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首都圏の不動産市況

マンション募集賃料が都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)全てで上昇しています。リーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社によると、2014年7月末時点の都心5区マンション募集坪単価(2004年7月以降竣工、RC・SRC造、マンションタイプ)は千代田区が前月比+220円と最も大きく上昇し、坪単価は1万5000円に突破しました。中央区は同+67円、港区は同+108円、新宿区は同+53円、渋谷区は同+164円と5区全てで上昇している。このうち港区と渋谷区は、2014年来の上昇基調を踏まえると坪単価1万6000円到達が目前となっています。  また、2014年7月1日時点の都心5区の人口は、2014年6月1日時点から5区全てが増加しました。世帯数は渋谷区、新宿区が前月からやや減少しました。

中央区 7月人口:137,653人(+438) 7月世帯数:79,554(+197)
港区区 7月人口:216,619人(+289) 7月世帯数:129,807(+131)
渋谷区 7月人口:214,006人(+1)   7月世帯数:136,780(-47)
新宿区 7月人口:333,375人(+80)     7月世帯数:227,620(-26)
千代田 7月人口:52,436人(+58)       7月世帯数:30,547(+17)


高まる渋谷の魅力

渋谷は再開発で注目が高まっています。2013年6月、東京都が渋谷駅周辺地区における都市計画を決定して以来、渋谷の再開発が進められています。東京急行電鉄、東日本旅客鉄道、東京地下鉄、道玄坂一丁目駅前地区市街地再開発準備組合、東急不動産が都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区の都市計画提案を行なっていた「渋谷駅地区駅街区開発計画」「渋谷駅地区道玄坂街区開発計画」「渋谷駅南街区プロジェクト(渋谷三丁目21地区)」の3つの事業があります。これらの事業は開発を具体化する段階に移行し、渋谷駅南街区プロジェクトが2017年度、道玄坂街区開発計画が2018年度に開業を予定しています。鉄道改良事業と一体的に行う駅街区開発計画は、東棟が2020年、中央・西棟が2027年と段階的な開業を計画しています。道玄坂にある東急プラザ渋谷一帯を建て替え、18年度に高さ約110メートルの複合ビルが建設されます。桜丘口地区でも住居を含む4棟のビルを建設し、五輪のある2020年に完成させます。首都圏の中でも渋谷区のマンションの賃料は上昇を続けています。

都心5区マンション募集坪単価(2004年7月以降竣工、RC・SRC造、マンションタイプ)において、従来は港区の坪単価が一番高かったのですが、最近は、渋谷区が港区に並んできており、月によっては、渋谷区の坪単価が港区を上回ることもあります。渋谷区の坪単価は、1万6000円到達が目前となっています。また、オフィス市況も改善し、渋谷区は、大企業のオフィス移転先としても注目が高まっています。そのため、収入が良いサラリーマンが、職住近接で渋谷区のマンションを借りるケースが増えています。


多くのオーナーが首都圏(都心5区—渋谷)に注目

日本最大級の不動産・住宅情報サイト「HOME'S」(運営:株式会社ネクスト)では、2014年9月7日時点で、千代田区 989件、中央区 1,797件、港区 2,895件、新宿区 4,506件、渋谷区 3,331件もの賃貸物件(マンションのみ)が掲載されています。多くのオーナーが首都圏(都心5区—渋谷)に注目しています。首都圏、特に、都心5区のマンションの需要も多いわけですが、供給も多く、厳しい競合状態となっています。不動産・住宅情報サイトでは、成約しないために、同一物件が何か月も掲載されたままになっているケースは多々あります。したがって、自分の物件に注目してもらうには何が必要なのか、「集客力」に焦点をあてて、検討する必要があります。掲載が多いなかでWEBでの集客力が重要となります。物件自体に魅力があること、魅力をうまく伝えていくことが成功のカギとなります。

特に、渋谷区に関しては、エグゼクティブ層に注目してもらうためにはどうすれば良いのかという視点が重要となることでしょう。エグゼクティブ層に注目してもらうための付加価値の高い物件の提供については、①広さ・内装・水回りへのこだわり、②有人サービスへのこだわり、③立地へのこだわりがあります。①広さ・内装・水回りへのこだわりに関して、部屋が広いこと、内装やキッチン浴室などの水回りの標準が外国製であること、大理石が共用部分にふんだんに使われていること、②有人サービスへのこだわりに関しては、24時間有人管理マンション、コンシェルジュサービス、③立地へのこだわりに関しては「駅近」があります。

渋谷区のエグゼクティブ層に対しては、収入や価格層をセグメントした、しかるべき場所、WEB等での集客が必要になります。また、入居してもらったあとの「管理」の大切さを訴求することが重要です。入居してもらったあとに提供するサービスに対する入居者の満足度を向上させていくべきです。というのも、アフターフォローを充実させた方が、入居者の引っ越しが抑えられ、入居者を見つけるコストがかからないからです。空き室になった後で入居者を見つけるには手間とコストがかかります。具体的には、不動産・住宅情報サイトへの物件紹介の掲載料や成約した場合の手数料です。また、内装リフォームのコストなどがかかります。入居者には長期に物件を利用してもらい、ライフタイムバリューを高めていくべきです。(ZUU online 編集部)

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