自己資金あるいは銀行からの融資を受けて収益物件の購入を検討されている方の中には、どのようなタイプの物件を選べば良いかで迷っている方も多いだろう。収益物件を購入・運営する上でぜひ知っておきたいメリット・デメリットについて解説していく。
収益物件はどのようなものがあるか
収益物件は、大きく「住居系」「事務所系」「商業系」に分けられる。「住居系」とはマンションやアパートなど、人が住むことを前提とした物件を指す。「事務所系」は主にオフィスビルなどの物件を指す。「住居系」の収益物件の借り手のほとんどが個人であるのに対し、「事務所系」の収益物件の借り手は法人であることが多い。
「商業系」とは、主に店舗や倉庫のことを指す。一般に、飲食店やコンビニエンスストアのなどの商業店舗には、土地を借りて自分で店舗を建設していたり、フライチャンジーとなってフランチャイザーから建物を借りてたり、土地所有者が建物まで建てて貸していたりと、様々なケースがある。
収益物件の種類によるメリット・デメリット
住居系のメリットとしては、不動産売買市場に出回る物件数が多く、流動性が高いことが挙げられる。しかし、流動性が高いが故に参入するプレイヤーの数も多く、近年は利回りが低下してきているため、不動産の収益率が低下傾向にあることがデメリットとして挙げられるだろう。
他方、商業系や事務所系には、住居系に比べて敷金償却や保証金を高く設定しやすく、利回りが高くなりやすいというメリットがある。その一方で、商業系や事務所系は、不動産売買市場に出回る物件数が少なく流動性が低いこと、入居率は住居系に比べて経済状況の好不況に左右されやすいことなどがデメリットとして挙げられる。
不動産投資を行うデメリット
それでは収益物件の種類ごとではなく、「不動産投資」そのものを行うことのデメリットにはどのようなものがあるのだろうか。
不動産投資ローンによって、自分の借入限度額を使い切ってしまうリスクが挙げられる。不動産投資を行う際、多くの場合は金融機関からの借入を行い、物件を購入する。多額の借入をすると、本当に多額の資金が必要なときに、借入を断られる場合がある。保有資産や保証人によって異なるが、一般的に借入には限度額（与信枠）が設定されているためだ。自分の借入限度額を意識しながら、借入を行うことが重要だ。
借地権とは
収益物件を購入・運営する上で知っておきたいことのひとつに借地権がある。これは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことで、借地権は、「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」に大別できる。
大正時代に制定され、1992年まで適用されていたのが「旧法借地権」だ。この法律は、地主と借地人との間で、借地権が更新される前提に立っており、地主にとって、やや不利な制度だったといえる。
そのため、1992年に借地権に係る法律は改定された。現在の借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に大別できる。普通借地権では、地主に正当な理由がない限り、借地人が希望すれば契約は自動更新される。一方、定期借地権では、契約期間が満了した際、契約の更新は一切なく、確実に契約関係が終了する。
収益物件タイプごとの十分な理解を
収益物件を購入・運営する上でぜひおさえておきたいメリットやデメリットについて解説してきた。重要となるのは、高い利回りを獲得しながら、空室などのリスクをどう処理していくかだ。そのためには、まずは収益物件の種類ごとのメリット、デメリットの十分な理解が求められるだろう。（提供： みんなの投資online ）
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