中古マンションの最大のメリットが価格の安さにあるのは、誰もが認めるところだろう。不動産経済研究所によると、首都圏の2016年の新築マンションが平均価格5490万円に対して、東日本不動産流通機構による16年の首都圏中古マンションの成約価格の平均は3049万円。中古マンションのほうが2441万円、4割以上安く、新築の55.5%の値段で手に入る計算だ。

首都圏では新築価格が高くなり過ぎていることもあって、こんなに違いが大きくなっているが、近畿圏など、他の都市圏でも中古マンション価格は新築価格に比べて3割から4割程度安くなっている。

住宅ローンの負担額の差 首都圏の新築 VS 中古マンション

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(写真=PIXTA)

上述したマンションの平均価格を元に負担額を見ていこう。仮に約500万円の頭金があるとして、首都圏で新築マンションを1割の頭金で買うとすると、住宅ローンの借入額は5000万円ほどになる。それに対して、中古マンションの場合には500万円の頭金があれば、借入額が2500万円ほどですむ。

金利1%、35年の元利均等・ボーナス返済なしで毎月返済額を計算すると、新築の5000万円の借入額では14万1142円。それに対して、中古の2500万円の借入額であれば毎月7万0571円、新築の半分の負担ですむ。年収に占める年間の返済額の割合を示す返済負担率は、年収500万円だと新築は33.9%に対して、中古は16.9%ですむ。年収700万円なら、新築は24.2%で、中古は12.1%。中古マンションにすれば、格段にゆとりある生活を送れるはずだ。

中古マンション価格 「築10年以内と、築20年以上」で大きな差

ただ、この中古マンション価格、築年数によって大きく異なってくることに注意しておく必要がある。東日本不動産流通機構の『築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)によると、新築に近い築5年までの成約価格の平均は4895万円で、築6年〜10年は4243万円と、いわゆる築浅物件は価格メリットがどうしても小さくなる。それに対して、築11年〜15年は3931万円 、築16年〜20年は3159 万円、築21年〜25年は1899万円で、築26年〜30年は1670万円だ。

ひとくちに中古マンションといっても築10年以内と、築20年以上では別物といってもいいだろう。

築20年以上の物件は、これだけ安くなる半面、買ってからのリフォーム費用がかかるのを覚悟しておく必要がある。築浅物件なら、壁紙の張り替え程度ですんでも、築20年以上だと、各種設備の取り替えなどが必要になってくることが多い。使い勝手の悪いプランだと間取り変更が必要になって、リフォーム費用だけで数百万円、場合によっては1000万円以上かかることもある。

中古マンションの購入「リフォーム予算」も含めた資金計画を

それだけに、中古マンションの購入に当たっては、リフォーム費用をあらかじめ見積もった上で資金計画を立てておくのが安心だろう。できれば、リフォーム業者を決め、実際に現地を見た上で見積もりを提出してもらい、それをもとに資金計画を考えるようにしたい。

というのも、リフォームに必要な資金を現金ではなくローンで調達する場合、リフォームローンは金利が高く、利用できる返済期間が短いという問題があって、ローン返済がたいへん重くなるケースが少なくないのだ。

たとえば、中古マンション価格が2500万円で住宅ローンを2000万円利用すれば、金利1%、35年返済で毎月返済額は5万6457円。しかし、これにリフォームローン500万円を利用すると、金利3%、10年返済とすれば毎月返済額は4万8280円になって、合計返済額は10万円を超えてしまう。これでは、せっかく価格の安い中古マンションを買う意味がなくなってしまう。

「リフォーム一体型ローン」で負担軽減

しかし、最近はリフォーム費用を住宅ローンに含めて借りられる、「リフォーム一体型」のローンが登場している。これだと、リフォーム費用を住宅ローンと同じ条件で借りられる。先の住宅ローン2000万円にリフォーム費用500万円を加えて2500万円を、金利1%、35年返済で利用できれば、毎月返済額は7万0571円になる。別途リフォームローンを組むと合計負担が10万円を超えるのに比べれば、格段にラクになる。

これなら中古マンション価格の安さを活かして、無理なく購入できるはずなので、契約する前に仲介会社の提携ローンに、こうしたリフォーム一体型のローンがあるかどうか確認しておきたい。ない場合には、自分でリフォーム一体型ローンのある金融機関を探して融資してもらえるようにしておくのがいいだろう。

なお、予算面では仲介会社を通して中古住宅を取得する場合には、仲介手数料が必要になることも忘れてはならない。仲介手数料は法律で上限が定められていて、400万円超の物件であれば、取得価格×3%+6万円が速算式になる。価格が2000万円なら、
(2000万円×3%+6万円)×1.08(消費税)=71万2800円
になる。けっこう小さくない金額なので、あらかじめ予算を組んでおかないと厳しくなる。ただ、これはあくまでも法律で定められた“上限”なので、値引き交渉の余地はある。

中古マンションの価格以外のメリット

中古マンションの価格以外のメリットとして、いつでもどこでも探せるのも大きな魅力だ。希望エリアが決まっていると、新築マンションは年に1棟、2棟しか出ないことが多い。駅まで限定すれば、1棟も出ずに、2、3年待たないといけないこともあるだろう。
しかも、人気エリアだと駅周辺の利便性の高いエリアでの分譲はほとんどなく、徒歩時間が長くなることも多い。

それに対して、中古であればいつでも探せる上、駅前立地のマンションや利便性の高いエリアで探すこともできる。多少建物が古くなっていたとしても、最新のリフォーム技術をもってすれば、新築マンションに近い性能までレベルアップできるし、快適で気持ちのいい住まいになるはずだ。

中古なら住まいの実物をチェックできる

さらに、中古マンションなら実物を目の当たりにできるメリットも大きい。新築マンションは通常、着工直後にモデルルームを建てて販売が始まる。実際に自分が住むことになる建物、住戸を見られるわけではない。もちろん、なかには、完成まで売れ残っている物件もあって、そうしたケースなら実物をチェックできるが、完成まで売れ残っている物件は、さほど人気がない物件であり、あまりお勧めできるものではない。

それに対して、中古マンションなら多くの場合、実際に人が住んでいるところを見ることができる。生活をイメージしやすいし、マンション内の住民に住み心地などを聞くこともできるだろう。

ただ、築年数の長いマンションだと、建物の維持管理状況などは専門家にチェックしてもらうのが安心。最近は、インスペクション(建物検査)を行ってくれる建築事務所などが増えている。多少のコストはかかるが、それで安心が買えるなら結果的には安いものかもしれない。

中古マンション「現地見学7か条」

1. 最寄り駅から必ず歩いていく
仲介会社の営業担当者がクルマで案内してくれるが、決める前には必ず自分の足で歩いて徒歩時間に問題がないかを確認する

2. エントランスはマンションの顔
マンションの第一印象を決定し、資産価値にも大きく影響するエントランス。グレードに合った良好なイメージが形成されているか、バリアフリーやセキュリティなどの機能面も充実しているかなどをチェック

3. 共用部で管理状態を把握する
共用廊下、メールボックス、宅配ボックス、ゴミ置場などはキチンと清掃され、ゴミなどが落ちていないか、駐輪場など整然と整理されているか共用部をチェックすれば、そのマンションの管理の善し悪し、居住者のレベルなどがある程度把握できる

4. 上下左右の住戸やスペースを確認
上下階、左右両隣にどんな人が住んでいるのか、また間取りがどうなっているのかを確認。上の階のトイレの位置などによっては音の問題が発生したりする。下の階がエントランスや駐車場だったりすると人やクルマの出入りが気になる。

5. 空間の広がりを確認する
天井高は実際に計ってみないと分からないことが多い。最近は2.5m以上あるケースも多いが、築年数が長いと2.3m以下の場合も。その他梁の出っ張りなども確認して空間を有効に活用できるかを確認する。

6. 設備を実際に稼動させてみる
トイレ、シャワーなどは許可をとって実際に水やお湯を流してみる。エアコンなども問題なく稼動するか動かしてみるのが安心。ドア、窓などは開閉してみて、スムーズに開け閉めできるか確認。隙間があると傾いていることも。

7. 隠れたシミなどが潜んでいないか
築年数の長い物件だと、シミや汚れなどが隠れていることがある。売主などの許可をとって押し入れやクロゼットの天井版、キッチンや洗面台の下などもチェックしておく。

住宅ジャーナリスト・山下和之
1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)などがある。『Business journal』、住宅展示場ハウジングステージ・最新住情報にて連載。

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