いつ売るのか？
では、手持ち物件を売却するにあたっては、どのタイミングがよいのでしょう？社会的なタイミングとしては、安く買って高く売るのが投資の基本といわれています。好景気かつ不動産市場がピークの時であれば、高値で売ることができます。しかし、買い替えの場合は少しばかり注意が必要です。不動産バブルの時には人気物件ほど実態価値よりも高値となりやすく、一方で、賃貸の家賃は大して値上がりしないので利回りは低くなります。そのような状況で良い利回りの買替物件を探すのはむずかしいものです。
次に、オーナー自身の都合で考えるとどうでしょうか？所有物件の収益率が落ち、大規模修繕の必要性がせまってきた頃に売ればいいのでは？と思えますが…。実際に、そのタイミングで売りに出した場合、買主からすると修繕やリノベーションにかかる費用分の値引きを要求するのは当然でしょう。そうなると、周辺相場よりも低い売買価格となる可能性があります。とはいえ、売買価格からローンの残債や仲介手数料などの諸費用を引いて、利益が出れば良いのです。また、売買価格は不動産市場の値動きによっても違ってきます。したがって、マンションの売却時期はオーナー自身の経済事情と市場の情勢を見ながら決めるのが理想です。いずれにしろ、早めに出口戦略を立てておけば余裕を持って運用できます。また、売却時の収支のシミュレーションをしておけば、購入時の頭金とローンなど無理のない資金計画も見えてきます。
まとめ
マンション投資において購入前から売却を意識しておくことの重要性をおわかりいただけたでしょうか？まず、大切なのは、将来高値で売れる物件を手に入れることです。そうした物件は、賃貸で運用する上でも優良物件なのです。また、売却時の収支シミュレーションをしておくことは無理のない資金計画につながります。前もって出口戦略を考えておくことはマンション投資成功のカギといえますね。
