現在は米国大統領としてのトランプ氏の発言ばかりが注目されているが、トランプ氏の成功の源となった不動産投資家だった頃の発言には不動産投資家として、納得できるものが多くある。

不動産投資が一般に広まった今こそ、同じ不動産投資家としての目線で、不動産投資家としてのトランプ氏の発言を、日本の特性を考慮しながら紐解いていこう。

トランプ氏の代表作『The Art of the Deal』に学ぶ不動産投資

不動産投資,トランプ
(写真=Thinkstock/Getty Images)

筆者が不動産投資を始めた15年以上前の日本では、不動産投資といえば、地主が相続対策や節税目的で行うことが多く、現在のようにサラリーマン投資家がアパートやビルに億単位で投資をするようなことはとても稀だった。

当然、サラリーマンが不動産投資をするための書籍や教材はとても少なかったので、仕方なく米国の不動産投資に関するオーディオ教材や書籍を読み漁るしか不動産投資の知識を得る方法がなかった。

その頃に出会ったのが不動産投資家で現米国大統領のドナルド・トランプ氏の本だった。拙著『金持ちリタイア・貧乏リタイア?社長より稼ぐサラリーマン大家の不動産投資術』には、参考図書としてトランプ氏の自伝が記載されているが、あの頃読んだ本の著者がまさか米国大統領になるとは思いもしなかった。

拙書のタイトルのとおり、不動産投資で社長より稼ぐことは本当に可能なのだろうか。計算してみれば簡単に理解することができる。億単位で取引される不動産投資の世界では、例えば表面利回りが10%の収益不動産を購入した場合、単純計算すると5億円の投資額で5000万円の年間賃料収入を得る事ができる。投資金額10億円なら1億円の賃料収入だ。しかも不動産は購入後すぐにお金を生む資産なので、昇進に時間を費やす必要もなく、一瞬で年収が上がってしまうのだ。

さて、トランプ氏の代表作『The Art of the Deal』である。ディールとは「取引」のこと。アートは「芸術」という意味と「術」とか「技」という意味がある。

ストレートに「取引術」とか「取引のわざ」と訳するより、あえて「芸術」と訳してみると、面白いことがたくさんわかってくる。

一見、アートとビジネスは相反するように感じる方もいると思うが、音楽家にとっては、歌や音楽が芸術作品。画家にとって、陶芸や絵画が芸術作品。コックにとっては料理が芸術作品、プログラマにとっては、ソフトウェアが芸術作品と考えると、ディールとは誰の芸術作品なのか予想がついてくる。そう、投資家にとってはディールこそが芸術なのだ。

不動産投資家の命運は「最初のディール」で決まる

不動産投資の場合、投資の入り口、つまり、購入時のディール次第で、投資に対する利回りがほぼ決まってしまうのだ。

その物件が持つ収益には上限がある。アパートやマンションでは、賃料と部屋の数で収益の上限が決まる。ホテルでも稼働日数と料金でやはり上限が決まってしまう。製造業等と違い、iPhoneのようなヒット商品が生まれれば、世界中のマーケットから青天井で利益が増えるというビジネスではない。

そして不動産投資はその名の通り、購入したら動かすことができないビジネスであることが最大の特徴だ。製造業はコスト削減のため、海外に製造拠点を移すことができるが、コスト削減して利益を上げたいからといっても、不動産は動かすことが絶対できない(だから不動産なのだ)。

そして、出口での売却価格と保有期間中の利益の合計で投資の最終利益が確定する。不動産投資は現物取引であり、入口も出口も全てが相対取引だ。つまり、購入も売却も全てがディール次第なのだ。

真の投資家は契約書を理解する

さて、ディールは紙に落とし込んで初めて成約する。投資家はディールを契約書に書き込むことによって、投資家のアートワークとなる。

例えば、不動産取引では過去の埋蔵物が地中に埋まっていた場合どうするかということや、その他売主の瑕疵担保責任、境界の明示、買主が売買契約をしたのに、金融機関の融資が通らなかった場合等の融資特約やその他の停止条件や違約等、未来の出来事についても双方が話し合いのテーブルにつき、合意した内容が契約書に盛り込まれる。

したがって、ディール次第で将来が決まる契約書を理解していない真の投資家はいない。この契約書には過去から将来までの取引相手との約束事が盛り込まれ、記入される。

双方はこの契約書の内容を履行する義務がある。だから、真の投資家は自分が有利になるようにディールを交渉する。

当然相手も自分に有利になるように交渉してくる。お互いが交渉のテーブルについて、このせめぎ合いを合意するまで行う。相手が途中でテーブルから離れてしまう場合もある。

しかし、お互いが最後まで諦めずに交渉し、合意したディールを契約書に書き込んで、そのアートワークは完成するのだ。

アーティストが自己表現のため作品の構想を練って、最終的に芸術作品を仕上げていくように、不動産投資家は自己の目標を達成するために、物件を探し、相手とディールを結ぶための交渉という共同作業を行う。

そして、その合意事項を契約書というアートワークに書き込んでいく。不動産投資家にとって取引と契約書はまさに「The Art of the Deal」なのだ。

黒木陽斗(くろきはると)
投資家。米国大学卒後、一部上場大手企業を経て、シリコンバレーのベンチャー企業へ転職。起業家など多くのビジネスエリートたちと接する中で、共通する考え方や習慣に気付く。それを不動産投資に応用して成功させる。現在は、一棟マンション、区分不動産、駐車場を複数所有するに至る。著書に、『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール(扶桑社)』などがある。

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