新築ワンルームマンション投資で収益が上がる仕組み
新築ワンルームマンション投資の収益の仕組みを理解するためには、主に以下2つの観点から考える必要があります。
- 収益の種類：「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
- 投資効率の指標：「表面利回り」と「実質利回り」
それぞれ詳しく解説します。
1. インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資で得られる収益には、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインとは、物件を所有して貸し出すことで定期的に得られる家賃収入です。新築ワンルームマンションの場合、月々の家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引いた金額が手元に残ります。設備が新しい新築ワンルームマンションでは、適切な立地選定と管理を行うことで、安定したインカムゲインを長期間にわたって確保できる可能性が高まります。
一方、キャピタルゲインは物件の売却時に発生する売却益のことです。たとえば、立地のよいエリアの物件は、将来的に価値が維持または高まる傾向にあります。特に交通の便や生活利便性の高い場所にある新築ワンルームマンションは、資産価値を維持しやすく、数年後に購入価格よりも高い価格で売却できる可能性があります。
2. 表面利回りと実質利回り
不動産投資の収益性を判断するうえで重要な指標が、「表面利回り」と「実質利回り」です。
表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す簡易的な指標です。計算式は「想定する年間家賃収入÷不動産購入価格×100」で示します。たとえば、2,500万円の物件で月額家賃が10万円（年間家賃収入120万円）の場合の計算式は、以下のとおりです。
120万円÷2,500万円×100＝4.8％
しかし、実際の収益性を把握するためには「実質利回り」を考慮しなければなりません。実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料などの諸経費を差し引いた、実質的な収入にもとづいた指標です。計算式は「（年間家賃収入－年間経費）÷（不動産購入価格＋購入時諸経費）×100」です。たとえば、以下のケースで計算式を示します。
- 年間家賃収入：120万円
- 年間経費：13万円
- 購入価格：2,500万円
- 購入時諸費用：100万円
この場合、計算式は以下のとおりです。
（120万円－13万円）÷（2,500万円＋100万円）×100＝4.11％
長期的な投資判断をする際には、実質利回りが重要です。特に新築物件は築年数が経過するにつれて修繕費が増加する傾向があるため、将来的なコスト増加も視野に入れた計画を立てることが成功への鍵となります。
新築ワンルームマンション投資の5つのメリット
新築ワンルームマンション投資のメリットは、以下の5つです。
- 入居率が高い傾向にある
- 大きな修繕費が必要ない
- 融資を受けやすい
- 減価償却期間が長い
- 売却しやすい
それぞれ詳しく解説します。
1. 入居率が高い傾向にある
新築マンションは内装や見た目がきれいで設備も新しいため、中古よりも入居者が集まりやすい傾向にあります。入居者が集まりやすければ入居率も高まるため、中古物件と比較して空室がでにくく、発生したとしても新たな入居者が見つかりやすい点がメリットといえます。
また、清潔感があり住み心地がよい新築物件であれば、入居者の満足度が高まり、長期的な入居にもつながるでしょう。
2. 大きな修繕費が必要ない
新築物件の条件は、完成して1年未満であり、かつ誰も住んだことがないものです※。そのため当面の間、大規模な修繕の必要がなく、修繕費用を抑えることが可能です。一方、中古物件では、経年劣化による建物の老朽化や設備の故障などで、新築に比べると多額の修繕費用が必要になる可能性があります。
修繕費用が多くなると収益が残りにくくなりますが、修繕が必要ない新築物件であれば、賃料収入がそのまま利益として残りやすくなります。しかし、新築物件でも定期的なメンテナンスや細かな修繕、ハウスクリーニングは必要です。
※参考：住宅の品質確保の促進等に関する法律 第1章総則 第2条2項｜国土交通省
3. 融資を受けやすい
新築ワンルームマンションは、不動産に対する担保評価額が高く、金融機関から融資を受けやすい傾向にあります。
金融機関が融資の判断基準として重視するのは、「万が一の場合に回収できるのか」です。借り手がローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を売却することで融資の回収を行います。そのため、将来的に価値が下がりにくく、売却しやすい物件であるかどうかが融資判断の重要なポイントです。
4. 減価償却期間が長い
新築物件は築年数1年以内の建物のため、法定耐用年数が長く「減価償却できる期間も長い」のが特徴です。
減価償却とは、時間の経過とともに建物のような固定資産の価値が減少することを、会計上の費用として計上する仕組みです。具体的には、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年と定められており、この期間にわたって減価償却費を計上できます。
減価償却費は実際にはキャッシュアウト（現金の流出）を伴わない費用です。実際にお金を支払うわけではないのに会計上は費用として計上でき、課税所得を減らすことが可能です。
5. 売却しやすい
マンションの売却時にかかる譲渡所得の税率は所有期間によって異なり、5年超（長期譲渡）で20％、5年以下（短期譲渡）で39％です。新築ワンルームマンションは、税率が低くなる5年程度が経過したタイミングで売却するときでもまだ築浅物件であり、建物の状態が比較的良好です。市場での需要が高く、購入を検討する一般の居住者からの注目度も高いため、売却しやすい傾向にあります。
立地条件のよいエリアの物件であれば、築5年程度では大規模な修繕や設備の更新もまだまだ必要ない段階であり、購入者にとって維持管理の負担が少ないのが魅力です。設備や内装も比較的新しい状態を保っていることから、中古物件市場においても高い競争力があります。また、入居者がいる場合のオーナーチェンジであれば、ほかの投資家や不動産業者からのニーズも高く、投資の出口戦略としても有利になります。
新築ワンルームマンション投資の2つのデメリット
新築ワンルームマンション投資のデメリットは、以下の2つです。
- 新築プレミアムにより購入価格が高い
- 売却価格が下がる可能性もある
それぞれ詳しく解説します。
1. 新築プレミアムにより購入価格が高い
新築マンションの売り出し価格には、マンションの土地取得費や建築費だけでなく、デベロッパーの開発費用や広告宣伝費、販売手数料なども含まれています。そのため、中古マンションの価格に比べると割高になるのが一般的です。
物件価格に加えて、新築の付加価値である「新築プレミアム」が上乗せされます。新築物件を購入した直後から、この新築プレミアム分だけ資産価値が下がるリスクを考慮する必要があります。また、新築マンションは中古に比べて購入価格が高いため、利回りが低くなりやすいのが特徴です。利回りが低ければ、当然ながら収益が生まれにくくなります。
2. 売却価格が下がる可能性もある
購入時に新築マンションであっても、1日でも人が住めば「中古」に変わり、将来の売却価格が大きく下落する可能性があります。そのため、早期に売却しようとしても、購入時の金額より低い価格でしか売れないことも珍しくありません。
立地や建物の質に特別な優位性がない場合、同様の物件との差別化が難しく、価格下落圧力が強まることもあります。このリスクを軽減するためには、長期的な保有を前提とした投資計画を立てたり、資産価値が維持されやすい立地条件のよい物件を選定したりすることが重要です。
新築ワンルームマンション投資に失敗しないためのポイント
新築ワンルームマンション投資に失敗しないためのポイントは、以下のとおりです。
- 不動産投資の目的を明確にしておく
- 不動産投資に必要な費用を自分で調べる
- 依頼する不動産投資会社をしっかり検討する
それぞれ詳しく解説します。
1. 不動産投資の目的を明確にしておく
漠然と「資産形成のため」と考えるだけでは、投資の方向性が定まらず、物件選定や出口戦略で失敗する可能性があります。具体的な目的を持つことで、物件選定の基準や投資期間、資金計画などが明確になり、より戦略的な投資が可能になります。
以下が、投資目的の一例です。
- 老後の年金対策
- 生命保険代わり
- ローンの活用
- リスク分散
これらの目的に加えて、投資の期限とゴールの設定も重要です。たとえば「10年後に物件を売却して子どもの教育資金に充てる」「20年かけてローンを完済し、その後の家賃収入を老後の生活費に充てる」など、具体的な時間軸とゴールを持つことで、投資のイメージが湧きやすくなり、計画的な運用を実現できます。
2. 不動産投資に必要な費用を自分で調べる
不動産投資にはさまざまな費用がかかり、それらを正確に把握することが不可欠です。マンション購入時や運用中、売却時にかかる費用などを自分で調べておくことで、より現実的な投資判断が可能になるでしょう。
購入時から運用中、売却にかかる費用は、以下のとおりです。
| 購入時 |
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|---|---|
| 運用中 |
|
| 売却時 |
|
このように家賃収入以外の支出を把握することで、より正確なリターンのシミュレーションが可能です。
不動産投資を成功に導くカギは、「自分で情報を学び、判断できる力」を身につけることです。不動産業界には、空室時の家賃減少や修繕費用を過小評価した収益シミュレーションを提示する会社も存在します。しかし自ら費用構造やリスク要因を理解しておけば、提示された数字を正しく検証でき、安心して投資判断ができるようになります。積極的に知識を習得することで、不要なリスクを避け、長期的に安定した資産形成につなげましょう。
自分で調べる際には、書籍やWebサイトなどで勉強したり、すでに不動産投資を行っている人の体験談を聞いたりすることが有効です。
3. 依頼する不動産投資会社をしっかり検討する
不動産投資会社といっても、提案する物件の質や取扱い地域、実績の豊富さ、担当者の経験などが会社によって異なります。
また会社によってサービス内容やサポート範囲にも差があります。物件紹介だけでなく、融資のサポートや入居者募集、賃貸管理、確定申告のアドバイス、そして出口戦略まで、投資の各段階で受けられるサポートを事前に確認することが大切です。可能であれば複数社を比較検討して決めることをおすすめします。
特に重要なのは、物件を販売して終わりではなく、長期にわたり運用中のサポートや出口戦略などの相談に乗ってくれる会社を選ぶことです。不動産投資は物件を購入してからがスタートであり、運用中は入居者トラブルへの対応や空室時の入居者募集、修繕の相談、将来的な売却のタイミングなど、さまざまな場面でアドバイスが必要になります。そうした長期的なパートナーシップを築ける会社を選ぶことが、安心して投資を続けるための鍵となるでしょう。
不動産投資会社を選ぶ際には、口コミや利用者の声、会社の業歴や取引実績、不動産投資セミナーでの印象などを参考にします。また、すでに投資している知人がいれば、その経験談を聞いてみるのもおすすめです。
新築ワンルームマンション投資の成功例
京急川崎駅の新築物件購入から10年後に630万円の手残り（40代男性）
RENOSYのグループ会社であるリコルディ社の顧客である40代の会社員のAさんは、京急川崎駅徒歩7分の物件を新築で購入。10年後に売却をし、税引前で約630万円の手残りがでました。
錦糸町駅の新築物件購入から13年後に売却。570万円の手残り（30代女性）
RENOSYのグループ会社であるリコルディ社の顧客である30代会社員のKさんは、錦糸町駅徒歩10分の新築物件を購入後13年で売却。税引前で約570万円の手残りが出ました。
北千住駅の新築物件購入から6年後に売却。200万円の手残り（30代女性）
Yさんは学生時代に北千住に住んでいました。社会人となり、RENOSYのグループ会社であるリコルディ社の営業から、新築物件をいくつか紹介されるなかで、馴染みがある北千住駅の新築ワンルームマンションを購入。再開発で街が変わっていく様子も体感していたため、物件価格も上昇するだろうと見込んでいたところ、6年後に税引後約200万円の手残りが出るほどで着地することができました。
新築ワンルームマンション投資を成功させるために特徴を十分に把握しよう
新築ワンルームマンション投資は資産形成の手段として注目されていますが、その仕組みを事前に理解することが重要です。収益の仕組みには、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）があり、投資効率は表面利回りと実質利回りで測られます。新築ワンルームマンション投資を行うメリットには、入居率の高さや修繕費の少なさ、融資の受けやすさなどがあります。
成功するためには、投資目的の明確化や正確な費用把握、信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。長期的なサポートを受けられるパートナーを見つけ、計画的な運用を心がけることが大切です。
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