アパートマンション経営に関連する３つの税金と節税の関連性
アパートマンション経営をするうえで、節税効果のある３つの税金「固定資産税」「不動産取得税」「相続税」についてお話します。
固定資産税：土地に関しては、それをただ保有しているだけで、「固定資産税」や、場合によっては「都市計画税」が毎年課税されてしまいます。特に固定資産税に関しては、市町村が土地や建物に決めた固定資産税評価額、及び課税標準額に基づき税額を決定しています。固定資産税課税標準額（課税の対象となる金額）の1.4％が、固定資産税とされており、土地でも建物でも課税対象となっているのですが、建物の方には特例があり、固定資産税課税標準額が大幅に引き下げられるという措置がとられています。これは「住宅用地に係る課税標準額の特例」という制度で、住宅用地に関しては、その土地の課税標準額がつぎのように軽減されます。
小規模住宅用地（住宅用地は２００m2以下の部分）の場合：固定資産税評価額×1／6＝固定資産税課税標準額
一般住宅用地（２００m2を超える部分）の場合：固定資産税評価額×1／3＝固定資産税課税標準額※土地に建てられた建物の床面積の１０倍が上限
不動産取得税：土地や建物を取得、及び増改築したときに1度だけかかる地方税で、固定資産評価額 × 4％が課税されます。アパートやマンションを新たに建てた場合、下記要件を満たせば建物の固定資産評価額から1戸あたり1,200万円の控除が受けられ、さらに税率3％となります。なお土地についても固定資産税評価額が半分に軽減され、さらに一定の控除もが受けられます。
ア.建物の不動産取得税
建物税額＝（ 固定資産税 － 新築建物の控除額 ）×3％
新築建物の控除額は、1,200万円
イ.土地の不動産取得税
土地税額＝（固定資産税評価額×1/2×3％）－土地の控除額
土地の控除額は、次のいずれか多い金額
１・ 45,000円
２・ （土地1m2あたりの固定資産評価額×1/2×住宅の床面積の2倍で200m2まで）×3％
相続税：土地や建物の所有者が死亡すると、相続人に対して相続税がかかります。アパートやマンションを相続する場合には、土地部分は「貸家建付地の評価減」の適用を受けられ、建物部分は「建物の評価減」を受けることができるため、更地の場合よりも相続税の節税効果があります。
１．土地の節税効果：アパートやマンションが建っている土地は「貸家建付地」と呼ばれ、借地権割合と借家権（建物を借りている人の権利）割合を掛けた分を更地の場合の相続税評価額から差し引くことができるため、相続税の評価額が結果的に低く抑えることができ、相続税を減額することができます。さらには、「小規模宅地等の評価減」という特例措置があり、一定の要件をみたすと200m2までは50％で評価されさらに節税効果をアップできます。
２．建物の節税効果：アパートやマンションなどの建物の場合は、「借家権」を相続税評価額から差し引いて評価されます。相続税評価額（固定資産税評価額と同じです）から「借家権」を差し引く割合のことを「借家権割合」といい30％です。ですから、アパートやマンションの建物部分は通常の70％で評価されるため、相続税評価額がより抑えられ、結果として節税効果につながります。
３つの税金を通して共通しているのは、更地にアパートやマンションを建てることにより、更地の時よりもかなりの節税効果が見込めるという点です。
