国内年金による不動産投資状況と投資形態別リターン

図表1に、不動産証券化協会によるアンケート結果(1)から、国内年金による不動産投資実績と検討状況を2013年まで遡って投資形態別に示した。

国内私募リートと米国オープンエンドファンドは類似の仕組みであるが、借り入れ比率には差がある。国内私募リートの平均が40％であるのに対し、米国オープンエンドファンドは22％で(3)、国内私募リートの方が2倍近く高い。これらのファンド運用のリターンは、借入れ効果により実物不動産投資と比べて高くなる。

国内私募リートと米国オープンエンドファンドでは、実物不動産投資に対するリターンのプラス乖離度が国内私募リートの方が大きいことがグラフからも分かるが、借入比率の違いがその主要因となっている。しかし、リターンの絶対水準については、実物不動産のリターンが高い米国オープンエンドファンドの方が高くなっている。

米国の実物不動産のリターンが高い要因は、主にこの間のキャピタル・リターンが高かったことによる。米国実物不動産の四半期キャピタル・リターンは、期中1.5％から2.0％の間で推移しているのに対し、国内不動産の四半期キャピタル・リターンは、2012年にはマイナスで推移、2013年以降も1％未満に留まっている。

相対的に米国不動産のリターンは高いものの、グラフは現地通貨ベースであり、国内からの米国不動産への投資については為替を考慮する必要がある。今後、日米金利差が拡大する場合はヘッジコストの増加が懸念材料となる。

より広範な地域や用途に投資できる海外不動産投資は、今後も段階を経て普及すると思われる。国内不動産を対象としたものも含め、投資形態ごとに市況や特性が異なるこれらの商品を組み合わせた不動産ポートフォリオの検討も進展することが期待される。

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(1)不動産証券化協会が毎年7月から9月に実施。対象は運用資産総額140億円以上の企業年金、共済組合、公的年金から抽出。同協会は回答割合として結果を公表しているが、本稿では回答数に換算した。
(2)国内私募リート：AJFI-Open End Core Unlisted REITs 国内実物不動産：AJPI（不動産証券化協会）、米国オープンエンドファンド： Fund Index-Open End Diversified Core 米国実物不動産：NCREIF Property Index、（全米不動産受託者協会）、国内上場リート：東証Jリート指数、米国上場リート：S&P US REIT Index。
(*3)インデックス構成ファンドの平均LTV。
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加藤えり子(かとう えりこ)
ニッセイ基礎研究所　金融研究部 不動産運用調査室長

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