マンション投資で節税できる仕組みとは、毎年の所得税・住民税を抑える「フロー（運用中）の対策」と、将来の相続税・贈与税に備える「ストック（資産承継）の対策」という2つの軸で成り立っています。
運用中は減価償却などの帳簿上の経費で毎年の税負担を抑え、保有資産は相続税評価額を実勢価格より低くすることで将来の税金も圧縮できる、多面的な仕組みです。本業が忙しく資産管理に時間を割けない人でも、この両面を正しく理解すれば、負担を抑えながら資産形成を進められます。
本記事では、フロー・ストック双方の仕組みと、2024年に見直された相続税評価（マンション節税防止）の影響、そして失敗しないための注意点までを順に解説します。
この記事の要点：
- マンション投資の節税には、毎年の所得税を抑える効果と将来の相続税を抑える効果の2種類がある
- 所得税の節税は、支出を伴わない減価償却費で帳簿上の赤字を作り、給与所得と相殺することで生じる
- 累進課税のため、本業の課税所得が高い人ほど戻ってくる税額は大きい
- 2024年施行のマンション節税防止策は、タワーマンションなどの極端な評価圧縮を是正する制度
- 規制は区分マンション全般が対象だが、市場価格との乖離が小さい物件への影響は限定的
目次
投資用マンションで得られる2つの節税効果とそれぞれの仕組み
1. 所得税・住民税の節税（毎年の手取りを増やすフローの対策）
投資用マンションによる毎年の所得税・住民税の軽減は、会社員にとって最も実感しやすいフローの対策です。不動産運用で生じる経費を使って、本業の給与所得にかかる税金を引き下げる仕組みだからです。
マンションを購入して賃貸経営を始めると、家賃収入というプラスに対して、管理費・ローン利息・建物の価値減少分（減価償却費）などの経費が発生します。これらを差し引いた結果、帳簿上の不動産所得がマイナスになった場合、その赤字を給与所得と相殺して税金を計算し直せます。毎月給与から天引きされている税金が確定申告で戻ってくるため、手残りの現金を増やす足がかりとして広く使われています。
ただし、この効果は誰にでも同じように出るわけではなく、後述のとおり課税所得の水準によって大きく変わります。
2. 相続税・贈与税の節税（将来の資産を遺すストックの対策）
もう一つの軸である相続税・贈与税の軽減は、資産を有利な形で家族に遺すためのストックの対策です。現金や預貯金は額面がそのまま課税対象になる一方、不動産は独自の評価基準で計算されるため、評価額を実勢価格より低く抑えやすい点が理由です。
たとえば現金1,000万円はそのまま1,000万円として課税されますが、同額で不動産を購入すると、相続税評価額はそれより低くなるのが一般的です。
建物は固定資産税評価額（再建築価格のおおむね5〜7割）、土地は路線価（公示地価の約8割）を基準に評価されるためで、区分マンションでは実勢価格の6割前後、物件によってはさらに低くなることもあります。
さらに第三者へ賃貸していれば「貸家」「貸家建付地」の評価減も加わります。資産としての価値を保ったまま、税法上の評価だけを圧縮して引き継げるのが、この対策の要点です。ただし2024年以降は後述の評価見直しにより、極端な圧縮には歯止めがかかっています。
【フローの節税】所得税・住民税が安くなる「損益通算」と「減価償却」のからくり
減価償却とは何か？実際に出費を伴わない帳簿上の経費
マンション購入による節税の土台が、実際には現金が出ていかないのに、帳簿の中で大きな金額を経費にできる「減価償却」です。建物のような形のある資産は時間とともに老朽化して価値が減るという考え方に基づき、その減少分を数年〜数十年に分けて経費に計上します（参考：国税庁 No.2100「減価償却のあらまし」）。
身近な例が営業用の車です。新車を買った年に全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて毎年少しずつ、価値が減った分を経費にしていきます。不動産も同じで、購入した建物の価格を国が定めた法定耐用年数で割り、毎年の経費として割り振ります。手元の現金は減っていないのに、税金計算上の「経費の枠」だけを増やせる点が、この仕組みの最大の特徴です。
なお、経年劣化しない土地は減価償却の対象外で、経費にできるのは建物と建物附属設備の部分だけです。
損益通算とは何か？不動産所得の赤字と給与所得を合算する仕組み
減価償却などで作った帳簿上のマイナスを、本業の利益と合算して全体の税額を下げる手続きが「損益通算」です。給与所得（黒字）から不動産所得の赤字を差し引き、課税される所得の総額を小さくします（参考：国税庁 No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」）。
たとえば給与所得800万円の人が不動産所得で100万円の赤字を出すと、次のようになります。
給与所得 800万円 − 不動産所得の赤字 100万円 ＝ 所得 700万円
国は「今年の所得は700万円」と判断するため、800万円を前提に納めすぎていた税金が確定申告で還付されます。不動産所得の計算で経費として認められる主なものは次のとおりです。
- 建物の価値減少分を割り当てた減価償却費
- ローン返済額のうち利息部分（元金は経費にならない）
- 管理組合へ支払う管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険などの損害保険料
- 賃貸管理を委託した際の管理手数料
注意したいのは、ローンの元金返済は借金の返済であって経費にならない点です。また、赤字を損益通算する際、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外になります（租税特別措置法第41条の4）。赤字の全額を必ず給与と相殺できるわけではないため、資金計画に織り込んでおきましょう。
なぜ課税所得が高い（年収が高い）人ほど節税効果が大きいのか
節税効果を実感しやすいのは、本業の課税所得が高い人です。理由は、日本の所得税が「所得が上がるほど税率も段階的に上がる」累進課税を採用しているためです（参考：国税庁 No.2260「所得税の税率」）。
所得税率は5%から最大45%までの7段階に分かれ、これに一律約10%の住民税が加わります。高い税率が適用されている人ほど、損益通算で所得を100万円下げたときに戻る税金の割合も大きくなります。
一般に課税所得が695万円を超えると所得税率が23%以上のゾーンに入るため、還付のメリットをより強く感じられます。逆に課税所得が低い人は税率も低く、手間をかけても効果が小さいことがあります。まずは自分の課税所得を正確に把握することが、節税を検討する出発点です。
【比較表】年収（課税所得）別に見る損益通算の還付効果目安
不動産投資で100万円の帳簿上の赤字（減価償却費など）が生じ、それを損益通算した場合、課税所得によって軽減される税額がどう変わるかを表にまとめました。自分の収入に対するインパクトの目安としてご覧ください。
| 課税所得の目安 | 所得税率 | 住民税率 | 100万円を損益通算した際の軽減税額の目安 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 10% | 10% | 約20万円 |
| 500万円 | 20% | 10% | 約30万円 |
| 800万円 | 23% | 10% | 約33万円 |
| 1,000万円 | 33% | 10% | 約43万円 |
表のとおり、課税所得が高いゾーンにいる人ほど、同じ経費を作ったときの手残りが多くなるという原理が働きます。裏を返せば、課税所得がそれほど高くない場合は、節税だけを目的に購入しても期待したほどの効果は得られない可能性があります。
【ストックの節税】「マンション節税防止（タワマン規制）」の改正内容と影響
国税庁が打ち出した「マンション節税防止」に動いた背景と法改正の概要
2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与に適用される新しい評価ルールは、通称「タワマン節税防止策」と呼ばれ、過度な相続税の圧縮に歯止めをかけるために導入されました（出典：国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」）。
背景には、市場で取引される価格と相続税評価額との間に、常識を超えた開きが生じていた問題があります。2022（令和4）年の最高裁判決も、この見直しを後押ししました。
特にタワーマンションの高層階では、市場価格が数億円でも相続税評価額がその2〜3割程度にとどまる例が目立っていました。
新ルールでは、築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭さから「評価乖離率」を求め、その逆数である「評価水準」を計算します。評価水準が0.6未満の場合は「区分所有補正率」を掛け、評価額を市場価格の6割の水準まで引き上げる補正が入ります。これにより、評価額を極端にゼロへ近づけるような手法は封じられました。逆に評価水準が0.6〜1.0の物件は補正されず、従来どおりの評価となります。
実用的なワンルームマンション投資における法改正の影響は軽微である理由
この改正の対象は区分登記された居住用マンション全般で、投資用ワンルームも構造上は対象になり得ます。
ただし、補正が実際に働くのは市場価格と評価額の乖離が大きい（評価水準0.6未満の）物件に限られるため、乖離が小さい一般的な物件への影響は限定的です。規制が主に狙うのは、乖離率が極端に大きくなりやすい超高層タワーマンションや一部のプレミアム物件です。
また、地階を除く総階数が2以下の低層マンション、区分登記のない一棟もの、事業用のオフィス・テナントは対象外です（出典：国税庁 No.4667）。実需や堅実な賃貸需要をベースにした一般的なワンルームは、もともと評価額と実勢価格のバランスが比較的現実的で、補正が入っても評価が大きく跳ね上がるケースは多くありません。
さらに、補正が入る物件でも評価は市場価格の6割水準にとどまるため、なお4割程度の圧縮効果は残ります。健全な範囲での資産圧縮は現在も有効な選択肢の一つです。ただし新築・高層のワンルームでは乖離が生じて補正が入る場合もあるため、「一律に影響なし」ではない点は理解しておきましょう。
マンション投資による節税で失敗・後悔しないための3つの注意点
注意点1：所得税の節税効果は永続しない（減価償却期間の終了とデッドクロス）
購入時のメリットばかりを見ていると、将来訪れる「デッドクロス」で後悔しかねません。デッドクロスとは、毎年の減価償却費よりもローンの元金返済額のほうが大きくなる状態を指します。
減価償却費は経費でも現金は出ていかず、逆に元金返済は現金が出ていくのに経費になりません。法定耐用年数が終わると、それまで利益を抑えていた減価償却費の枠がゼロになり、帳簿上の経費が急減します。家賃収入や返済額は変わらないのに書類上の利益だけが増え、税負担が跳ね上がります。
黒字なのに資金繰りが苦しくなるこの状態を避けるには、購入前から経費と返済の推移を試算し、デッドクロスが来る前に物件を組み替えるなど、中長期の出口戦略を用意しておくことが不可欠です。
注意点2：税金の「繰り延べ」であり「免除」ではない（売却時の譲渡所得税）
毎年の還付は、本質的には税金の支払いを将来へ先送りする「繰り延べ」に過ぎない点も理解が必要です。運用中に減価償却費を計上するほど、その物件の帳簿価格（簿価）は年々下がっていきます。
売却益（譲渡所得）は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算され、この取得費は減価償却後の簿価が基準です。簿価が下がっているぶん帳簿上の売却益は大きく出やすく、その分だけ譲渡所得税が課され、運用中の節税分が回収される形になります。対策は保有期間です。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率は約20%（正確には20.315%）に下がります（出典：国税庁 No.3208）。5年以下の短期（約39%）で売ると重くなるため、判定が1月1日基準である点も踏まえ、長期保有を前提に計画しましょう。
注意点3：2020年税制改正による海外不動産への規制
過度な節税テクニックが長続きしないことを示すのが、海外不動産をめぐる改正です。かつては、アメリカの中古木造物件などを個人で購入し、簡便法による短い耐用年数で数年間に巨額の減価償却費（赤字）を作り、給与所得と損益通算する手法が一部で使われていました。
これに対し2020（令和2）年度の税制改正で規制が創設され、2021（令和3）年分以後は、国外中古建物の不動産所得の損失のうち、簡便法などで計算した減価償却費に相当する部分は「生じなかったもの」とみなされ、給与所得などと損益通算できなくなりました（租税特別措置法第41条の4の3）。
海外不動産そのものが禁止されたわけではなく、あくまで簡便法による減価償却を使った損失づくりが封じられた点がポイントです。税の隙間を突く手法は最終的に法改正で塞がれます。国内の法制度に沿った優良な物件へ投資することが、時代に左右されない資産形成の王道です。
節税効果と安定運用を両立させる投資用マンション選びのポイント
1. 物件価格に占める「建物の価値割合」が高い物件を選ぶ
毎年の減価償却費を効率よく生むには、物件総額のうち「建物の価値が占める比率」が高い物件を選ぶのが基本です。経年劣化しない土地は経費にできず、建物部分だけが減価償却の対象になるためです。
たとえば同じ3,000万円でも、土地の価値が大半を占める地方の築古戸建てと、建物価値が高い都心のマンションとでは、毎年の経費額に差が出ます。地価の高い都心の主要エリアでは建物が高層・高仕様で建てられる傾向があり、結果として建物割合が有利に働くケースが多く見られます。
購入時は、売買契約書や重要事項説明の中から土地と建物のバランスを確認することが、失敗を防ぐ判断材料になります。ただし建物割合を過大に見積もると税務上問題になるため、合理的な根拠に基づく区分が前提です。
2. 長期にわたって安定した経費計上が可能な「RC造」を選ぶ
本業を持つ現役世代が息の長い資産形成を目指すなら、法定耐用年数が47年と最も長い「RC造（鉄筋コンクリート造）」が向いています（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）。耐用年数が長いほど、長期間にわたり途切れず安定して減価償却費を計上できるためです。
木造アパートは短期間で大きな経費を作れる反面、数年で効果が切れ、その後の税負担が重くなるデッドクロスが早く訪れます。一方RC造は、長期にわたってフローの節税効果を持続させつつ、頑丈な構造で物理的な資産価値（ストック）も維持しやすいのが強みです。年齢を重ねても安心して保有を続けられる耐久性は、将来の自分にとって確実な備えになります。目先の節税額の大きさだけでなく、効果がどれだけ長く続くかという視点で構造を選ぶことが大切です。
3. 投資の大前提となる「安定した賃貸需要」がある物件を選ぶ
どんな税金対策をするにしても、大前提は「その不動産投資自体が健全に稼働していること」です。節税はあくまで適切な賃貸経営に伴う副次的なメリットであり、入居者がつかなければ本末転倒だからです。
帳簿上の経費がいくら魅力的でも、空室が続いて家賃収入が途絶えれば、実際の財布から持ち出しが発生して生活を圧迫します。そのため、人口の流入が続き、学生や若い社会人の単身者需要が安定している都心のワンルームマンションのような物件を選ぶことが重要です。安定した家賃収入という土台があってこそ、税制上の恩恵が本当の価値として手元に残ります。節税の話から入るのではなく、まず「空室にならない物件か」を軸に選ぶ姿勢が、長期的な成功につながります。
マンション節税に関するよくある質問（FAQ）
Q. マンションを購入すれば誰でも確実に所得税を節税できますか？
A. 確実に節税できるわけではない。マンション投資による毎年の所得税・住民税の節税は累進課税の仕組みを利用するため、課税所得が一定以上高くなければ大きなメリットは得られない。
目安として課税所得が695万円を超える層ほど効果が出やすく、課税所得が低い場合は手間に見合わないこともある。まず自分の課税所得と税率を確認したうえで判断するのが賢明だ。
Q. マンション節税防止の改正によってワンルーム投資のメリットはなくなりましたか？
A. なくなっていない。2024年の見直しはタワーマンションなど市場価格との乖離が極端に大きい物件の相続税評価を是正するもので、乖離の小さい一般的な都心ワンルームへの影響は限定的だ。
補正が入る物件でも評価は市場価格の6割水準にとどまり、なお一定の圧縮効果が残る。毎年の所得税の節税（フロー）にはこの改正の影響は及ばない。
Q. 節税目的だけで投資用マンションを購入しても問題ありませんか？
A. 大きな問題がある。節税はあくまで適切な不動産経営に伴う副次的なメリットであり、空室リスクや修繕リスクを無視して節税だけを目的に購入すると、トータルの収支で失敗する恐れが大きい。
減価償却が終わればデッドクロスが訪れ、売却時には譲渡所得税もかかる。賃貸需要のある物件を選び、長期の収支を見たうえで判断することが不可欠だ。
まとめ：健全な不動産経営と節税を両立させるためにプロのシミュレーションを活用しよう
マンション投資の節税は、毎年の所得税を抑えるフローと、将来の資産を守るストックの両面を持つ魅力的な仕組みです。制度を正しく理解して運用すれば、給与を守りながら将来に向けた資産の基盤を賢く築いていけるでしょう。
一方で、本業に忙しい人が、変わり続ける税制を追いかけ、数十年先までの収支を完璧に見通すのは簡単ではありません。目先の還付金だけに気を取られて安易に選ぶと、将来のデッドクロスや売却時の税金で、かえって現金を失いかねません。毎年の減価償却の計算や、2024年の評価見直しを踏まえた相続税の試算など、本当に安心できるシミュレーションには専門的な知見が求められます。
Dear Reicious Onlineを運営するセンチュリー21レイシャスでは、単なる物件提案にとどまらず、一人ひとりのライフプランや財務状況に合わせた長期シミュレーションを行っています。物件の選定から賃貸管理のサポート、将来の健全な出口戦略まで、ワンストップで伴走する体制を整えています。目先の流行に流されず、10年後・20年後にも笑顔で現金を残せる不動産投資の形を、一度プロと一緒に描いてみませんか。
最初の一歩として、まずはセンチュリー21レイシャスの個別相談や定期セミナーへ気軽に足を運んでみませんか。
（提供：Dear Reicious Online）
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