マンション経営など不動産投資により得られる収入は不動産所得となります。不動産所得は確定申告が必要であり、所得税が徴収される対象です。しかし、必要な経費は収入から引くことが可能です。今回は、不動産所得やその経費について解説します。

不動産所得とは

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（写真＝kurhan/Shutterstock.com）

不動産所得とは、土地や建物を貸し出すことによって得られる、賃料などの収入をいいます。具体的には、土地や建物などの不動産の貸し付け、地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸し付け、船舶（20トン以上）や航空機の貸し付けなどを行うことによって得られる収入となります。

ただし、事業として不動産賃貸を行っている場合は事業所得であり、譲渡などによって利益を得る場合は譲渡所得となります。

不動産所得の計算方法

不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いて計算したものになります。また総収入金額は、貸付けによって得る賃料収入が代表的なものになります。もっともこの総収入金額には、名義書換料や承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金などのうち返還を要しないもの、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代なども含んで計算することが必要になります。これらのものの中には、総収入として見落としがちなものも多いため注意が必要です。

必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものになります。たとえば、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などになります。

所得税は総収入金額ではなく、不動産所得金額によって計算されることになります。必要経費を多く計上することができれば節税効果も高いといえます。もちろん過剰な計上は脱税になってしまうため認められませんが、計上漏れがあるとその分余計に税金を支払わなくてはならなくなります。計上できるものについてはきちんと計上することが、賢いマンション経営といえます。

マンション経営で認められる経費

マンション経営で認められる経費は、具体的には以下になります。

・ 固定資産税
所有するマンションが建つ土地にかかる税金になります。マンションを所有するうえで、必ず支払わなければならないものです。

・ 損害保険料
マンションに掛ける火災保険や地震保険などの保険費用になります。

・ 減価償却費
建物と建物設備の減価償却分を毎年必要経費として計上していきます。

・ 修繕費
建物や設備など、マンション経営者が支払った修繕費です。借りた人が支払った場合には計上することはできません。

・ ローンの利子
マンションを取得する際に利用したローン、たとえば、住宅ローンに支払った利子についても計上することができます。

・ ローン関連費用
住宅ローンなどを利用したときに必要となった費用も必要経費に含めることができます。

・ 手数料
そのマンションについての入居者募集や仲介手数料などを不動産業者に支払った場合、経費になります。

・ 委託管理費
マンション経営には、マンションの入居者や施設の管理が必要になります。管理は自分で行うこともできますが管理会社に委託することもできます。管理委託についての費用も計上することができます。

・ 水道光熱費
マンションの共用部分などにかかった水道代や電気代などになります。

・ 通信費
マンション経営に要した郵便代金やインターネット料金、電話料金になります。

・ 広告宣伝費
マンションの入居者募集にともない広告をだした場合などの費用です。

・ その他費用
たとえば、立ち退き費用などがあります。

経費をうまく利用して節税を

ちょっとした郵便代金や文房具などは、経費に計上することを忘れてしまいがちです。しかし、経費をもれなく計上しないと、税金の金額が変わってきます。

必要経費制度をうまく利用して、きちんと節税を行っていくのも賢いマンション経営の手法の一つとなります。（提供： 不動産投資セミナー ）

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