数式から考える金利のインパクト
例えば分子を100と固定して、分母を5%から4%へとマイナス1%変化(変動率20%)させてみる。そうすると、収益価格は100÷5%=2,000から100÷4%=2,500となる。
一方で、分母を5%と固定して分子を100から120へと20%変化させてみる。そうすると収益価格は100÷5%=2,000から120÷5%=2,400となり、金利の変動率の方が価格上昇へ与える影響が大きいと考えられる。
そのため収益物件にとって賃料上昇よりも利回りの変化の方が与えるインパクトが大きい。今後、賃料が上昇し続けたとしても、金利の上昇が起こればREITの価格は下がる可能性の方が大きい。賃料上昇も金利の上昇もわずかな動きであると予想されるが、より大きく作用するのは金利の方なのだ。
インカムゲイン派なら買い場到来
しかしながら、REITとは本来、賃料収入から安定配当を得るインカムゲインを目的としたもの。キャピタルゲインを目的とした投資には馴染まない。この本来の投資目的を考慮すれば、賃料上昇により分子が上がり、配当利回りも伸び始めた今こそREITに注目してもいいだろう。
なお、REITから少し離れて、収益不動産だと考えても、賃料が高止まりして購入価格が安い収益物件はお得な買い物と判断できるであろう。(ZUU online 編集部)
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