本記事は、木下たかゆき氏の著書『資産80億円を築いた不動産投資家による 若いうちに経済的自由を掴む成功法則』（ぱる出版）の中から一部を抜粋・編集しています。
100億円規模まで拡大できた大富豪への最短ルート
不動産投資で億万長者になるための考え方についてです。
これは、僕が15年かけて総資産100億円、純資産10億円の規模に拡大してきた戦略です。言うなれば、不動産投資で富を築くための本質であり、僕が行き着いた結論でもあります。
一般的な書籍ではあまり触れられていない内容だと思うので、ぜひついてきてください。
早速本題ですが、不動産投資で富を築く最短ルートは次の4つの原則です。
- （1）レバレッジを最大限に効かせる
（2）売却益を得る
（3）税引前利益を再投資する
（4）資本回転率を高める
簡単な言葉に言い換えると、
銀行からお金を借りまくって、
物件を買いまくり、
買った物件を売りまくって、
資産を速く回転させていく。
と、シンプルに言えばこれだけです。
このサイクルを高速で回し続けることで、あなたの資産はどんどん拡大していきます。
よく、初心者向けの不動産投資本やセミナーだと「利回り○％以上の物件を買いましょう」「月額キャッシュフロー○万円以上の物件を狙いましょう」と言われるのですが、利回りも、キャッシュフローも、ハッキリ言ってどうでもいいのです。
いや、どうでもいいは言いすぎですね。重要と言えば重要です。なにも、家賃収入が一切得られない物件を買っても大丈夫と言っているわけではありません。
もしあなたが「月に数万〜数十万円程度の家賃収入があれば十分」ということでしたら、利回りやキャッシュフローを重視すべきです。
しかし、資産何億、何十億円という規模の大金持ちを目指すのでしたら、利回りやキャッシュフローよりも、もっと重要な考え方があります。
それこそが、お伝えする4大原則です。
1．レバレッジを最大限に効かせる
小さな力で大きなものを動かすことをレバレッジといいます。
不動産で言うレバレッジとは、より多くのお金を借りて、より大きな投資をすることです。
最速で大富豪になりたければ、銀行からできるだけ多くのお金を借りて、できるだけ多くの物件を買ってください。
銀行から可能な限り融資を引くことで、レバレッジを最大限に効かせることができます。
すると、資産の拡大スピードが劇的に速くなるのです。
なるべく融資を引くべき理由は、自分の手持ち資金だけでは到底できない大規模な投資を、いきなり行うことができるからです。
あなたが株式を買おうとする場合、その購入資金は預貯金から出すしかありません。手持ちの現金が200万円しかないと、200万円分の株式しか買えないのが普通です。
仮に、200万円の貯金を利回り4％の株式に回して1年運用しても、わずか8万円ほどの収入にしかなりません。
これは、レバレッジがかかっていない状態です。小さな手持ち資金を使って、わずかなリターンを得ただけにすぎません。
株式だけでなく、FX（外国為替証拠金取引）や暗号資産なども同じなのですが、これらの金融商品を買うために銀行からお金を借りることはできません。
しかし、不動産投資では物件が担保になるため、手持ちの資金が200万円しかなくても、銀行からお金を借りて3,000万円や5,000万円、さらには1億円以上の物件を買うことができます。
つまり、投資をするためのお金をわざわざ自分で用意する必要がないのです。
株式だと、毎月お金をコツコツ貯めてからしか投資できないのですが、不動産であれば少しの元手で何千万、何億円という規模の投資ができてしまいます。
そして、投資規模が大きくなればなるほど、当然リターンも大きくなります。
仮に3,000万円で利回り10％の物件なら、300万円の収入になります。1億円の物件なら、いきなり1,000万円の家賃収入を得られるのです。
もちろん、銀行からの借入条件によって具体的な収益額は変わるため、実際にはシミュレーションがマストですが、とにかく、預貯金200万円では到底できないような何千万、何億円という投資を、銀行から借りた「他人のお金」ですぐにできてしまう。
これが、レバレッジを最大限かけるべき理由です。
こう言うとよく「大きな借金が怖い」「返済ができなくなったらどうしよう」と不安を抱く人が多いのですが、少し勉強すれば怖くないことが分かります。
借金には、いい借金と悪い借金があるのです。簡単に言えば、お金を増やすための借金はいい借金で、浪費するための借金は悪い借金です。
言わずもがな、不動産投資はいい借金なので、どんどん借りてたくさん投資をしたほうが収入は増えます。
レバレッジが効くようにお金を賢く使えば、資産は加速度的に増加していくのです。
ただもちろん、融資がつけばどんな物件でも買えばいいというものではありません。
物件の価格は相場から見てどうか、長期的に見て入居者がいるエリアか、家賃は相場と比較してどうかなどは、購入前にきちんと調べるべきです。
逆を言えば、満室にできることをリサーチしたうえで相場よりも安く買うことができれば、負けることはそうありません。きちんとリサーチをしたうえでする借金は、決して怖いものではないのです。
今から不動産投資を始める方は、まずは近くにある金融機関に片っ端からアプローチして、貸してくれる金融機関を見つけましょう。
そして、そこでフルローンやオーバーローンなど、可能な限り銀行からたくさんのお金を借りてください。
手元の資金をなるべく使わず、融資の金額が多くなればなるほどレバレッジがかかります。
銀行融資という「他人のお金」を使って資産を増やせることこそが、不動産投資の大きな魅力なのです。
2．売却益を出す
物件をできる限り多く買ったら、取得した物件を売りに出して、キャピタルゲイン、つまり売却益を狙ってください。
不動産投資の醍醐味は、インカムゲイン（運用益）ではなくキャピタルゲインです。
物件を売れば、一気に数百万円、物件の規模によっては数千万〜数億円の利益を得ることができます。
多くの大家は、物件を買ったら長く持ち続けて不労所得を得たいと考えがちなのですが、インカムゲインだけでは早くお金持ちになることはできません。
その理由は、物件は保有しているだけで想像以上にお金がかかり続けるからです。
入居者を募集するためには広告費がかかりますし、退去が出たり物件がボロくなってきたりすると修繕費用がかかります。毎年かかる固定資産税もありますし、法人税もあります。
これは経験談ではありますが、僕は不動産投資業界にかれこれ15年以上おり、800人以上の投資家を見てきた中で、インカムゲインだけで早く大富豪になった人を見たことがありません。
逆に早く富を築いている人の多くは、購入した物件をなるべく早く売り、売却益を得ています。
つまり、インカムゲインよりもキャピタルゲインを狙うほうが、早く大きな利益を得ることができるのです。
そのうえで外せないポイントが「なるべく早く売ること」なのですが、これは。
では、どうやって売却益を出すのかというと、繰り返しになりますが、物件を相場以下で買うこと。これに尽きます。
不動産投資で絶対成功する方法は、
- 相場より安く買って、相場より高く売る（めちゃくちゃ儲かる）
- 相場より安く買って、相場で売る（そこそこ儲かる）
- 相場で買って、相場より高く売る（少し儲かる）
この3つしかありません。
「そんなに安い物件なんてあるの？」と思われた方は、以下を参考にしてみてください。
- 新築RCマンション、新築木造アパート
- ボロガラ物件×遠方
田舎 の再生系 - 売主が売り急いでいて、決済までの期間が短い
- 大学移転など賃貸需要ダウン
- 売主が相場を知らない
- バルク案件
例えば、築年数40〜50年で空室が目立つボロボロ物件は、売主が弱気になって価格を下げて出す傾向がありますし、売主が売り急いでいる場合は、決済を条件に値引き交渉しやすいです。
他にも、複数の物件を一気に買えば、相場より安く買えるケースもあります。これらの方法を参考になるべく安く買うことを徹底しましょう。
ただ現在は、中古物件の値段が上がりすぎている状況ではあります。
中古物件の利回りと新築物件の利回りは、今やほとんど変わらなくなってしまいました。
実際、都内にある築20年の物件と新築物件の利回りは、ほぼ同じ水準になってきています。
であれば、手間のかかる中古物件を買うより、リーシング（テナント誘致業務）も容易で修繕の手間がかからない新築物件を建てて、売却するほうが絶対にいいです。
新築物件の建築には通常2年ほどの時間がかかりますが、売れたときのインパクトが大きく一発で大きな利益を狙えます（詳しくは次の章でご紹介します）。
安く買うこと自体が難しくなってきている今、なにも中古物件に固執する必要はありません。
中古だろうが新築だろうが、利益を出せればそれでいいのです。
ただもちろん、多くの方がまずは中古物件から入ることは間違いないので、僕が実践してきた中古物件を高く売る方法をまとめておきます。
- レインズに登録したら焦らずじっくり待つ
- 高く買ってくれる顧客を持つ仲介業者に任せる
- 正規以上の手数料にインセンティブを追加して払う
- 入居率を上げる
- 売却前に修繕しておく
物件が良く見えるように少し手を入れたり、仲介業者にメリットがあるように工夫すると、関係会社がよく動いてくれるようになります。
何度でも言いますが、
「なるべく安く仕入れて、なるべく高く売る」
これを徹底するだけで、大きな利益を出すことができます。
特に不動産は金額が大きいので、少しの努力で利益が何百万、何千万円と変わってきます。高く売るためにやれることはすべてやり切りましょう。
こうして売却益を積み重ねていけば、あなたの資産は確実に大きく育っていきます。
「安く買い、高く売る」というシンプルな原則こそが、不動産で利益を生み出す秘訣なのです。
3．税引前利益の再投資と資本回転率
1棟でも物件を売却できたら、得られた売却益は貯金するのでもなく、すべて遊びに使ってしまうのでもなく、すぐさま次の物件に再投資してください。
得られた売却益を再度投資に回すことにより、法人税などの税金を抑えてさらに資産を増やすことができます。
本来なら物件を売って得た利益は法人の利益になるため、法人税が課せられます。しかし、売った後にすぐ次の物件を購入すれば購入分が諸経費になるため、課税額を小さくできるのです。
簡単に言えば、税金を圧縮するうえに再投資ができるというわけです。
こうして購入と売却を繰り返すことにより、銀行との取引実績が積み上がり、より大きな資金を借りられるようになります。
しかも、売却によって残債を返せば決算書の数値が劇的に良くなるので、次の融資の相談もしやすくなります。
不動産は買って終わりのゲームではありません。
「買った物件を売りながら資産を回転させていく」
これこそが、若くして早く富を築くための方法なのです。
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