米国不動産
(写真=Thinkstock/Getty Images)

消費税、所得税、贈与税、相続税等々に対する「個人への増税」が時代がトレンドのようだ。節税対策として、昨年までは太陽光パネル投資などが流行っていたが、国の助成金や控除もピークを越え、過去の話となった。

そのような中、皆さんはどのような節税対策を考えられているだろうか。「サラリーマンの自分には関係ないだろう」とか「会社の税金も減税したい」などと思われる方も居少なくないと考えられるが、いずれの質問に対する答えも「あなたにも関係があり、節税もできる」である。

米国不動産投資で「収入アップ」と「節税対策」

ここでは、米国不動産投資を用いた「収入アップ」が期待できる一石二鳥の節税対策をご紹介したい。

米国不動産投資には、以下の3つのメリットがある。

1.高いインカムゲイン、利回り9.5%
2.最強の世界基軸通貨米ドル資産の保有
3.減価償却を用いた大節税スキーム)

この中の大きなメリットの一つとして節税がある。米国不動産は、償却対象である建物比率が70~80%となっており、日本の20%と比較して大きい点が特徴的だ。

米国不動産投資を用いた節税を一言でいうと、「米国不動産の減価償却費を日本の課税所得にぶつける」というもの。もっとわかりやすく解説しよう。減価償却とは、不動産を保有した時点から価値が年々下落していくため、下落分の価値をある期間で費用として償却することになる。その費用を日本の課税所得から差し引くことで課税所得を下げ、納税額が下がり節税ができるというわけだ。

米国不動産は、不動産に占める建物価値の比率が大きい

不動産(土地と建物)の中でも、価値が下落するのは、税法上「建物だけ」とされているため、不動産の場合「建物」を償却対象という。ここで、日本と米国の償却対象を比較してみよう。

日本の場合、狭い国土に多くの人が住んでいるため、「土地に大きな価値がある」とされ、建物にはそれ程価値がないとされている。逆に米国では、日本の25倍もの国土に日本のたった約2.5倍の人しか住んでおらず、広大な土地を有しているため、土地にそれ程の価値がないとされ、「建物に大きな価値がある」とされている。

日本では、購入代金の70%-80%が土地の価格で20%-30%が建物の価格、逆に米国では70%-80%が建物の価格で20%-30%が土地の価格とおおよそ真逆なのです。償却対象である建物の比率が小さい日本では、減価償却費が少ししかとれないため、費用計上しても節税にはあまり効果が出ない。

日米比較:1000万円の不動産を購入した場合の償却額はどのくらい違うのか?

実際の例として、日米比較をしてみよう。

①建物の比率:日本20%、米国80%
◯日本:1000万円 × 20%(償却対象) = 200万円
◯米国:1000万円 × 80%(償却対象) = 800万円

同じ価格の不動産を購入しても、償却対象である建物の比率(建物比率)が米国の方が80%と大きいため、費用計上が大きくなる。この費用を日本での課税所得から差し引くことができ、納税額を大幅に下げることができる。

②年間の償却額(築22年以上の木造物件):日本50万円、米国200万円
次に、償却対象を何年で償却するかということに関して。日本の税法上築22年以上の木造物件の場合、償却対象である建物価格を4年間で償却することができる。短期間で償却できることから、加速度償却と呼ばれている。日本では4年間に渡り「年間50万円ずつ」償却していき、米国では「年間200万円ずつ」償却していくことができる。

このように、この金額を課税所得から4年間にわたって毎年差し引けることで、納税額を大幅に下げ、節税効果が期待できるというわけだ。(ZUU online 編集部)