地方でも都市でも空き家が増えている。空き家は周辺の生活環境にも悪影響を及ぼすとして問題視されている。この問題を解決するために税制がこのほど改正された。
空き家の発生の大きな理由として、亡くなった人が1人暮らしだった場合、相続人が売却・修繕をせず放置することがある。相続した家といっても売るのに税金がかかるし、維持するにしても固定資産税がかかる。
これでは、管理を放置してしまってもおかしくない。今回の税制改正では、亡くなった人が居住していた家屋や敷地を売却しやすいよう特例が設けられた。
具体的にはどのようなときに利用できるのか
今回できた特例は、亡くなった人が居住の用に供していた家屋で、その人の死後、空家状態になっていたものを、2016年4月1日から2019年12月31日までの間に相続人が売却した場合は、居住用財産の3000万円特別控除が適用するというものだ。
具体的な要件は、▽被相続人（亡くなった人）が1人で住んでいたこと▽その家屋が1981年5月31日以前に建築されたこと▽相続のときから譲渡のときまで、事業用、貸付用、または居住用でないこと▽譲渡対価の額が1億円以下であること▽相続のときから3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること▽家屋を取り壊さず売却する時は、その家屋が新耐震基準に適合するものであること——である。
注意したいのは、区分所有建物は対象外であることだ。先述の要件に出た新耐震基準とは、1981年6月1日以後の耐震基準のことだ。家屋を取り壊さず売却するとき、その家屋がすでに新耐震基準に適合するよう改修を終えていなければ、その家屋を新耐震基準に合致するように改修しなければならない。
この特例を受けるために必要な書類は、「被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価証明書の写し」や各地方公共団体の長が、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付用、または居住の用に供されていないことを確認した旨の書類」だ。
耐震リフォームをしないのであれば、家屋の取り壊しをすればよい。しかし、空家を取り壊しするにも費用がかかる。多くの自治体で解体費用への補助金制度を設けていたり、自治体によっては家屋の解体助成がなくても、危険ブロック塀の撤去を助成したりする場合があるので確認してみるといいだろう。
制度を利用できないとき、利用できるときの細かな注意点
特例が利用できないケースとして、亡くなった人が居住していなかった場合がある。たとえば老人ホームに入っていたがこれにあたる。
また他の特別控除との併用には注意が必要だ。例えば、自己の居住用財産の控除は年度が違えば併用できるが、同じ年度で自己の居住用財産の特別控除と空き家の譲渡所得の特別控除では、合計で3000万円の控除しか利用できない。
一方、他の制度と違い所得制限はない。空き家を何人もの相続人で相続した場合は、それぞれに3000万円の特別控用できるのである。
確定申告の際、この特例の適用を受けようとする旨を記載するほか、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の登記事項証明書など複数の書類が必要だ。
特例で享受できるメリット
メリットはどのくらいあるのだろうか。具体的に税金の数値で示してみよう。
たとえば、購入時の費用や建物代、売却にかかる費用などの合計が1000万円の空家を1200万円で売却した場合を考える。自宅として使用していない、取得から5年以下の土地や建物の売却益には現在、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税2.1％の税金がかかることになるので、売却益200万円のうち、税金はおよそ80万円程度。手元に残せるお金は120万円程度になってしまう。
しかしこの特例を受ければ、売却益が控除枠の3000万円以内に収まるため税金は0円、200万円をそのまま手にできる。税額からこの制度のメリットが明らかだろう。不要な旧自宅を誰が引き継ぐか、もめなくなることが一番の利点である。
減税分の手残り現金が増えるため、遺産分割の額に考慮する必要がある。すでに遺産分割済みの場合、手取りが増えることで他の相続人から分配を要求される可能性もある。贈与などで対応する必要性もあるが、もめずに相続人で現金化できるのであれば一石二鳥ではないだろうか。
眞喜屋朱里（税理士、眞喜屋朱里税理士事務所代表）
