本記事は、坂口康司氏の著書『堅実な資産運用をしたいならこの1冊！ レンタルスペース投資の教科書』（自由国民社）の中から一部を抜粋・編集しています
全ての始まりは物件探しから！ 売れてリスクを抑える物件探しの極意
レンタルスペース投資も不動産投資同様、やはり物件選びが成功へのキーになってきます。
重要なのは、
（1）エリア （2）駅からの徒歩分数 （3）物件のクオリティ
の3点です。
まず、エリアです。
新宿駅、渋谷駅、池袋駅などのターミナル型の大きな駅か、繁華街、大都市のような需要があるところはとても良いのですが、その分競合も増えてきます。
基準としては、乗降客数が1日5万人以上ある駅がおすすめです。
ただし、そうはいってもレンタルスペースが1件もヒットしないエリアだとニーズがそもそもないかもしれませんので、注意が必要です。誰もレンタルスペースを始めていないエリアにスペースを出して先行者メリットを享受しようとするやり方は今から始めようという方にはあまりおすすめできません。
また乗降客数が多くても、レンタルスペースをあまり利用しない高齢者が多いエリアもあったりするので、事前に調べましょう。
できれば、パーティースペースがあり、1件のレンタルスペースに予約もそこそこ入っているエリアが望ましいです。
レンタルスペースを使うという文化は若い人を中心に浸透しているため、大学生や若者が多い場所が良いでしょう。
「具体的に人が集まって集客しやすく、あまり競争がなく、これから伸びそうなところは？」という疑問もあるでしょうから、お答えします。
2022年3月時点の段階だと、都内近郊であれば、横浜、八王子、吉祥寺周辺の中央線の沿線が良いと考えています。
この3エリアはアクセスがいいですし、大学が近くにあります。また、参入がまだ少ないため、そこまで競争が厳しくないです。
さきほど挙げた新宿・渋谷・池袋は供給過多になりつつあります。
また、パーティーではなく、撮影スタジオの場合はどうか？
先にも少し触れましたが、EC関連のIT企業が立地しているところが良いかと思います。そういった意味では、品川、五反田、六本木などはおすすめです。
また、テレビ局がらみもニーズがあります。
待機室、リモート出演による芸能人やリポーターの使用などが想定されるためです。
そういった意味では、六本木駅、赤坂駅などのまわりにレンタルスペースを出すと良いかもしれません。
最後に名古屋駅の近くはレンタルスペースのニーズが高いものの、まだそこまで競争が激化していません。また、札幌や神戸、広島、福岡などの大都市もレンタルスペースの認知度が高まりつつありますので、今後の展望は明るいと考えています。
このようにレンタルスペースの用途によってもおすすめエリアは違います。
まずどういったターゲットを設定するのか、どこのエリアに出すのか、しっかりと検討をしてください。
次に徒歩分数です。
パーティー利用向けだろうとそうでなかろうと、駅から近いところが良いです。遠くても7分以内のところにレンタルスペースを設けてください。
駅から遠い物件が絶対にだめかというとそうとも言い切れません。
たとえば、プロ向けの撮影スタジオなどは違います。
スペースの広さや、清楚な雰囲気か、インテリア・備品は良いか、ということが大切になってくるからです。自社商品の広告向け人物撮影ができる撮影スタジオや、クライアントも同席するような本格的な撮影スタジオであれば、そもそもの母数が少ないため、駅から遠くてもニーズはあるでしょう。
同じスタジオでも、カメラが趣味の方や、駆け出しカメラマンがポートフォリオ用の撮影をするような簡易的なスタジオだとやはり駅からの距離が左右するかもしれません。
サロン・ジム・ダンススタジオも立地が良い方が望ましいですが、自宅からの距離が重視されるため、駅からの距離はあまり関係ないこともあります。
ただ、どのような利用用途であるにせよ、できれば駅から近いに越したことはありません。
駅まわりは基本的に人がいます。
それに応じてビジネスチャンスも増えるというもの。
たとえば、「15分後に集まってパーティーをしよう」というニーズは実は結構あります。
その時に選ばれるのは、やはり駅近の物件です。
ですから、徒歩分数は長くても7分以内の場所を確保すべきなのです。
最後に物件のクオリティです。
これは何度も話をしてきましたが、基本的には初期費用・ランニングコストを抑えて運用をした方が良いです。ですから築年数は気にせず、築古で家賃が安い物件を選びましょう。
外観や入口が汚れていても全く問題ないです。ただ、大切なのは室内です。
内装が汚かったり年季が入りすぎたりすると、清潔感がなくなりレビューで悪い評判が立ってしまい、集客プラットフォーム内の掲載順位も落ちてしまいます。
それゆえに売上も立たなくなってしまうのです。
そして、パーティー利用のことを考え、水回りは特に気をつけましょう。
リノベーションをしてしまうと、初期コストがかさみ、損益分岐点を超えるまでの期間が長くなり、リスクが上がります。また、後述しますが壁紙の上からおしゃれな壁紙を簡単に貼ることができます。
ですから、水回りや天井などが著しく汚かったり、和式トイレであったりした場合には、物件を変えましょう。
つまり、物件選びには一切の妥協は許されないということなのです。
このように考えると、逆に室内がきれいであれば、それだけでメリットになることもわかりますね？ 内装がきれいであれば、利用者が快適に過ごせるため、レビューが低くなるリスクを抑えられます。
そして窓が広くて採光が良ければ、パーティー利用のほかに撮影利用のニーズも取り込めます。パーティーは夜、撮影は昼にレンタルスペースが利用されることが多いため、回転率が高まり、利益が最大化されるのです。
レンタルスペースとしての利用頻度が多い、パーティーと撮影のニーズを取り込めるような物件を選びましょう。
※画像をクリックするとAmazonに飛びます
