不動産投資を検討されている方の中には、「マンション経営で夢の不労所得を…」と考える方もいるかもしれません。しかし、マンション経営は言うほど簡単なものではありません。管理業務は何かと手がかかるもので、通常は業者に任せることになります。


サブリースと管理委託

マンション経営では、入居者募集、賃貸契約、家賃回収、物件の清掃、メンテナンス、入居者のトラブル対応などがあります。サラリーマン大家さんで会社に勤めながら物件の管理を行うのはなかなか大変でしょう。 多くの場合、物件管理は運営ノウハウを持つ専門の不動産会社に任せることになります。管理方法として、「管理委託」が一般的ですが、「サブリース」という手法もあることをご存じでしょうか。

まず、通常の管理委託は、オーナーとマンション管理会社が管理委託契約を結び、管理会社はオーナーの代わりにマンションの管理業務を行います。この場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーとなります。管理会社と入居者の間に契約関係はありません。

一方、サブリースは「一括借上管理」とも言われ、管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、それを転貸するものです。サブリース自体は賃貸契約形態の一つなのですが、同時にオーナーはリース料から、管理手数料を支払ってサブリース会社に管理を任せるケースがほとんどで、物件管理業務の一形態としても認識されています。サブリース契約では、入居者と賃貸借契約（厳密に言うと転貸借契約）を結ぶのは、オーナーとではなく管理会社となります。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースにすれば、一括して管理会社に貸すため、オーナーは空室リスクから解放されます。これが、サブリースの一番のメリットであり、その点では魅力的な仕組みと言えます。ただし、契約内容は会社によって異なります。サブリース契約では家賃を途中で変更することができたり、礼金や更新料など不動産の商習慣に基づく金銭はオーナーではなく、サブリース会社の収入になったりするので、内容によっては、思っていたほど収益が上がらない場合があります。契約を結ぶ前には、内容を精査するなど注意が必要です。

そのほかのメリットとしては、入居者からのクレームや訴訟トラブルなどからも解放される点が挙げられます。入居者と契約関係にあるのは管理会社ですから、入居者からのクレームや訴訟の対応がオーナーに及ぶことはありません。こうした、いつ起きるか分からない事態にオーナー個人が対するのは負担が大きいですから、管理会社にすべて任せることができるのは大きなメリットだと言えるでしょう。

サブリースの場合は、オーナーが不動産収入を確定申告する際に、収支内訳書には管理会社からのリース料を記入するだけでよくなります。一般的な管理委託で、オーナーと入居者が契約関係にある場合は、入居者の名前や家賃収入、修繕工事の業者への支出などを記入しなければなりません。複数の物件を保有するオーナーにとって、サブリースのメリットは小さくないと言えそうです。

どんな場合に、どちらを選ぶべきか

不動産投資ではたいていの場合、ローンを組んで物件を購入します。ですので、空室リスクという大きな不安材料がなくなるサブリースはとても魅力的な仕組みだと言えるでしょう。クレームや訴訟対応といった煩わしい管理業務をすべて委託できるという点でも、会社に勤めながらマンションなどを経営するサラリーマン大家の方には、サブリースを選ぶ理由があると言えるでしょう。

なお、管理委託の場合の管理手数料は、一般的に家賃の5〜10％程度と言われています。家賃は全額オーナーの収入となりますが、サブリースの場合はリース料（管理会社からオーナーに支払われる）が空室リスクなども想定して家賃の90％前後で設定されるケースが多いようです。管理手数料もかかるので、オーナーの手元に残る金額は低くなります。

それぞれにメリット、デメリットがあるため、最終的には空室リスクに対する考え方次第でどちらの管理手法を選ぶべきかを決めるべきでしょう。空室リスク対策についてきちんと理解したうえで対応しましょう。（記事提供： REISM ）

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