不動産投資家からも注目が高まっているAirbnbをはじめとした民泊。賃貸物件を民泊運用して利益を出すことができるため、初期費用が低く参入しやすいのが魅力だ。だが、近頃は民泊ビジネスを行っている業者や投資家からはあまり良い話を聞かない。「以前よりも予約が入らない」「利益が出ないので撤退するかもしれない」など、みな消極的だ。民泊ビジネスを取り巻く状況を見ていこう。

東京の民泊物件数は2倍以上に

Airbnb,不動産投資
(写真= easy camera/Shutterstock.com)

民泊専門メディアAirstairが発表した「東京民泊マーケット市場レポート 2016」によると、2015年10月に5942室であった民泊物件数は、1年後の2016年10月には1万4252室と一気に2倍以上に増加している。このペースで増加を続けると、2017年4月には1万8000室を超える見込みとのことだ。これだけ物件数が増えてしまっては、競争が激しくなり稼働率も悪くなるかと思うのだが、意外にもそうではない。稼働率を見てみると、横ばいなのだ。

つまり、物件は増えたが、Airbnbなどの民泊サイトを利用する宿泊者も増加していることで、全体の稼働率事態は維持されているということになる。訪日外国人観光客も2016年は2403万人と5年連続で増加しており、2020年の東京オリンピックに向けて引き続き好調が続くことが予想され、民泊ビジネスにおいても追い風となっている。

このように、データを見ると消極的になるどころか、これから大きなチャンスがあるように見える民泊ビジネスだが、実際に運用している投資家や業者は皆声を揃えて消極的になっている。その原因は何なのだろうか?

賃貸して民泊運用を実際に行ってみた

物件を賃貸して民泊運用を行うと実際に利益は出るのだろうか? 東京の民泊物件の稼働率を見てみると利益は問題なく出るように思えるが、結論から言うと、利益を出すことはかなり難しくなっている。

筆者は2016年7月より品川区で賃貸したマンションの1室を民泊運用しているため、その例を紹介しよう。民泊を始める前に運用している投資家や運用業者に調査したところ、一泊あたりの宿泊料金は家賃の10%程度に設定することが可能とのことだった。1カ月10万円の家賃なら1万円程度に設定できる。実際にその通りに、家賃の10%の宿泊料金設定にして運用を始めたのだが、1カ月経過する頃に運用業者から「宿泊金額を下げましょう」と相談された。月に10日程度しか稼働しなかったのだ。

賃貸物件で民泊運用する場合、宿泊料を家賃の10%に設定したとして、だいたい月に20日以上の稼働が収益分岐点となる。月々の家賃以外にも様々な費用がかかるからだ。費用の例としては、運用業者への手数料(売り上げの20%程度)、清掃業者の清掃費(1回4000円程度)、光熱費、インターネット接続料、さらにはアメニティの補充費や物件の更新費もかかってくる。ほかにも敷金・礼金をはじめとした初期費用もかかっている。このような料金を全て考慮すると、宿泊料が家賃の10分の1未満になってしまい利益を出すことが難しくなる。

現在、筆者の物件は家賃の7%程度に宿泊料金を設定して、やっと月に20日程度が稼働するようになった。この金額だと月のランニングコストはまかなえるが、初期費用の回収までは難しい。トータルで考えると残念ながら利益が出るまでには至っていない。現在、運用業者からは繁忙期が終わるタイミングで撤退を薦められている。データをみると物件が増えても稼働率は横ばいを維持しているとあるが、実際には価格競争に陥っており、利益を出すことは難しくなっている。

法律改正でこれまでのグレーゾーン運用はできず

2017年3月10日には、政府により年間180日の上限が設けられた住宅宿泊事業法案が決定され、早ければ2018年1月より施行されることになる。以前より、民泊は旅館業法違反ではないかなどの問題もあったが、これにより明確な基準が定められることになる。罰則規定も設けられるため、今までのようなグレーゾーンでの運用は出来なくなっていくだろう。

これを受け、Airbnb社も180日の稼働を超えた物件は非表示にするなどの機能を盛り込む予定であるとしている。この法律が施行されるのは2018年になるが、そうなると今までのように賃貸して民泊運用するという方法は現実的に難しくなるだろう。稼働率が50%では一流ホテル並みに宿泊費を上げないと利益が出ないためだ。そのため、民泊の物件数は大幅に減少していくことが予想される。運用業者も同じく減少していくことになるだろう。

民泊の今後 リスクを取ってまで行う投資家はいないだろう

純粋に民泊のみで不動産運用をすることが難しくなってくると、投資家としては例えば、家賃を支払っていた入居者が退去した後に一時的に民泊運用を行うなどの方法しかなくなってくる。投資家は民泊から一斉に撤退していくことになるだろう。Airbnbなどのサービスサイトも日本においては今以上に拡大することが厳しくなることが予想される。抜け道として、複数のサービスサイトを併用して、Airbnbサイトで非表示になっても他サイトから集客するという方法はありそうだが、法令に違反した場合には6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることになるため、リスクを取ってまで行う投資家も減少するだろう。

Airbnb社はもともと投資家や不動産業者をターゲットとしていない。Airbnb社が優良ホストとして考えている例としては、持ち家で子供が結婚などで出て行ってしまい、寂しくなった親が、子供が住んでいた部屋に旅行者を泊めて料理を出したりなどの交流を行うというような形だ。日本においては、くしくも本来のAirbnb社がモデルとしていたような物件が今後残っていきそうだ。

菅原 優 不動産投資ジャーナリスト
大手不動産ポータルサイトにて、新築マンション、不動産投資サイトの運営を行う。メディア出身者として、実データや業界関係者の声をもとに、投資家の求めるポイントを絞った情報を発信している。

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