区分所有投資は、マンションやアパートを一棟購入して資産運用するよりも、投資にかかる費用が安く済みます。今回は区分所有投資での費用や、投資金額を捻出する方法を紹介します。
区分所有投資とは
区分所有とは、マンションやアパートを一棟所有するのではなく、一部屋もしくは複数の部屋を所有することを指します。区分所有投資にはメリットがいくつかあります。
まず、冒頭で述べたように一棟所有に比べて投資額が安く済む点です。これによって、抑えられた分の資金を別の地域の区分所有投資に回すことも可能です。このように、複数の投資先に資金を振り分けられることで、リスク分散をできることも区分所有投資のメリットといえます。管理面でも、共用部分の清掃などが必要なく、管理が楽なこともメリットといえます。
ほかにも、投資額が抑えられるなど参入障壁が低いため、不動産投資の中では流動性が高いのもメリットです。現金化したい時に流動性が低いと、なかなか売れずに希望価格よりも低い価格で売却しなくてはいけないこともあります。
区分所有投資にかかる費用
区分所有に限らず、不動産投資をしていく上では、物件購入費用だけでなく、諸経費も必要になってきます。主な諸経費としては、管理費、そして修繕積立金が直接的な運営に関わってくる部分です。管理費はエレベーターなど共用部分の電気代、清掃代、メンテナンス代などが含まれます。
修繕積立金は、建物の外壁の修繕費など、入居者が負担する費用が含まれています。管理会社にもよりますが、修繕積立金は「毎月一定額を支払う」「一年分をまとめて支払う」「数年に一度、一括で支払う」3種類の支払い方法があります。
管理会社を利用する際に必要なのが賃貸管理代行手数料です。管理業務を代行してもらう際に発生する費用で、入居者を集めたり、苦情を聞いたりなど、部屋の維持・運営の業務をするための手数料がかかるほか、固定資産税や都市計画税もかかってきます。もちろん、賃料収入は不動産所得ですので、必要経費を差し引いた上で、メインの収入と合算して所得税が課税されます。
区分所有投資をする場合の融資条件とは
融資条件としては、区分所有の場合、部屋数が少ないため一つでも空室が出ると、収入が大きく減ってしまうため、審査が厳しいとされています。通常金融機関は、万が一、融資が返済されなかった場合のために、土地や建物の所有権を担保にします。しかし、区分所有の場合、土地ではなく一部屋にしか担保設定ができないため、資産価値は部屋のみが対象とされます。
また、一般的には金融機関が融資を行う際は土地と建物に抵当権を設定します。しかし、区分所有では一部屋の専有部分について抵当権を設定できても、土地に抵当権は設定できません。敷地権は他の区分所有者と共有されており、不動産登記法73条では敷地権と専有部分の分離処分を禁止されています。そのため融資条件が厳しくなってしまいます。
これらのことから、融資額の条件が厳しいケースは多々あります。ただし、金融機関によってその条件も変わってくるため、詳しいことは問い合わせて確認することをお勧めします。
区分所有投資をはじめたら
マンションやアパートを一棟購入して不動産投資を行うには投資額は大きくかかりますが、区分所有物件であれば、手持ちの資金で購入できる場合も多いでしょう。
初めて不動産投資をされる方は、区分所有で利益を出せる物件を探し、少ない初期費用で効率よく利益をあげるところからはじめましょう。（提供： 不動産投資セミナー ）
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