不動産管理会社とは？
不動産投資における管理とは、大きく分けて「人」の管理と「不動産」の管理の2つがあります。
人の管理は、主に入居者に関する業務です。「不動産を利用したい人を探し、賃料収入を得ること」を継続的に実現するために必要な業務を行います。
一方、不動産の管理は、物件そのものの維持・管理を指します。「不動産という商品を魅力的な状態に保ち、絶え間なく利用が継続すること」を実現するために必要な業務を行います。
どちらの業務も、不動産オーナー自らが行うことは不可能ではありません。しかし幅広い専門知識が必要であり、副業で不動産投資を行う会社員など本業がある方にとっては日常的に対応するのが難しいため、管理業務は専門の会社に委託するのが一般的です。
これらの業務を担うのが「管理会社」です。ただ、不動産投資を始める前は、あまり馴染みがないかもしれません。不動産投資を始める前の方が思い浮かべる不動産会社というと、街中で見かける比較的小規模な店舗や、家を借りるときに利用する「不動産仲介会社」ではないでしょうか。
仲介会社は、不動産オーナーと入居希望者の間に入り、契約のサポートをする会社です。不動産投資を運用するうえでも関わりますが、主に「入居者探し」のときに限定されます。
このように、管理する対象が人が不動産かで業務内容が分かれる不動産管理会社ですが、各社それぞれに強みを持っています。居住用か商業施設かといった物件の種類や用途によってサービス内容も異なります。そのため、管理会社を選ぶ際は、実績や対応力、費用体系を総合的に確認することが重要です。
「賃貸管理会社」と「建物管理会社」の主な業務
人の管理を行う賃貸管理会社は、オーナーに代わって賃貸物件の運営や入居者の管理を行う専門の会社です。主な業務は、入居者の募集や賃貸・更新契約の手続き、家賃の回収（集金）、入居者の要望対応などです。
一方、不動産そのものの管理を行う建物管理会社は、マンション共用部の清掃やエレベーター等の設備の点検・保守・管理など、敷地・建物自体の維持が中心です。
これらは別々の会社に依頼することも、同一の会社がどちらも扱っていればその会社に任せることも可能です。同一企業での管理は、連携がスムーズな反面、得意・不得意分野にばらつきがあり業務の質に差がある場合もあります。そのため、各社の強みを見極めて判断することが大切です。
不動産管理会社の業務詳細
以下では、それぞれの業務内容を詳しく解説します。
賃貸管理会社の業務内容
賃貸管理会社の業務内容は、主に以下の6つです。
- 入居者の募集
- 賃貸借契約の締結・更新・解約
- 家賃の回収（集金）・催促
- 入居者の要望対応
- 室内の修繕対応
- 退去時の立ち会い・精算
各業務について順番に説明します。
1. 入居者の募集
空室が発生すると、オーナーの家賃収入が途絶えてしまいます。そのため、空室を埋めるための入居者募集は、賃貸管理の中でも特に重要な業務です。
賃貸管理会社は、専門的な集客力を活かし、幅広い募集活動を展開します。たとえば、物件の魅力を最大限に引き出す広告を作成し、大手不動産情報サイトに掲載することで、早期契約につなげます。不動産仲介会社との関わりもこの時に発生します。
実績のある賃貸管理会社ほど、こうした募集ノウハウに長けており、空室リスクの低減に貢献してくれるでしょう。
2. 賃貸借契約の締結・更新・解約
賃貸管理会社は、入居者との賃貸借契約の締結・更新・解約に関する一切の業務をオーナーに代わって行います。賃貸借契約は専門的な法律知識を必要とし、オーナー自身が手続きを行うには、膨大な時間と専門知識が求められます。
トラブルを未然に防ぐためにも正確な手続きは不可欠です。賃貸管理会社は入居希望者の審査を厳格に行い、オーナーのリスクを低減してくれます。
3. 家賃の集金・催促
家賃収入は不動産投資の収益の基盤となるため、入金が遅れた場合の確実な回収が不可欠です。オーナー自身で家賃滞納の督促を行うことは、精神的な負担が大きく、時間もかかるでしょう。
賃貸管理会社は、毎月の家賃入金を確認し、滞納があれば速やかに入居者へ催促を行います。ただし、日本では入居者の権利が強く、未納が続いても必要な法的手続きを行わなければ退去させられません。
そのため、穏やかかつ確実に回収へつなげる対応力が求められます。また、多くの物件では家賃保証会社が介在し、滞納時には保証会社から家賃を立て替え払いしてもらえるため、オーナーのリスクも軽減されます。
4. 入居者の要望対応
入居者の要望対応は、入居者満足度や物件の評判に直結するほど重要です。内容は、騒音や異臭、水漏れといった設備トラブル、ペットの問題、ごみ出しのルール違反など多岐にわたります。これらの要望への対応は、放置すると入居者の退去や空室リスクにもつながるため、迅速かつ的確な対応が不可欠です。
賃貸管理会社はこうした状況に慣れており、問題が発生した場合にはトラブルの原因調査や第三者的な立場での調整などを行うことで、円滑な解決をサポートしてくれます。オーナーにとっては精神的な負担軽減にもつながるため、委託する価値は大きいといえるでしょう。
5. 室内の修繕対応
室内の修繕対応は、入居者が安心して暮らせる住環境を保つために欠かせません。エアコンや給湯器など設備の不具合、鍵の紛失、退去後の壁紙や床の修繕など、多くの修繕が必要になります。
賃貸管理会社は入居者からの要請に迅速に対応し、必要に応じて業者の手配まで行います。経験豊富な賃貸管理会社に任せれば、過剰な修繕費がかからないよう、修繕の必要性を見極めてコストを抑える工夫も凝らしてくれるでしょう。
6. 退去時の立ち会い・精算
退去時の立ち会いと敷金精算は、入居者とのトラブルが発生しやすい繊細な業務です。特に、原状回復の範囲や費用負担については知識が必要であり、公正な対応が求められます。
賃貸管理会社は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、経年劣化や通常の使用による損耗部分と、入居者の故意・過失による損傷部分を明確に区別し、原状回復費用の算定を行います。専門知識が求められるため、賃貸管理会社に任せるのが安心です。
建物管理会社の業務内容
次の、建物管理会社の業務内容に入る前に、区分マンションを複数人で所有する場合の前提についてです。
マンションは、一つの建物を区分所有者全員が共同で所有するもので、マンションの維持や管理のために「管理組合」を作らなければいけません。区分マンションに投資をする投資家も、不動産の所有者（オーナー）となり、必ずマンション管理組合の一員となります。
しかし専門的な知識が要求され複数戸を束ねる業務をオーナーだけで行えるかというと、なかなか難しいのが現状です。特にワンルームマンションを含むコンパクトマンションがメインの建物においては、所有者は実際には住んでおらず、投資目的のため建物管理に意識が向かないというケースも多いです。そこでマンションの管理組合が行う業務を、外部に依頼する先が建物管理会社になります。
建物管理会社の業務内容は以下のとおりです。
- 管理組合の会計の収入及び支出の調定（決算書案・予算書案作成・収支状況報告）：事務管理業務
- 出納（管理費・修繕積立金の収納・滞納督促・経費の支払い・通帳等の保管：事務管理業務
- 管理組合の運営補助：事務管理業務
- 管理員業務・清掃業務
- 建物・設備等管理業務
- 長期修繕計画および大規模修繕工事
順番に解説します。
1. 管理組合の会計の収入及び支出の調定（決算書案・予算書案作成・収支状況報告）：事務管理業務
国を動かすのと同様、マンション管理組合を円滑に動かしていくための重要な業務で、年間の管理組合の収入と支出の報告・翌年の予算案の作成を行います。
2. 出納（管理費・修繕積立金の収納・滞納督促・経費の支払い・通帳等の保管：事務管理業務
区分所有者（オーナー）からの管理費や修繕積立金の徴収に関する業務です。徴収状況の把握、未納者への催促などを行います。
3. 管理組合の運営補助：事務管理業務
管理組合は年に1度、管理組合員全員の参加を求める「総会」を開くことが決められています。また「理事会」と呼ばれる管理組合の代表で組織されるメンバーで、マンションの維持・管理に関するさまざまな議題を議論する会議を実施します。この会議開催のサポートを行います。
4. 管理員業務・清掃業務
管理員業務は、マンションの訪問者への対応や、敷地内の巡回点検などを行います。
清掃は、物件の美観と衛生環境を維持し、入居者の満足度や資産価値の維持にも直結する重要な業務です。共用部の掃き掃除やゴミ拾いなどの日常清掃と、エントランスや通路の高圧洗浄やワックスがけといった定期清掃があります。
建物によっては屋上などに設置された貯水槽の清掃も必要です。快適な住環境を保つためには、建物管理会社による継続的かつ計画的な清掃が欠かせません。
5. 建物・設備等管理業務
共用部の照明の確認、エレベーター等の点検など、日常的な管理を通じて小さな劣化を早期に発見し、修繕することが大切です。点検には法定点検と保守点検があります。
6. 長期修繕計画および大規模修繕工事
長期修繕計画は、何十年という単位で建物の資産価値を維持し、入居者に快適な環境を提供し続けるために必要です。マンションは新築時に長期修繕計画を作成しますが、一度作成して終わりではなく、継続して建物管理会社は物件の築年数や構造、劣化状況をもとに、長期的な修繕計画を更新します。そして約15年に一度の頻度で、大規模修繕工事を実施します。たとえば、外壁や屋上の防水工事、ベランダなど共用部の改修などが含まれます。
修繕のタイミングを見誤ると、建物の劣化が進み、空室リスクや売却時の評価低下にもつながります。建物管理会社に任せることで、的確な予算計画と優先順位に沿った修繕が可能となり、資産の保全と安定経営が実現できます。
賃貸管理会社を見極めるポイント
建物管理会社は、区分マンションの場合はマンション管理組合の総意で決定されるため、単独では会社を選べません。しかし賃貸管理会社は、一区分での選択が可能です。そこでここから先は、賃貸管理会社に関する内容をお伝えします。
費用感、そして賃貸会社を見極めるポイントを見ていきます。
賃貸管理会社に支払う管理手数料はいくら？
賃貸管理会社への手数料は、一般的に毎月の家賃収入の5％〜10％が相場です。家賃収入が月10万円なら、手数料は約5,000円〜1万円となります。
賃貸管理と一口にいっても、空室があっても家賃が入るサブリース系のサービスか否かによっても料金もサービス内容も変わります。契約前には、費用の内訳やサービス内容を入念に確認することも欠かせません。
賃貸管理会社を選ぶ基準
賃貸管理会社を選ぶ基準は以下の6つです。
- 空室対策は万全か
- 管理手数料は適正か
- トラブル発生時に真摯に対応してくれるか
- 管理実績は豊富か
- 物件からの距離は近いか
- 担当者の対応は丁寧か
順番に解説します。
1. 空室対策は万全か
不動産投資において、賃貸管理会社の空室対策の実績と提案力は、物件の収益を安定させるための重要な要素です。空室が多ければ家賃収入が途絶え、不動産投資の収益に悪影響を与えます。
優れた賃貸管理会社は、単に家賃の値下げを提案するだけでなく、適切な広告料の設定や簡易的なリフォーム、人気設備の導入提案など、多角的な空室対策を講じます。
高い入居率を維持している実績や、平均空室期間が短い会社は、優れた集客力を持っていると判断でき、安心して任せられるでしょう。
2. 管理手数料は適正か
管理手数料は毎月発生する費用であり、キャッシュフローに直接的な影響を与える重要な要素です。そのため、適正なコストで質の高いサービスを受けることが、長期的な収益確保につながります。
ただし、管理手数料は業務範囲や物件の特性によって変動します。大切なのは、手数料率だけでなく、その手数料に何が含まれているのか、追加で発生する可能性のある費用はあるかも全て確認し、トータルコストで比較検討することです。
安さだけで判断すると、結果的に空室が長期化したり、トラブル対応が遅れたりして、総コストが割高になる恐れもあります。管理会社を選ぶ際には、複数の会社から見積もりを取得し、管理手数料だけでなく、含まれるサービス範囲や費用を明確にすることが不可欠です。
3. トラブル発生時に真摯に対応してくれるか
賃貸経営においては、家賃滞納や設備故障、入居者間の騒音問題など、予期せぬトラブルが発生する可能性があります。対応が遅れたり不十分だったりすると、入居者の満足度が低下し、退去や空室の長期化につながることも少なくありません。
賃貸管理会社によっては、24時間365日対応可能なコールセンターを設置し、緊急時には1時間以内に物件に駆けつけられる体制を整えている場合もあります。過去に対応してきたトラブル事例をヒアリングすることで、その会社の対応力と問題解決能力を測れます。
4. 管理実績は豊富か
実績のある会社は、安定した賃貸経営を実現するための知識と対応力を持っている可能性が高いです。管理実績を評価する上では、単に管理戸数が多いだけでなく、自身の物件と類似した種類や規模、エリアにおける実績を確認することが重要です。
また、特定の地域で長年にわたり事業を展開している会社は、その地域の市場動向や入居者層、適正賃料設定などについて深い知見を有している場合が多く、効果的な集客や地域特性に合わせた管理が期待できます。
5. 物件からの距離は近いか
物件からの距離が近い賃貸管理会社は、緊急時の駆けつけや日常的な巡回点検、清掃業務などを迅速かつ効率的に実施できる可能性があります。トラブルの拡大を防ぎ、入居者の不満を最小限に抑えられるでしょう。
特に、遠方に所有する物件の場合、自身で頻繁に物件を訪れることが難しい分、物件から近い賃貸管理会社の存在は安心です。賃貸管理会社を選ぶ際には、物件所在地からの距離、緊急時の対応時間や日常業務の頻度にどう影響するかを確認することが大切です。
6. 担当者の対応は丁寧か
賃貸管理会社とのコミュニケーションは頻繁に発生し、担当者の対応の質が、問題解決のスピードやオーナーの精神的な負担を左右します。信頼できる担当者は、定期報告を欠かさず、物件の状況や収支について透明性高く報告してくれます。
賃貸管理会社を選ぶ際には、必ず担当者と直接面談し、問い合わせに対するレスポンスの速さや説明の分かりやすさ、親身な態度などを総合的に判断しましょう。
最適な不動産管理会社を選ぼう
不動産投資の成功には、信頼できる管理会社選びが欠かせません。業務内容を理解し、手数料の相場を把握することで適切な判断が可能になります。
管理会社を選ぶ際は、空室対策の充実度や管理手数料の適正性、トラブル対応力などを必ず確認しましょう。基準を満たす会社を選ぶことで、入居率の向上とトラブル時の迅速な対応が期待できます。結果として賃貸経営がスムーズに運営され、安定した家賃収入を得られるようになります。
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