「不動産投資について業者に相談したい」と思ったら、事前に準備をしておきましょう。不動産投資は、仲介業者の選定や物件選びなど、いろいろ時間がかかります。そのため、最初に業者に行く前に、自分のニーズを整理するなどの準備をしておくかによって、不動産選びにかかる時間も、良い物件に出会える確率も違います。今回は、不動産業者に相談に行く前に準備しておくべき5つのことについてご紹介します。
1. ある程度エリアを決めておく
まずは、自分が投資したいエリアをある程度決めておきましょう。もちろん、投資物件は「利回りが良い」「空室リスクが低い」などの基準で選ぶべきです。しかし、エリアをある程度限定しておかないと、業者もどの物件を紹介して良いのかわかりません。
「エリアはどの辺りにしましょうか？」から相談を始めていては、「この物件は、近くに大学があって空室リスクが低く…」とか「この物件は、築年数は古いですが利回りが良く…」などの、本来相談すべき段階までたどり着けません。最寄り駅までピンポイントで決める必要はないですが、例えば東京ならば「○○区と○○区辺り」くらいまでは絞っておきましょう。土地勘があり、直接現地に行ける範囲にするといいでしょう。
2. 予算を決めておく
不動産業者にある程度、紹介する物件を絞ってもらうことが目的です。予算の決め方ですが、ローンで購入する方は、試しに自分がイメージしている借入金額から月々の支払額をシミュレートして、その金額を自分が払えるかを確認するといいでしょう。インターネットで返済シミュレーションを試算でき、月々の返済額を大まかに算出してくれるツールもあります。
ローン支払いの他にも、月々の管理費や修繕積立金、年間では固定資産税などがかかります。仮に支払える予算が月々11万円ぎりぎりだとすると、予算オーバーとならない金額に設定する必要があります。
3. 利回りについて理解しておく
これは前項までと違い、「決めておく」というよりも「理解しておく」べきことです。
そもそも利回りには、次の2種類があることを理解しておきましょう。
・ 表面利回り ： 「年間賃料÷物件価格」
・ 実質利回り ： 「（年間賃料－年間掛かる諸経費）÷（物件価格－物件取得の初期経費）」
「利回りは○○％欲しい」といった決め方は、相場観がないとなかなか難しいでしょう。そのため、まずは表面利回りと実質利回りを理解しておき、業者と相談しながら希望の利回りを設定していきましょう。なお、利回りもインターネットでシミュレーションできます。大体の相場観を養うために、一度利用してみるといいでしょう。
4. インカムゲインとキャピタルゲインを理解しておく
「インカムゲイン」とは、賃料収入など、毎月（定期的に）入る収入のことです。
例えば、都内にある1Rマンションを、ローンを組んで1,500万円で買ったとします。月々のローンなどの支払いが6万円で、この部屋を8万円で賃貸していたとすると、毎月2万円、年間24万円の不動産収入があります。これがインカムゲインです。（固定資産税などの諸費用は除いています。イメージとして捉えてください）
一方、賃料収入ではなく、不動産を売却することで得られる収入を「キャピタルゲイン」といいます。
例えば、上記の1Rマンションを3年後に1,800万円で売ったとします。購入時、売却時に掛かった諸費用が合計120万円だったとすると、「1,800万円-1,500万円-120万円＝180万円」がキャピタルゲインになります。（こちらも、厳密な計算式では減価償却費用なども含まれてくるため、あくまでイメージとして捉えてください）
不動産投資において、あなたは月々の賃料収入と転売での利益どちらをイメージするでしょうか。それによって不動産業者も紹介する物件が全然違ってきます。2種類の利益を理解し、自分がどちらを狙うのかは明確にしておきましょう。
5. 購入時期を決めておく
最後に、いつまでに不動産投資をしたいのかを決めておきましょう。
例えば「3月末の決算までに購入しておきたい」といった金銭面などの明確な理由があればいいですが、こうした理由がなくても、投資を行う時期はある程度は決めておいた方がいいです。
不動産業者も、購入意欲の低い方に本当に良い物件を積極的に紹介したくはありません。もしその方が他社で物件情報を口にして関係者に広まってしまえば、他の投資検討者は行く先々でその物件情報を見聞きすることになり、「人気がないのか」「売れ残りではないか」と悪く思われてしまいます。
ここまでご説明したようなエリアや予算、そして購入時期を業者に対して明確に打ち出すことで、あなたの本気度を伝えることが大切です。もし他に同じ物件を狙っている人がいたなら、先んじて購入時期を伝えることによって、内見のタイミングや申込のタイミングなども調整できるかもしれません。
まとめ
不動産投資について業者に相談しに行くときは、「ニーズを伝える」という点と、「本気度を伝える」という点が大切です。
業者側も、数ある物件の中で「どのエリアの、どの価格帯の物件を紹介すれば良いか？」がわからないことには、紹介しようがありません。限られた時間の中で、できれば1回目の訪問で、具体的な物件名まで絞りたいところです。
そのためにはニーズを正しく伝えることが大切で、前もってその準備をしておくことが重要です。ニーズを明確に伝えられれば自ずと本気度も伝わり、その不動産業者とよりよい信頼関係が築けるでしょう。（提供： 不動産投資ジャーナル ）
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