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みんなの投資onlineより

ノンリコースローン? メザニンローン?「不動産投資ローン」の種類を解説

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(写真=everything possible/Shutterstock.com)

賃金上昇率が鈍く低金利が続いていることもあり、不動産投資を考えている方も多いだろう。資金調達について調べているうちに「ノンリコース」「メザニン」といった聞きなれない言葉がでてくるかもしれない。ローンをより良い条件で組むためには、不動産投資ローンの知識が必要だ。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資用のマンションやアパートなど、購入する不動産自体を担保にして、購入資金の融資を金融機関から受けることを指す。不動産投資ローンを活用すれば、自己資金を多く用意できない場合でも、不動産を購入することができる。つまり、不動産投資ローンのレバレッジ効果を活用し、自己資金以上の不動産を購入することも可能になるというわけだ。

ローンの種類

不動産投資ローンは、「提携ローン」「非提携ローン」の2つに大別できる。「提携ローン」とは、住宅メーカーや不動産会社が提携する金融機関が提供するものを指している。非提携ローンと比べると比較的簡単な手続きで済む、あらかじめ取り決めた融資条件を満たすのであれば融資審査がスムーズに実施されるなどの利点がある一方、提携先が決まっているため、自由度は低くなってしまう。

一方、「非提携ローン」とは自ら金融機関に直接、融資を依頼するローンのことを言う。当該物件について、さまざまな金融機関に対して融資の依頼ができるなど、自由度は高い傾向がある。

ノンリコースローンとは

また不動産担保ローンは、返済義務を負う財産の範囲によって「ノンリコースローン」と「リコースローン」の2つに分けることができる。このうち「ノンリコースローン」とは、日本語では「非遡及型融資」と呼ばれるローンだ。万が一返済ができなくなったとしても、担保とした物件(責任財産)とは別の資産の収入や売却代金での返済義務が生じることがない。

つまり責任財産以外の資産が差し押さえられる心配がないというメリットがある。ただしそうした貸付金を回収できないケースに備え、金利が高く設定されることも多い。また、ストラクチャー構築が必要になり日本では個人向けのノンリコースローンはあまり一般的ではなく。不動産ファンドなどプロ向けのものとなることが多い。

一方でリコースローンは、万が一返済できなくなったとしたら、担保とした物件(責任財産)を含め他の資産の処分によって、返済を求められる。

メザニンローンとは

不動産ローンには、「メザニンローン」と呼ばれるものがある。不動産の購入を希望する人に、通常の銀行融資(シニアローン)とは別に提供されるローンのことを指す。

メザニンには「中二階」という意味があり他の投資商品と比べ、債権者にとってミドルリスク・ミドルリターンといわれている。借り手にとって、資金調達の選択肢が広がる一方、一般的にはシニアローンと比べ高めの金利が設定される。メザニンローンはシニアローンに比べて、返済順位が劣後するためだ。

不動産投資のローンを組むコツ

不動産投資ローンを受けようとする場合、過去の信用履歴や職業、年収など様々なことが考慮されるため、必ずしもローンを受けることができるわけではない。そこでメガバンクと共に活用を検討したいのが地方銀行や信用金庫だ。地方銀行や信用金庫の中には、メガバングと異なった融資姿勢を持っている場合がある。

不動産投資ローンを受ける場合の流れ

最後に、不動産投資ローンの流れについて概説する。まずは金融機関の融資窓口において、必要書類を集めて申請を行う。金融機関によって多少の違いはあるが、以下のような書類の提出を求められることが多い。

・登記簿謄本
・物件概要書
・キャッシュフロー試算表
・固定資産税評価証明書
・販売図面
・建物図面
・物件写真
・源泉徴収票
・確定申告書

提出書類が揃ったところで、ローンの審査が開始される。書類を出してから数週間で結果が判明することが多いようだ。金融機関から融資決定通知を受けたら、すみやかに金融機関において、「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「金銭消費貸借契約」、必要に応じて「団体信用生命保険」などの契約を締結する。

資金効率を高める「不動産投資ローン」

これはレバレッジをかけない場合にもあてはまるが、NOI利回りが借入金利を上回らないと収益はマイナスだ。レバレッジをかけている場合は特に、この2つの利回り差(イールド・スプレッド)に注意したい。

不動産投資ローンについて取り上げ、その種類について紹介してきた。融資を受けることに抵抗を感じる人もいるだろうが、不動産投資ローンは高いレバレッジ効果を生かして資金効率を高めることができる投資手段だ。ぜひ、正しく理解し、資金の有効活用に役立てたい。(提供:みんなの投資online

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