どんな投資にもメリットとデメリットがあるが、成功させるためにはデメリットの原因となるリスクを管理することが重要である。従って不動産投資を成功させるためには、不動産投資特有のリスクへの対処法を考える必要がある。
不動産投資にもメリット・デメリットがある
不動産投資の最大のメリットは、安定した収入が得られるということである。たとえば、事故や病気で働けなくなり、本業の収入が減るもしくは途絶えたりしても、毎月の賃料収入を確保することができる。また、金利や株価、地価などと比較して、賃料は大きく変動することがないのも魅力である。不動産投資で赤字になっても給与所得と損益通算できるため、所得税や住民税の節税効果があるのも見逃せない。
ローン契約時に団体信用生命保険に加入していれば、万が一、ローンの借り主が負債を残したまま死亡した場合でも、団体信用生命保険金でローンの残高が返済される。ほかにも、相続対策、インフレ対策に効果的というメリットもあるが、投資手法のひとつである以上、もちろんデメリットも存在する。
不動産投資のデメリットとは？
不動産投資のデメリットは、賃料収入が入らなくなることや、ローン返済などの計画が予定通りにいかないことだろう。
部屋が空室になれば、その分、賃料収入はなくなってしまう。次の入居者がすぐに決まればよいが、空室の期間が長くなるほど、オーナーの負担は大きくなる。入居者がいたとしても、賃料を滞納される可能性もある。
長期にわたって空室が続いたり、賃料回収が滞ったりした場合、ローン契約時に想定した返済計画に支障がでてしまうだろう。また、建物の老朽化によって、賃料の下落や空室期間が長く続く恐れがある。老朽化による空室リスクを避けるために、大規模修繕が必要になることも考えられる。
ローンそのものについても考えなくてはいけないことがある。不動産購入時に変動金利でローンを組んだ場合、急激な金利上昇があれば、毎月の返済金額が増える可能性があるのだ。ほかにも、不動産自体の価格も変動するので、株式などと同様に売却するタイミングは見極める必要がある。不動産は株式や債券などの金融商品に比べて、一般的に流動性は低いため、売却を検討してから換金までのタイムラグが大きいことにも注意が必要だ。
不動産投資は時間と手間がかかるもの
不動産投資は長期間の保有を前提とした投資である。買い時と売り時に重点を置く株式投資や外貨投資に比べて、物件の選定、ローンの手続き、賃料の決定・回収、物件の定期的なメンテナンスなど多岐にわたるため、時間と手間がかかる。そのため事前に計画を立てておくことが重要だ。
リスクをゼロにすることはできないが、工夫、知恵、専門家のアドバイスなどを得て、リスクを軽減することが重要である。常にそれらのリスクと向き合い、自分の物件を育てていくことに喜びを感じる人には、向いている投資といえるだろう。
デメリットそれぞれには対策が可能
冒頭でも述べたが、不動産投資を成功させるためには、デメリットを理解して、リスクを管理することが重要だ。ここではデメリットそれぞれへの対策について挙げていく。
空室リスクに対してはサブリースを利用するという手がある。サブリースとは、空室の有無に関わらず、管理会社が一定の金額をオーナーに支払う仕組みだ。ただし賃料収入は、サブリースを利用しない場合に比べて低くなるのが一般的だ。
建物の老朽化に対しては、普段からメンテナンスの意識を持つことが必要である。また一棟所有と区分所有では気をつけたいポイントが異なる。一棟所有の場合は大規模修繕に対して、事前に長期の修繕計画を立てておきたい。区分所有の場合はリフォームの費用計画や管理組合の動向に注意を払いたい。
金利リスクに対しては、ローン契約時に固定金利を選択しておき、返済期間もできるだけ短めに設定しておくことをお勧めする。
不動産下落リスクを避けるには、多少高値でもアクセスに便利など、購入時に優良物件を選定することも大切である。
想定リスクと対策を立てて行動しよう
投資にはリスクはつきものである。不動産投資においても、あらゆる可能性を想定しておかなければならない。物件の選定から長期修繕計画に至るまで、金融機関や不動産投資の専門家と協議を重ねて判断したい。事前にリスクを想定し、対策を立てて行動することが重要である。（提供： みんなの投資online ）
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