日本銀行のマイナス金利政策実施で、10年国債の利回りがマイナスとなりました。その結果、ワンルームマンション投資の人気はさらに勢いを増したようです。この人気の投資に盲点はないのでしょうか。
リスクを再確認し、その対策を考えてみたいと思います。
ローンにリスクはないのか？
不動産投資にはローンの返済が付きものです。現在、ローンの金利は非常に低く、不動産投資の追い風となっています。しかし、いつまでもこの低金利が続くとは限りません。金利情勢が反転し金利が上昇に転じた場合、変動金利型ローンの場合は支払い利息が増えます。
そのための対策として、金利の固定期間をできる限り長く取る方法や借入額を小さくする方法が挙げられます。同時に手元にキャッシュを用意しておき、金利上昇時には繰り上げ返済で、借入額を圧縮するという方法も考えられます。
賃貸収入に影響する 空室リスク
不動産投資の生命線は何といっても賃貸収入です。賃貸収入があるからローン、管理費、修繕費、税金が支払えるのです。この大切な賃貸収入には、どんなリスクがあるのでしょうか
家賃収入は、入居者がいることが大前提となります。そのため、空き部屋が発生すると収入が減るというリスクがあります。ワンルームマンションは基本的に1戸の賃貸経営ですから、空き部屋になれば賃貸収入はゼロです。家賃が入らなければ、支払いができません。手元に現金を用意していなければ資金がショートします。
では空室リスクは、どう対処すれば良いのでしょうか。その方法の一つに、不動産会社などとサブリース契約を締結するという選択肢があります。
サブリース契約とは、不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸することです。オーナーにとって借主は不動産会社なので、空室による収入損失の心配はなくなります。ただし、管理手数料がかかるため賃貸収入は入居者に直接貸した時よりも少なくなります。
しかし、ここにもリスクが隠れています。サブリース契約では、不動産会社によって賃料が契約途中で見直されてしまうケースがあります。そもそも、新築時は入居希望者も多く、家賃設定も高めにできますが、築年数が経過した場合、同じエリアに競合となる新築物件が出れば、物件の競争力は下がります。新築時と同じ家賃で契約するのが難しくなるというわけです。そうした事態に備えて、サブリースの契約内容を見直すことができるようになっているのです。
このリスク対処方法は、築年数が経過しても家賃が下がっていないマンション物件を詳しく研究する事です。そうした物件に共通している特徴は、駅から近い、人気エリアにある、管理がしっかりしているなどが挙げられます。そうしたマンションに投資することが、一番のリスク回避になるのです。
また、他の対処法としては複数個の不動産投資をするという方法があります。例えば、アパート経営です。数戸の賃貸経営であるアパートならば、すべてが同時に空き部屋になる可能性は高くありません。たとえ1戸空室となっても、手元に入るキャッシュは減少しますがゼロにはなりません。そのため、空室リスクは分散されていると言えます。
もちろん、賃料収入にかかるリスクは空室問題だけではありません。滞納リスクや、賃料の下落リスクもあることを忘れてはいけません。このような入居者とのトラブルの対応方法についても事前に考慮しておくことが大切です。
まとめ
このようにワンルームマンションの投資には、様々なリスクがあります。日銀のマイナス金利政策で運用難に陥った投資マネーは、今後より一層不動産市場に流入するとみられています。国土交通省の不動産投資市場政策懇談会がまとめた成長戦略では、不動産投資市場の目標として、2020年頃にリートなどの資産総額を倍増させて約30兆円にするという計画もあり、今後さらに拡大すると思われます。
なお、上述した通り、今後、単身者世帯の賃貸需要が伸びるエリアはさらに絞られることになるでしょう。投資のリスクヘッジと対象エリアの選定は、より慎重に行いましょう。（提供： 不動産投資ジャーナル ）
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