2015年の不動産市場はどうなるであろうか。不動産市場は株価や為替、金利等の影響を複雑に受けながら変化していくものであるが、ここでは不動産価格に最も相関関係が強い先行指標である不動産取引件数から考察してみた。
国土交通省がまとめている土地取引規制基礎調査概況調査結果に基づく土地取引件数によると、2014年7~9ヶ月の四半期の集計としては、前年同月比で全国では▲3.6%、東京でも▲0.6%となっている。四半期集計の中で直近のピーク時は全国・東京ともに2014年1~3月が最も多く、その後は微増・微減を繰り返しながら取引件数は緩やかな下落傾向にある。
2015年は地価上昇失速？注目は地価公示発表
また不動産の価格を直接的に表している地価公示・都道府県地価調査の動向も見てみよう。地価公示の価格時点は毎年1月1日を価格時点としており、その調査ポイントは約26,000ポイントある。一方で都道府県地価調査の価格時点は毎年7月1日であり、その調査ポイントは宅地が約22,000弱である。その中で、地価公示と都道府県地価調査の両方のポイントとして重複している地点が全国で点在しており、そのポイントを見ると半年毎の地価動向を探る事ができる。例えば東京都千代田区六番町に地価公示と都道府県地価調査を兼ねたポイントがある。地価公示としては標準地番号「千代田-3」、都道府県地価調査としては基準地番号「千代田-1」のポイントである。
このポイントの半年ごとの上昇率は2014年1月時点では半年前と比べて2.8%、2014年7月時点では3.7%と拡大傾向にあり、2014年7月時点でピークとなっている。上述したように直近の土地の取引件数は2014年1~3月がピークであったため、その後の7月に土地価格がピークなったと考えられる。ただし今後については上述のように土地取引件数が微減傾向にあるため、地価上昇も来年にかけて失速する可能性もある。次回の地価公示発表の際にその上昇率に注目したいところだ。
一方で建築費についてはどうかというと、まだまだ下がる兆しが見えてこない。今回の地価上昇については、地価が上昇する前に建築費が急騰していた。その後、オリンピックも決まったことから、景気の先行き感がプラスに転じ、土地価格も上がっていったものと思われる。そもそもディベロッパーの土地仕入担当者からすると、建築費が高いのに土地価格が上がる理由がない。マンションの最終売却価格の高騰や投資用マンションの期待利回りの低下を見越して購入をしない限り、建築費の高騰が続く中で高い値段で土地を購入することは不可能であろう。そのためマンションディベロッパーの用地仕入れもここ1~2年は苦労しており、土地取引数の現象にも繋がっていると思われる。
