近年、経済成長著しいと言われている東南アジア諸国連合(ASEAN)。2017 年7月に国際通貨基金(IMF)が改定発表した最新の日本の経済見通しは、17年1.3%、18年0.6%にとどまる一方、ASEANでは17年5.1%、18年5.2%とそのインパクトは大きい。特に、足元ではフィリピンの勢いが強く投資の主導で 6~7%台の成長維持を見込んでいる。

「東南アジアの不動産開発・投資環境(レジデンシャルマーケット)」についての講演が7月末、都内で行われた。講師は、不動産投資ファンドでの勤務を経て、不動産仲介透明化フォーラム(FCT)を社会起業、東南アジア各国をまわりながら不動産調査をしている、REAL FORWARD PTE LTE.CEOの風戸裕樹氏。「東南アジアは経済成長が見込まれるマーケットのため、期待できる投資環境にある。ただし、エリアによっては政治体制や治安面による不安感や、供給先行感などの懸念材料もある」などと指摘した。

これは一般社団法人不動産協会主催のセミナー「東南アジアにおける不動産市場に関する講演会」の内容の一部で、ここでは同セミナーで講演されたマレーシア、タイ、フィリピンのレジデンシャルマーケットについて紹介する。(取材・撮影 中村麻衣子ZUU online編集部)

リンギット安のため今が投資タイミングと言われる「マレーシア」

「東南アジアにおける不動産市場に関する講演会」の様子
「東南アジアにおける不動産市場に関する講演会」の様子(写真=ZUU online編集部)

東南アジアの不動産投資環境について「シンガポールに、マレーシアとタイが続くイメージ」との認識を持つ風戸氏。人口は約3000万人、ここ5年の経済成長率は5%のマーケットだ。マレーシアの不動産投資エリアとしては、首都の「クアラルンプール」、リゾート地の「ペナン」、シンガポールに近い「ジョホールバル」3つが挙げられるが、マレーシアでの不動産開発の特徴については以下のように話す。

「ホテル、オフィス、レジデンス、そしてモールをいっぺんに作って、場合によっては、ホテルを売る場合もあるが、基本的にはレジデンスの部分を販売し、オフィスの部分を貸すような開発が多い。コンドミニアムは、大きなプールが付いて、シンガポールと同様にいわゆる現地の方が住むというよりは、外国人が借りることを想定したコンドミニアムが開発されている」。マレーシアは鉄道のMRTが発達しているため、MRT沿いに基本的に資金力のある大規模デベロッパーがタウンシップ型の開発がなされているのが特徴だという。

為替をみると、現在1リンギットが大体26円という過去10年での最低水準のためリンギットは非常に弱い状況だという。リンギットが弱い理由は色々とあるが、政治的な部分で、あまりマレーシアは正直信頼されていないところがある、と風戸氏は指摘する。物価に関しては、シンガポールの半分から1/3ぐらいで、コーラが50~60円のイメージのため、「円など外部から投資するのにはいいのではないか」と言われているという。

また、マレーシアには、外国人は基本的にはワンミリオンリンギット以上の物件しか買えないという投資規制がある。「外国人は2600万円以上のコンドミニアムなら買えるという形だが、実はこの規制は数年前に変えられたもので、今までは0.5ミリオン以上であれば、外国人は購入できていた。このような政策方針の変更は頻繁にあることで、政府の方針が読みづらいことが、リンギット安にも影響している」と話す。

近年、特に開発著しい「ジョホールバル」の都心部「イスカンダル」について。「非常に多くの開発がイスカンダルでは行われているが、建物竣工後において空室も一定以上あるようにも見受けられる。供給先行感があり、投資額、購入金額の下落データも見受けられる、そのため今後は供給調整とリーシング策の強化、政府のインフラ整備が追いついてくることが地区活性化の条件」と懸念材料もあるエリアだ。

「ただ、イスカンダルには前述した外国人購入価格(1ミリオンリンギット規制)が緩和されていること、さらにリンギット安なので、長い目で為替のところで考えれば、今が投資タイミングとみるのが一般的」という見方を示している。

「タイ」バンコクの中心部の価格は東京と同水準にまで高騰 ただしエリアは限定的

REAL FORWARD PTE LTE
REAL FORWARD PTE LTE.CEOの風戸裕樹氏(写真=ZUU online編集部)

マレーシアに続くのがタイであり、人口は約6500万人、経済成長率は3.2%というマーケットである。タイの中心はバンコクで、クアラルンプール同様に交通インフラが充実している都市だ。

「地下鉄のMRTとモノレールのBTSが整備されていて、この沿線に開発が進められているが、クアラルンプールと比べると渋滞がひどい」と風戸氏。そのため、バンコクのレジデンシャルマーケットではMRTとBTSの果たす役割が非常大きいという。そんなバンコクの中でも空港までタクシーで40〜50分の「ターミナル21」という巨大ショッピングモールやオフィス、観光客向けのホテルも立ち並ぶバンコクの中心駅「アソーク駅」周辺のコンドミニアムが特に注目を集めているという。

この「アソーク駅」から一駅のところに立つ、財閥系のシンハーエステートが手がけた「The Esse シンハーコンプレックス」というコンドミニアムは、タイでもトップクラスのの物件だという。風戸氏によると「価格は坪300万円超、利回りはもう5%にも乗らないぐらいなので、東京の周辺とあまり変わらないイメージ。タイではコンドミニアム単体での開発はあるがコンプレックス型のこういった開発が少ないため、希少な物件ということもある」と話す。

一方、この物件から少し離れた「アソーク駅」から5駅の「プランカノン駅」では価格は半額になるという。「タイは中心部の価格は非常に上がっているが、まだ面では広がっておらず、裾野までは下りていないという印象」と指摘する。渋滞が非常に激しいので、車の移動が許容できるマレーシアとは異なり、中心部の駅かつ駅から近いことが優先的なマーケットだという。「タイはシンガポールからの投資も多いので中心地価は今が天井というのが一般的な意見」と分析する。

急成長する「フィリピン」 治安の良い開発エリアの物件は売れ行き好調

フィリピンは経済成長率約7%、人口1億人を超える東南アジアでも急成長のマーケットである。風戸氏によると「ドゥテルデ大統領のリーダーシップによりだいぶ治安改善も進んでいるが、まだまだ中心地以外では治安の悪い場所が多い。フィリピンはとにかく治安。治安が心配なので、移動は基本的に車で電車には外国人は乗らない。ただ、渋滞がひどいので、職住は近接し、エリアごとのマーッケトが成り立っている」という印象だという。

フィリピンの首都マニラの商業中心地「マカティ」は、フィリピン最大手の不動産デベロッパー、アヤラグループが開発するエリアで、超大型ショッピングモール「グリーンベルト」や高級住宅地「ロックウェル」によって成り立っている都会的なエリア。ただ、少し外れるとマカティでもバラックの治安の悪い場所もあるという。もう一つ「BGC」はオフィス・商業・ホテル・レジデンスなどの機能を持つマカティより新しい開発エリアで、いずれも治安が良い場所だという。

「価格に関しては、マカティやBGCといった治安のいい場所に建てられるアヤラグループが作るような物件は、坪130〜150万程度。今、売れ行きがいいのは、ワンベッドで35〜50平方メートル程度の1300〜2000万円ぐらいの部屋。50階建てのコンドミニアムの販売期間は2ヶ月無いくらい」と、マカティ、BGCのいずれも非常に売れ行き好調という状況だ。

東南アジアの中でも成長著しいマレーシア、タイ、フィリピンのレジデンシャルマーケットであるが、今回の講演会で風戸氏が指摘した、エリア毎の特徴や懸念点、現状の価格水準・利回りを踏まえ、今後の成長余力やマーケットの動きを注視していきたい。

なお、11月17日(金)、18日(土)には、風戸氏が運営するアジアと日本の不動産の取引を円滑にするプラットフォーム「Property Access.co」主催の、東南アジアとオーストリアの不動産会社・金融機関など約25社を招致する過去最大級のイベントが開催される。参加申し込みなど詳細は こちら から(https://propertyaccess.co/event)。

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