不動産業者に投資を相談。前もって準備しておきたい5つの項目

これだけは先に確認しておく！

2016/06/25

著者ZUU online編集部

（写真＝PIXTA）

「不動産投資について業者に相談したい」と思ったら、事前に準備をしておきましょう。不動産投資は、仲介業者の選定や物件選びなど、いろいろ時間がかかります。そのため、最初に業者に行く前に、自分のニーズを整理するなどの準備をしておくかによって、不動産選びにかかる時間も、良い物件に出会える確率も違います。今回は、不動産業者に相談に行く前に準備しておくべき5つのことについてご紹介します。

1. ある程度エリアを決めておく

まずは、自分が投資したいエリアをある程度決めておきましょう。もちろん、投資物件は「利回りが良い」「空室リスクが低い」などの基準で選ぶべきです。しかし、エリアをある程度限定しておかないと、業者もどの物件を紹介して良いのかわかりません。

「エリアはどの辺りにしましょうか？」から相談を始めていては、「この物件は、近くに大学があって空室リスクが低く…」とか「この物件は、築年数は古いですが利回りが良く…」などの、本来相談すべき段階までたどり着けません。最寄り駅までピンポイントで決める必要はないですが、例えば東京ならば「○○区と○○区辺り」くらいまでは絞っておきましょう。土地勘があり、直接現地に行ける範囲にするといいでしょう。

2. 予算を決めておく

不動産業者にある程度、紹介する物件を絞ってもらうことが目的です。予算の決め方ですが、ローンで購入する方は、試しに自分がイメージしている借入金額から月々の支払額をシミュレートして、その金額を自分が払えるかを確認するといいでしょう。インターネットで返済シミュレーションを試算でき、月々の返済額を大まかに算出してくれるツールもあります。

ローン支払いの他にも、月々の管理費や修繕積立金、年間では固定資産税などがかかります。仮に支払える予算が月々11万円ぎりぎりだとすると、予算オーバーとならない金額に設定する必要があります。

3. 利回りについて理解しておく

これは前項までと違い、「決めておく」というよりも「理解しておく」べきことです。

そもそも利回りには、次の2種類があることを理解しておきましょう。

・表面利回り：「年間賃料÷物件価格」
・実質利回り：「（年間賃料－年間掛かる諸経費）÷（物件価格－物件取得の初期経費）」

「利回りは○○％欲しい」といった決め方は、相場観がないとなかなか難しいでしょう。そのため、まずは表面利回りと実質利回りを理解しておき、業者と相談しながら希望の利回りを設定していきましょう。なお、利回りもインターネットでシミュレーションできます。大体の相場観を養うために、一度利用してみるといいでしょう。

4. インカムゲインとキャピタルゲインを理解しておく

「インカムゲイン」とは、賃料収入など、毎月（定期的に）入る収入のことです。

例えば、都内にある1Rマンションを、ローンを組んで1,500万円で買ったとします。月々のローンなどの支払いが6万円で、この部屋を8万円で賃貸していたとすると、毎月2万円、年間24万円の不動産収入があります。これがインカムゲインです。（固定資産税などの諸費用は除いています。イメージとして捉えてください）

一方、賃料収入ではなく、不動産を売却することで得られる収入を「キャピタルゲイン」といいます。

例えば、上記の1Rマンションを3年後に1,800万円で売ったとします。購入時、売却時に掛かった諸費用が合計120万円だったとすると、「1,800万円-1,500万円-120万円＝180万円」がキャピタルゲインになります。（こちらも、厳密な計算式では減価償却費用なども含まれてくるため、あくまでイメージとして捉えてください）

不動産投資において、あなたは月々の賃料収入と転売での利益どちらをイメージするでしょうか。それによって不動産業者も紹介する物件が全然違ってきます。2種類の利益を理解し、自分がどちらを狙うのかは明確にしておきましょう。