手軽な価格から始められる不動産小口化商品とは

みんなの投資onlineより

2017/03/17

著者ZUU online編集部

（写真＝ESB Professional/Shutterstock.com）

初心者でも少額の資金で投資に参加できる不動産小口化商品への注目が集まっている。特にインターネットの普及に伴う手軽さで、多くの人の関心を集める不動産小口化商品について、関連性の高いクラウドファンディングや不動産特定共同事業（法）についても触れながら解説する。

不動産小口化投資とは

不動産投資を行うには、従来は数千万円から数億円単位の資金が必要になるのが一般的で、不動産会社や金融機関だけでなく入居者への対応など、手間のかかる手続きが伴うものであった。ところが近年は、投資単位が1口あたり100万円、場合によっては10万円という手頃な資金で、共同所有者もしくは匿名組合員として参加できるようになってきている。

こうした不動産の小口化は、いわゆるクラウドファンディングによる投資方法の一つとしても注目を集めている。また資金を投資するだけで、不動産の運営も営業者に一任することができ、その点においては手軽に不動産投資ができる仕組みといえるだろう。

クラウドファンディングとは

クラウドファンディングとは、「群衆（crowd）」と「資金調達（funding）」という単語を組み合わせた造語のことで、製品開発やサービスの立ち上げなどの目的を実現するために、インターネットを介して不特定多数の人や組織に対して、出資をはじめとする協力を依頼することをいう。ソーシャルレンディングとも呼ばれ、幅広い分野での資金集めの方法として活用されている。

金銭的な見返りを伴う「投資型クラウドファンディング」のほか、サービスを受ける権利や商品を購入することで支援する「購入型クラウドファンディング」、見返りを期待しない「寄付型クラウドファンディング」などに分けられる。

いずれも少額の資金で参加できるのが大きな特徴だが、不動産の小口化は、利益および最初に決めた利息に基づき配当が行われるため、このうちの「投資型クラウドファンディング」に当てはまる。

不動産小口化投資商品の分類

不動産小口化投資商品のうち不動産特定共同事業法は、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」の3種類に大別できる。

「匿名組合型」では、投資家は営業者と匿名組合契約を結ぶことになる。匿名組合員となった投資家が営業者に対して出資し、一般的には、事業に収益があった場合、組合員に分配されるという仕組みだ。一方、「任意組合型」では、投資家は、同じ事業へ投資する他の投資家と事業者との間に民法上の組合契約を結ぶことになる。事業者全員で共同出資するという形となり、不動産特定共同事業者は組合の業務執行組合員として、事業運用を行う。また「賃貸借型」では、不動産の共有持分権を事業者に賃貸（委任）し、投資家は、共有不動産を賃貸し、運用益を持分に応じて分配してもらう。

不動産小口化商品は、少額で投資ができるという点が大きな特徴だ。またさまざまな物件や異なる事業者の商品に同時に投資できるので、リスクを分散させるというのも大きな効果と言えるだろう。

不動産特定共同事業法の内容

不動産特定共同事業法とは、1995年4月に施行された法律である。かつて一律の規制がない状態で、多くの不動産事業者が不動産特定共同事業を実行し、平成バブル崩壊による資産価値の急落により、投資家に甚大な被害が発生した。このことを受けて、不動産の小口化商品の売買において投資家を保護し、小口化投資商品市場を健全に発展させる目的で作られたものである。

小口と言っても、かつての不動産小口化商品は1億円を超える商品が多かったが、この法律が制定されたことで、不動産小口化投資の最低出資額が撤廃され、1口100万円前後から投資できるようになった。そして昨今、クラウドファンディングの発展で、前述の通り、1口10万円前後から不動産小口化商品に投資することが可能になっている。