サブリースでもほったらかしはNG？オーナーが物件購入後にやっておくべき習慣

不動産投資セミナーより

2017/04/18

著者ZUU online編集部

サブリースは、遊休不動産の資産運用や不動産投資の際に利用できる手段の一つです。不動産投資において、サブリースをうまく活用できるとリターンを効率的に大きくすることが可能となります。

今回は、サブリースの仕組みから不動産所有者であるオーナーが物件購入後にしておくべきことについて紹介します。

サブリースの仕組み

（写真＝Vaclav Volrab/Shutterstock.com）

サブリースとは、不動産所有者であるオーナーから管理会社が一括して借り上げを行う仕組みです。サブリース業者が入居者に転貸・家賃の集金を行います。家賃の滞納があった際や入居者がいない状態でもオーナーへは一定の家賃（手数料を引いた8～9割程度）の支払いが保証されており、空室リスクを減らすメリットがあります。

入居者とサブリース業者間では賃貸借契約が、サブリース業者とオーナー間では借り上げ契約が結ばれ、入居者の募集から物件の管理・入居者対応まで、業者が行うのが一般的です。そのためサブリースの契約をしてしまえば、オーナーは何もしなくても家賃を得ることができます。

所有と経営を分けることにより、オーナーにとっては経営の安定、賃借人である入居者にとっては良質な住環境を実現するシステムとして期待され、現在ではトラブルを避けるために国交省による賃貸住宅管理業者登録制度が設けられています。

サブリースで成功するための3つのポイント

手間がかからず、不動産投資の大きなリスクである空室リスクに対応しているサブリースですが、賢く利用するためには3つのポイントをしっかりと確認しておくことが大切です。

1. 保証料・解約・敷金
契約の際には、必ずその内容を確認しましょう。保証料は家賃から手数料を引かれたものですが、いくら受け取ることができるのか、保証の範囲や期間などきちんと明示してもらうことが大切です。また解約の手続きの仕方も重要です。さらに、入居者がサブリース業者と賃貸借契約を結ぶ際の敷金、更新時の更新料の取り扱いについても明確にしておきます。

2. 契約中に必要な費用
サブリース契約を結ぶと契約期間中は業者にまかせっきりにできるのが大きな強みですが、修繕が必要な場合などはオーナーの負担になります。退去後の内装費や設備費はサブリース契約外ですので注意しましょう。

3. 入居者の選定
一般的に入居者はサブリース業者が募集し転貸することになるため手間がかからないのですが、不動産投資者であるオーナーは、どんな人が住んでいるか把握しにくいという側面も持っています。「こういう人に住んでほしい」「こういう人には住んでほしくない」という条件があるのならば、事前に伝えておきましょう。例えば非喫煙者のみ・ペット不可・楽器不可などの条件で入居者を探してもらえれば、退去後の修繕や無用な近隣トラブルを避けることにもつながります。

安心の家賃保証の計画

サブリースの家賃保証は、空室リスクを避けるという意味で大きなメリットがあります。サブリース業者に手数料を引かれるため、通常の家賃よりも収入が下がってしまうという注意点はありますが、入居者が見つからず不安なオーナーにとってはうれしい仕組みでしょう。入居者の管理や契約を任せることができるというのも、忙しく賃貸管理に不慣れなオーナーには便利です。

また、一括借り上げによって保証されているということは、満室経営になるということです。土地の評価額が貸家建付地として下がり、相続をする際の税対策としてのメリットも見込まれます。現時点での利便性だけでなく、長期間の投資・運用を見込んだうえでも、サブリースにはメリットがあるのです。