【Sponsored】
東京23区のマンション市場が好調
三井住友トラスト基礎研究所とアットホーム株式会社が共同で発表した2014年第2四半期のマンション賃料インデックスによると、東京23区ではシングル、コンパクト、ファミリーの全てタイプのマンションの平均賃料が前年同期比で3％、2012年同期比では6％にせまる上昇率となりました。また、中古分譲マンションの価格も上昇しています。また、9月26日のアットホームの発表によると、2014年8月の平均成約価格は前年比約9％の上昇となり、ユーザーの都心人気からか17ヵ月連続のプラスになりました。そんな中でも特に注目を集めているのが港区です。港区といえば、思い浮かぶのが表参道や六本木、白金といったあこがれの街。こうした強いブランド力のある街の物件はいつの時代も人気がありその資産価値も高値で安定しています。今回は、ブランド力のある街がいくつも存在する港区の魅力に迫ります。
港区にエグゼクティブが集まる理由とは
あこがれの街が集中する港区には、どのような人たちが暮らしているのでしょう。港区にはエグゼクティブが多く暮らしているといわれています。データは少し古くなりますが、2013年に東京商工リサーチが発表した調査によると東京港区は「社長の住む街」の全国区トップとなりました。
港区には企業の本社も多いことを考えると、これは自然な結果ですが、そうした中で特に目を引くのが情報関連企業です。Yahoo!やソフトバンクなどの情報通信系企業が拠点を構えテレビの民放局5社も所在している港区は情報産業および情報発信の中心であることがわかります。また、港区は外資系企業の本社所在地ランキングのトップでもあるのです。こうしたことから、港区に暮らすエグゼクティブは情報産業や外資系企業関係者が多いと考えられます。しかしながら、これだけが港区の特徴ではありません。
様々な顔を持つ港区 エリアによって住む人の傾向が大きく異なる
港区内はいくつかのエリアに分かれますが、エリアごとに個性がありそこに暮らす人たちの目的や傾向も違ってきます。ここでは、各エリアとそこに住む人の特徴をご紹介します。
＜表参道・青山＞
世界の一流ブランドショップが並びファッションや情報系企業の拠点が多く、マンションの利回り・資産倍率ともに全国トップクラスのエリアです。住人の年齢層は幅広いですが、生活水準や物価も高いため収入に余裕のある人が多く暮らしています。クリエイティブ関連の仕事をする人たちも多く、賃貸需要としては、広めのワンルーム、シングル向け高級物件が好まれる傾向があります。
＜六本木・赤坂＞
ビジネス拠点として利便性が高く情報関連および外資系企業も多いこのエリアに暮らす人は年代により傾向が異なります。20代は外資系金融機関に勤務する人が多く、30代から40代の経営者はメインの住居としてよりもセカンドハウスとしての利用が多いようです。また、50代の経営者の中には賃料100万円以上の物件を好む人もいます。
＜白金・高輪＞
都内有数の高級住宅街でもある白金台を擁するこのエリアには有名校が点在しています。そのため、ファミリー層が多く、子供の進学に合わせここに住むといったケースも少なくありません。
＜三田・芝＞
このエリアでは、大手企業の本社が点在し有名大学も多く、古くからの学生街とオフィス、商店街、住居がバランスよく存在しています。港区の中でもワンルームの需要が特に高く、比較的リーズナブルな物件が求められています。
＜ベイエリア（芝浦港南）＞
都心でありながら緑と水辺の開放的な景観に恵まれたエリアです。30代から40代の比較的若い層が眺望を楽しむために物件を借りる傾向があります。
このように、港区の各エリアには異なる特徴や個性があり、住居を探す人たちの目的も大きく異なることがおわかりいただけたかと思います。物件の集客に関して、港区をひとまとめにすることはできないですね。各エリアに分けてアプローチする必要があります。
マンションの資産価値の大半は立地で決まる
ここで、港区のマンションの資産価値について考えてみましょう。物件の資産価値は賃貸や売却する際の需要の高さです。資産価値のほとんどは立地で決まり、次の4つの要素がバランスよく揃っていれば、資産価値が下がりにくいとされています。
・交通アクセスの良さ
・生活に便利な環境
・快適な居住環境
・災害リスクの低さ
港区は上述のどのエリアでも複数の鉄道路線が利用でき、有名大学や学校、商業施設も多く生活の利便性も良い上に、観光名所も数多く存在します。増上寺、庭園美術館など歴史ある名所旧跡から六本木ヒルズといった最新のトレンド拠点まで観光や文化を楽しめるスポットが点在しています。
個性と目的にあった便利な暮らしができる港区はバランスの良い立地といえます。株式会社東京カンテイが7月31日に発表した「お買い得ランキング2014（首都圏）」によると、港区のマンションは賃貸に出した際の利回り、資産倍率（新築価格に対する10年後に売却した場合の売却益の倍率）がともに高く、首都圏の資産倍率ランキングの上位10位のうち実に半数以上が港区に立地しているのです。
特徴をとらえたアプローチが重要
いかがでしょうか。資産性の高さを考えると、港区にマンションを所有することは大きな魅力がありますね。だからといって、物件を取得するだけでは収益は得られません。物件を上手に運用しこその収益ですが、それは入居者が入ることが前提となります。そこで、まず大切なのが「効率の良い」集客です。効率よく入居者を獲得するためには、港区に住む人の傾向に合わせた集客方法を考える必要があります。
上述の通り、港区は情報産業の関係者や多忙なエグゼクティブが多いことから、情報の入手にはWEBを使うことが多く、インターネットによる集客が効果的でしょう。様々な不動産検索サイトに登録し集客していくことになりますが、ネット上の数多くのサイトに膨大な数の物件が登録されています。その中に埋もれることなく選ばれるのは真に魅力的な物件なのです。魅力的な物件作りはテナントリテンションにつながるものですが、そこで意識したいのが、エリアによって大きく異なる特徴と住む人の目的や傾向です。各エリアの入居者がどういった物件を好むのか、特徴をとらえた物件投資・設備投資をしていくことが重要です。（ZUU online 編集部）
【関連記事】
マンションオーナー必見！空室率改善と回転率を上げる高収益賃貸経営
入居率97％のマンション経営、「空室なし不動産」の意外な見分け方とは？
不動産オーナー必見の賃料をあげる2つのポイント！
渋谷再開発でマンション賃料上昇 不動産オーナーの注目高まる!
Photo by： Luke Ma via flickr cc
