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不動産経営先行き、市況見通し
年金不安や長く続く低金利といった背景から、株式などの資産運用とともに話題になる不動産投資、中でも不動産経営は注目を浴びています。空室がなければ安定的なリターンが毎月得られ、地価の上昇による売却益などを見込み人気を博してきました。また、不動産経営は株式などの投資よりは低リスクで預貯金よりは高リターンという程よい商品特性を持ち、株式などと違い自らのアイディアや努力がその事業に盛り込まれることも大きな魅力です。
ところが、その不動産経営の先行き見通しは明るいと言い切れません。都内は、不便な田舎生活からの脱却を目的とした高齢者が上京するなどの影響を受け好調ですが、全国的には減少に転じた人口の影響で空室率は増加し賃料の低下へとつながる傾向にあります。また、最近の景気回復・物価上昇・円安傾向によって金利が上昇すると、変動金利ローンで資金を集めたオーナーは返済額が上がり収益率が減ることになってしまいます。物価上昇などとともに賃料も上げることができればいいのですが、現在すでに住んでいる人の賃料はなかなか上げられるものではなく、実体経済が改善しなければまず不可能です。この空室率の増加、賃料低下、金利上昇の3重苦に苛まされているオーナーが増えているのが実情と言えます。
そのような中で賃料をあげる2つのポイント
投資としての不動産はとても大きな市場です。一つ一つの物件を見ても、その金額は大きく大手企業が全てを独占することは不可能です。中小企業や個人オーナーのフットワークの軽さや小回りが利くことは、不動産経営において大きな利点です。この優位性を生かし賃料アップに成功したオーナーがいることも事実です。成功したオーナーと同じように賃料を上げるにはどうすればいいのでしょうか。需要と供給で考えると、いかに需要過多な状況にするかがポイントとなります。
その場合、注目すべきはポイントは2点あります。1つは需要が高い付加価値。もう1つは需要を生む集客方法、つまり露出方法です。
まず、ポイント1つ目の需要が高い付加価値を生むにはトレンド把握が必須となります。最近の単身者は「独立洗面台」「宅配BOX」「エコキュート」などを望む傾向にあります。ファミリー層では「追い焚き機能」「システムキッチン」「ホームセキュリティ」が常に上位です。単身者とファミリー層ともに共通して上位なのは「エントランスのオートロック」や「インターネット無料」があげられます。また、賃料が高くても人気のある物件の特徴を分析し、漠然とした真似ではなく本質を汲み取った上で他の物件との差別化を図りリノベーションやテナントリテンションを展開していきましょう。「住まいに人は何を求めているのか」「物件のどこを変えればその希望に応じられるのか」をターゲット別に掘り下げることが必要です。都内に住む高齢者が増えたことも偶然ではなく、ターゲットにあわせた物件の設備やサービスの変化があればこそ起きた現象です。このようにトレンドを把握し、他の物件との差別化を図り、ターゲットを絞ると、自ずともう1つのポイントである露出方法も見えてきます。
そしてもう１つのポイントは、どんなに良い物件でも集客力がなければ賃料は上がらないということです。集客力とは「情報発信（量）✕コンバージョン率（質）」と言われます。様々な媒体への情報掲載（量）が重要であり、その媒体にターゲットがいるかどうか（質）を見極めなければなりません。さらに物件のどこをアピールすればいいかの判断も重要です。「需要が高い付加価値」と「集客・露出方法」はきってもきれないものですし、集客力を上げ人気物件にして入居待ち状態をつくる両輪なのです。入居待ち状態になれば、晴れて賃料をあげることが可能になります。
目的から考える
そもそも賃料をあげたいのはなぜか。それは収益率を高めたいからに他なりません。では、賃料を下げて入居率を上げる方法ではどうなるのでしょうか。賃料を下げることは簡単です。しかし、そこに伴うリスクを認識した上での実行が必要です。まず入居人のモラル低下が考えられます。それは賃料の未払いや共通スペースのぞんざいな扱いなどオーナーの余計な負担となり、優良な借主を追い出してしまう原因ともなります。さらに一世帯あたりの収益減少は管理に必要な費用や更なる再投資の減少につながります。物件が汚れ、魅力あるリノベーションもできないとなると、安い賃料でも空室率は増加し、さらに賃料を下げることにもなりかねません。一度、その負のスパイラルに巻き込まれるとなかなか抜け出すのは困難です。それよりも収益率をあげる方法として経費に着目してはいかがでしょうか。節税対策を筆頭に、共有スペースの電気代の削減やオーナー自らが清掃するなど自身で努力できることをするだけでも変わります。時間がない方でも割安な管理委託会社に変更するなど考えられることはたくさんあります。ただし、それぞれのデメリットの把握はお忘れなく。
まとめ
経費削減にも限界はあります。やるべきことをやった上で、収益率を高める最重要課題はやはり賃料を上げることです。ここまで読まれた方は理解いただいていると思いますが、賃料アップと借主の不満の増加はイコールにはなりません。お金を多く払ってでも「あってほしい設備」「受けたいサービス」の潜在ニーズはまだまだあります。その地域・物件にあった借主の希望を汲み取り、そのターゲットにあった媒介を通じた集客とアピールによる不動産経営。今一度、賃料アップを狙ってみてはいかがでしょうか。（ZUU online 編集部）
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