国内不動産と海外不動産の徹底比較！

節税効果が大きいのはどっち？

2016/04/27

著者ZUU online編集部

（写真=PIXTA）

不動産投資を始めるにあたって、まずは日本国内、特に都市部や居住エリアに近い場所から検討する方が多いのではないでしょうか。その際に、家賃収入がどのぐらいになりそうかということを真っ先に考えると思いますが、不動産投資は家賃収入だけがポイントではありません。様々なメリット・デメリットがあるため、いろいろな観点から不動産投資は検討した方がよいといえます。

また、日本国内だけではなく世界にも目を向けてみましょう。実は海外の不動産投資を行うことも、国内とはまた違ったメリット・デメリットがあるのです。今回はまず日本の不動産投資の特徴を述べるとともに、海外不動産への投資の特徴についても解説していきます。これをお読みになることで、国内と海外の不動産に対する投資の違いがわかるようになることでしょう。

不動産投資にはメリットがたくさん〜収益・節税の観点

不動産投資を行うにあたって、メリットとなるのは「収益」と「節税」の2つの観点からでしょう。収益部分としては、インカムゲインとキャピタルゲインを考えることができます。インカムゲインとは、不動産投資を行うことで得られる「毎月の家賃収入」が該当します。賃貸需要の高い地域であれば、空室となってもすぐ入居者が決まる可能性が高く、家賃が継続的に入ってくることが期待できるため、安定収入となりえます。

よく不動産投資を行うことで年金の足しにしているという方がいらっしゃいますが、これはまさにこの「継続的な家賃収入」が該当します。毎月安定した家賃収入が入ってくることで、年金と同じ効果をもたらすというわけです。

次に、キャピタルゲインですが、これは不動産売買における値上がり益が該当します。東京オリンピックの開催が決まったこともあり、東京を中心に不動産価格が堅調となっています。将来的に不動産価格が上昇した場合、売却できれば値上がり益を享受できます。特に、再開発対象地域、新駅ができる地域などであれば、こうしたキャピタルゲインが期待できる可能性は大きいといえます。

一般的には収益というと、この2つがメリットとして挙げられます。それでは、節税という観点からはどうでしょうか。それは、不動産収入から費用を差し引くことができることが、注目すべき点だといえるでしょう。

実は、投資初年度には登録免許税や不動産取得税といった税金を費用として差し引けます。また、毎年、固定資産税や借入れに伴う金利、減価償却費、管理費、修繕費、火災保険料なども費用として計上できます。この他、不動産投資のために物件を見に行く交通費、不動産投資セミナーや勉強会に参加した費用、不動産投資のための書籍代なども費用で計上できます。こうした費用を計上することで、赤字になる場合には他の所得（例：給与所得）などと差し引きでき、所得税の節税につなげることが可能なのです。特に、不動産投資初年度における節税効果が大きくなるため、このメリットを活かして不動産投資を行う方も多いです。

もう一点、生命保険の代用というメリットも存在します。不動産投資では、通常金融機関からの借入れを用いて投資を行います。この借入れを行う際に、団体信用生命保険への加入を求められる場合があります。もし加入されるのであれば、投資者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険の保険金をもとに借入返済を行いますので、遺された家族に負担がかかることはありません。むしろ家賃収入を残せるため、遺族の生活資金源として役立てることができます。

不動産投資は投資場所などを間違えなければ、メリットが大きいことがお分かりになると思います。それでは、海外へ目を向けた場合どうなるでしょうか。

減価償却の効果が大きい

海外不動産に投資するメリットは、国内不動産のメリットに加えて、為替と人口、節税の観点を挙げることができます。海外不動産は投資時よりも円安となっていれば、売却時に値上がり益のみならず為替差益も享受できます。もちろん、毎月の家賃収入も円安が継続すれば為替差益を得ることができます。

また、日本国内と異なり、海外では人口増加が期待できる国・地域が多いです。人口増加が見込まれるのであれば、適正な家賃・住みやすい居住環境といった条件を満たせば空室リスクも減ることでしょう。賃貸の客づけに苦労するといった観点で悩む必要はないかもしれません。

例えば、フィリピンの場合、人口は9000万人ほどで今後若年世代が継続的に増加する見込みです。しかも空室率は日本よりも低く、家賃は1年分前払い制となっています。つまり、先に1年分受け取ることができるため、家賃滞納の心配もありません。しかも、日本の不動産価格と比較して一等地でも安く買えるため、値上がり益が大いに期待できることでしょう。

そして、なんといっても節税メリットが大きくなります。日本の税制では、建物に対する減価償却を行う年数が長く、毎年費用で差し引ける部分は大きいとはいえません。しかしながら海外不動産投資を行い、法定耐用年数を過ぎている物件を購入した場合、償却期間が0.2倍に短縮されます。例えば、本来38年間かけて減価償却を行う物件でも、海外の築38年過ぎた古い物件であれば、38年×0.2≒7年（1年未満切捨て）で償却可能となります。つまり、7年間で建物価値をゼロにすることができるため、償却費用を大きく計上できるのです。これにより、投資してから7年間は大きな節税効果を得ることができます。この節税効果は国内不動産投資よりもはるかに大きいものとなります。

さらに、海外の物件の場合、地震の起きない地域であれば古い建物でも立地次第では値下がりしない可能性があります。むしろ資産価値が高く、賃貸需要も高いケースもあります。資産の分散といった観点からも、海外不動産投資にはメリットがあることがお分かりになっていただけると思います。また、海外不動産というと、語学が不安な方も多いかもしれません。しかしながら弊社の場合、購入から売却まで日本語での対応が可能となっていますので、心配する必要はありません。

海外不動産投資のデメリットもおさえておこう

不動産投資には国内・海外いずれにせよ、こうした大きなメリットがあります。世界全体から見れば、日本国内の不動産マーケットはほんの一部にすぎません。そのため、資産分散の観点から、海外不動産への投資も検討することは意義があるといえます。

ただし、双方ともにデメリットもあります。まず、国内不動産投資の場合、人口減少が著しい地域では地価が下がる一方なため、キャピタルゲインは期待できません。さらには空室リスクにもさらされる可能性があります。そのため、都市部や再開発地域などにまとを絞った運用が好ましいといえます。
一方、海外不動産投資の場合、円高になれば為替差損が発生するおそれがあります。もちろん、空室リスクもないとはいいきれません。

ただし、こうしたデメリットは不動産投資にはつきものであり、メリットの裏返しともいえます。むしろこのようなリスクをいかに軽減し、分散投資を図ることをはじめ、いかにして効率のよい投資を行うかを検討することが重要だといえるでしょう。

（提供：フォーランドリアルティネットワークジャパン）