本記事は、木下たかゆき氏の著書『資産80億円を築いた不動産投資家による 若いうちに経済的自由を掴む成功法則』（ぱる出版）の中から一部を抜粋・編集しています。
物件購入と売却以外で富を加速させる方法
専業大家として不動産投資をやっていくのでしたら「買ってすぐ売る」だけでなく、不動産投資以外の事業収入を作ることで引退へのスピードは確実に早まります。
不動産投資を始めたばかりの頃は信用も純資産も十分ではないため、購入できる物件や融資額には限りがあります。
小さなアパートや戸建てをなんとか買うことができても、規模が小さいため収入は大きくなりません。
そこで、取得した小さい戸建て・アパートを購入した実績をもとに次のような事業をすることで、利益をさらに膨らませることができます。
- 仲介業者として物件を扱い、仲介手数料を得る
三為 で転売する- 物件を欲しい人に物件を紹介して1％の紹介料をもらう
宅建業の免許があれば、自分が仲介会社として仲介手数料を得ることができますし、物件を誰かに紹介して紹介料をもらうこともできます。
また、三為（売主と買主の間に入り、契約を転売する手法）を使えば、物件を保有せずに利益を得ることも可能です。
すでに自分でアパートを購入した経験があるなら、その実績をもとに1棟目を買いたい人向けのコンサルティングを行うのも1つの手でしょう。
不動産と聞くと「買って、保有して、売る」だけにとらわれがちなのですが、もう少し視野を広げてみると稼ぐ方法というのはいくらでもあります。
そして、これらの収入を得る大きなメリットは「借入を伴わない利益」だということです。
借入を伴わないということは、これらによる利益は決算書の純資産に直接積み上がってくるということです。
つまり、銀行からの受けが良くなり、フルローンやオーバーローンを引ける可能性が高まります。するとレバレッジが大きくかかるので、資産の増加スピードが劇的に速くなるのです。
不動産で富を築きたいのなら、物件を買って売る以外の事業収入を作ることも視野に入れてみてください。
初心者で資金がなくても今すぐ稼げる方法
「不動産投資を始めたいけれど、物件を買うための自己資金がない」「属性が低くて銀行から融資が引けない」と悩んで足踏みをしている初心者の方にこそ、おすすめしたい稼ぎ方があります。
それは、投資家としてではなく、最初から「プロの不動産業者」として動くことです。
宅建業の免許を取得する、あるいは宅建士を雇ってあなた自身が不動産業者として免許を取得してしまうのです。
「いきなり業者になるなんてさすがに無理…」と思ったかもしれませんが、ここを乗り越えて業者としての立場を確立すれば、借入リスクを背負わずに多額の現金を作ることができます。
手っ取り早く稼ぐ方法として第一に挙げられるのが、仲介手数料です。
足を使って仲介業者を回ったりインターネットで情報を調べたりして、買い手が付きそうな物件を見つけてくる。
そして、それを欲しがっている投資家に紹介して売ることができれば、すぐに仲介手数料を得ることができます。
次に利益を得やすいのが三為です。これは先ほども少し触れましたが、売主と買主の間に入って物件を右から左へ流すことで利益を得る方法です。
もしあなたが今資金を持っていなくても、すでに利益を出している先輩投資家と一緒に組んで物件を売買し、出た利益を分配する。これなら元手ゼロで大きな利益を手にできます。
他にも、新築プランを企画販売するという手法もあります。
これは、更地の土地を見つけてきて、そこに工務店と交渉して建物を建てるプランをセットにして販売する方法です。
「この土地に、このプランでアパートを建てれば利回り8％が出る」というようなプランを作り、その状態のままお客さんを見つけてきて買ってもらう。
こうすれば、あなたは土地を買うための借金を背負うことなく、企画料として即座に利益を出すことができます。
このように市場の中で動き回り、本当にいい物件が見つかったときに初めて、貯めた資金を使って自分で買えばいいのです。
この「業者としての動き」を初心者のうちからやってみることで、エリアの相場が嫌でも身につきますし、相場よりも安く新築を建てるための知識や業者との交渉術も叩き込まれます。
自分で物件を買って家賃収入をコツコツ貯めるより何倍も早く、しかも多くの利益を現金で確保できるのです。
もちろん、初心者が最初からプロの業者と同じ土俵で戦うわけですから、誰にでも簡単にできることだとは言いませんが、やり方はあります。
初心者がいきなりプロの業者として動くためには、まず不動産に関する書籍はすべて読み、YouTubeで勉強しまくることは当たり前にやりましょう。
そのうえで、先輩大家や業者がいる大家の会に入ることが最短ルートです。
そうすれば、どのように動けば良いのかアドバイスをもらえますし、今はどういう稼ぎ方がトレンドなのか、どうやったら最短で稼げるのかを知ることもできます。
最近の稼ぎ方のトレンドをご紹介すると、前章でも少し触れましたが「新築物件の売却」です。
都内で新築RCを土地から仕入れて建物を建築し、すぐに転売する。僕の周りでは、この方法で儲けている人が圧倒的に多いです。
実際、僕が主宰するコミュニティ会員の方は、都内で建てた新築RC物件を表面利回り6.5％以上に仕上げて、利回り4.5〜5％にして売却しています。
買った値段の1.5〜2倍近くで売る人も多く、一瞬で数千万〜数億円の利益を出しています。
この波に乗り、普通に投資家として大家さんをしている方が、他社のゼネコンを買収して自社でゼネコン業を始める、なんてことをする人が出てくるくらいです。それくらい利益が出る手法で、まさにトレンドと言えるでしょう。
特に今はインフレのため、東京都内では家賃相場は数年前よりも15〜20％ほど上がってきています。すると当然、利回りも上がり稼ぎやすくなるのです。
収益性が高いだけでなく耐用年数も長く買い手がつきやすいため、構造はRCがベスト。
5階建てくらいの規模で、合計金額で言えば2億〜5億円ほどになる場合が多いです。木造だと1億〜2億円ほどでしょうか。
木造の場合は、表面利回りで8〜9％で仕上げて、6％で売却するくらいの目線を持ちましょう。
ただ、基本的にはRCをおすすめします。
RCの難点としては、建築会社がよく倒産することです。他にも、建築中の約2年間は家賃がなくても返済はあるので、資金面での体力はある程度必要となるでしょう。
このような難しい側面はありますが、RC物件は売れた瞬間のインパクトが非常に大きく、一気に大金を得られる手法であることは間違いありません。
もしあなたがまだ物件を持っていないのであれば、圧倒的に新築RCの建築と売却をおすすめします。
「できる気がしない…」と思われるかもしれませんが、実は、新築は融資を引きやすく、融資期間も長く取りやすい傾向があります。僕の経験上の話ですが、借入期間は約30年ほど出ます。
自己資金も中古物件と同じく1〜2割くらいであり、意外と手を出しやすいのです。
もちろん、中古物件よりもハードルが高いことは間違いありませんが、「土地を安く買い、建物を安く建て、競争力のある間取りにし、募集条件を工夫して少しでも相場より高い賃料で貸す」。
これさえできれば、利回りを高くすることができ、大きな売却益を得ることができます。
こういった稼ぎ方の最新情報や具体的なやり方を知るためには、稼いでいる人が集まる環境に飛び込み、先輩から教えてもらうのが最速です。
「難しいから」と最初から諦めるのではなく、「まずはやってみよう」と決めて情報を取りに行って実践する。
泥臭く行動できる人だけが、初心者でも利益を得ることができるのです。
※画像をクリックするとAmazonに飛びます。
- 「利回りはどうでもいい」？ 15年で資産100億円を築いた異次元の投資術
- 自己資金なしで数千万を稼ぐ不動産ハック
- 凡人が15年で100億を築いたジャイアン流の思考法
