マンションオーナー必見！空室率改善と回転率を上げる高収益賃貸経営

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2014/07/23

著者ZUU online編集部

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空室率改善には入居者に長く住んでもらう必要がある

賃貸経営を成功させる多くの情報が世の中を飛び交っています。その中でも「空室率を下げる」ことに多くのオーナーが時間と労力を費やします。本稿ではその「空室率を下げる」ことにポイントを絞って考察したいと思います。

部屋が埋まり、入居者がずっと住んでくれれば空室率は0％です。現実にはあり得ませんが、既存の入居者に長く住んでもらうことが空室率を下げる第一歩です。ではどうすればいいのか。長く住んでくれる入居者を集めること、つまり、先ず考えるべきは「誰に貸すか」です。例えば「ルールを守らない」「賃料払いが悪い」「過度なクレーム」など、悪い入居者が多いと他の借主が出て行ってしまったり、オーナーが対応に時間を取られるなど空室率を上げる要因になりかねません。

借主がどういった人であるかは入居してみないと分かりませんが、ターゲットを絞ることはできます。その的は優良な借主「エグゼクティブ層」です。つまり管理職や幹部、支配人などと呼ばれる立場の人に借りてもらうような物件づくりをする努力をする必要がある訳です。そのためには、職場である都心に出やすい立地条件は大きなポイントです。通常、その地域周辺での最低ラインの賃料を設定するとどうしても悪い入居者が集まってきてしまいます。しかし、立地条件が良ければそれだけで賃料が高くなり、さらには利便性を重視するエグゼクティブ層の借主が入居してくれる可能性が高まるのです。

きめ細かいメンテナンスをする管理会社を選ぶ

多くの方が引越しのきっかけとするものは何でしょうか。それは更新です。「更新料を払うなら新しいところに住もう」という発想は賃貸で生活したことのある方なら誰でも一度は考えたことがあるでしょう。エグゼクティブ層の場合、賃料払いが悪いことはありませんが、いい物件が他にあればお金に余裕があるため更新のタイミングで退出する場合も多い訳です。その更新のタイミングで「やっぱりこのままが一番いい」と思ってもらわなくてはなりません。そこで大切なのは日頃からの対応です。外観やエントランスの清掃はもちろん、クレーム処理、その他のメンテナンス対応などをきめ細かくする管理会社であれば住人も満足でしょう。人が「住む」ことにおいて、日常の安心感や満足感は簡単に手放す事のできない利点となります。

流行りを取り入れる　リノベーション、シェアハウス、女性限定

さらに、物件自体の設備を気に入ってもらえれば鬼に金棒です。つまり「他の物件との差別化」「リノベーションにより付加価値をつける」など、その地域での特性も視野に入れなければなりません。例えば、昨今よく話題になるのはレトロヴィンテージです。古い物件の特性を生かしレトロでモダンな雰囲気に建て替えることで、落ち着きとお洒落を演出します。また、ターゲットをエグゼクティブ層に限定しないのであれば、女性限定にしたり、シェアハウスのような流行を上手く取り入れることも一考です。その物件にしかない設備は何にも変え難い魅力となるでしょう。

回転率を上げる高収益賃貸経営

しかしながら、どんなに気に入ってもらっても転勤などによる一定数の退去は避けることはできません。一昔前のオーナーであれば退去は喜ぶべき事態でした。むしろどんどん入れ替わってくれるような環境をつくることがスタンダードでした。なぜなら礼金が入ってくるからです。しかしそれは、人口増加と高度成長期の背景があるからこそ簡単に出来た技であり、現代では退去者を出さないことが主流です。もし、一昔前と同じ考えのオーナーがいれば、次の借主がすぐには決まらず、募集の費用がかさみ、そのため募集賃料を下げるという悪循環にハマりかねません。賃料を下げるということは先に述べた「悪い借主」を引き寄せることにも繋がってしまいます。

では、現代では、高い入居率を保ち高回転率を実現しながら礼金を稼ぐことは不可能なのでしょうか。先にも述べたエグゼクティブ層をターゲットにするのでしたらに礼金を支払う事に対してのハードルはある程度さがるのではないでしょうか。あとはいかにして礼金ゼロの物件も珍しくないこの時代に礼金を払っても住みたいと思わせる価値のある物件を提供できるかですが、これは前述した方法が考えられます。ただし、ここで１つ問題があります。入居者には管理がしっかりしている等、日々の生活で感じ取ってもらうだけでいいのですが、これから入居する人には先ずその情報が耳に入るようにしなければなりません。忙しいエグゼクティブ層への情報提供の場が必要です。

より多くの人に魅力的な物件を認知してもらうにはどのような方法が考えられるのでしょうか。現代では、賃貸契約をしようとしたときにどのような情報源から部屋探しをしているのか見ていきたいと思います。株式会社リクルート住まいカンパニーの「2013年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」によると、部屋探し時の利用情報源として「PCサイト」の利用率が57.1％、「スマートフォンサイト・アプリ」の利用率が22.7％という結果がでております。PCサイト・スマートフォン・アプリを使って部屋探しをする割合が79.8%を超える昨今において、今や貸物件の集客にインターネットは欠かせないものといえるでしょう。つまり、新たな入居者を集めるためにはWebでの集客力が求められ、様々な集客に特化したサイトに登録をしながら集客力を上げることが求められます。また、そのサイトでどこをアピールするかも非常に大切です。アピールする点は付加価値です。ちなみに、ただお金をかけてリノベーションすれば付加価値になるかと言えばそうではありません。例えば多額のお金をかけて水回りを新しくリフォームした、壁を壊して3LDKを2LDKにしたとしても10年後はどうでしょう。水回りも新しくなくなり、周りに新たな2LDKのマンションが建てば、このリフォームはもう魅力的ではなくなります。つまり10年、20年経っても価値がそのまま維持される発想が付加価値であり、それを元に経営する物件を選びリノベーションしながらアピールすることが大切です。水回りが綺麗であるなど「当たり前」であることをしっかりと満たすことはもちろんです。

しかし、「当たり前」は付加価値ではありません。多額のリフォームをするなと言っている訳ではなく、住まいに人は何を求めるか、ターゲットとなる「時代」と「人」をオーナー自身が感じ丁寧に対応していくことが肝要なのです。現代ではエグゼクティブ層を相手とした付加価値のある物件。これが今の空室率が低い物件となる条件を満たした代表的な物件と言えるでしょう。（ZUU online 編集部）

photo credit: Premshree Pillai via photopin cc

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