日本不動産研究所は国内不動産取引の動向をまとめた「不動産取引市場調査(2017年上期)」を9月20日に公表した。取引金額は2016年上期から比較的高水準での横ばい傾向にあり、不動産取引市場の好調が窺える。近年はREITの買越し額が大きく、市場を支えているが、足下のREITの状況を見ると、変調の兆しも見られる。

市場の成熟化と長期均衡化の時期に突入か?

不動産取引,REIT
(写真=PIXTA)

調査はJ-REITや東京証券取引所、日系不動産マーケット情報等の公表事例を日本不動産研究所が独自に集計し、2001年から半期毎に公表している。

2017年上期の国内不動産取引市場の規模は約2兆円となっており、2016年上期から3期連続で2兆円前後の横ばいが続いている。ピーク時の2007年上期には約3兆円の規模を誇った不動産取引市場であるが、その後リーマンショックの影響で2008年下期にはその3分の1となる約1兆円にまで落ち込んだ。自民党へ政権交代を経た2013年上期からは1.8?2.6兆円程度と比較的高水準での推移が続いている。特に直近3期は横ばい傾向が強まっており、市場の成熟化と長期均衡化の様相を呈している。

地域別の取引金額割合を見ると、2017年上期は東京23区内の取引が減少している事が分かる。東京23区内の減少は2期連続となり、都心ではモノ不足や価格高騰を背景に取引金額が手控えられる傾向にあるようだ。地方への拡大の動きも見られていたが、2017年上期はその傾向にも一服感が見られる。今回調査で取引金額の割合が大きく増加したのは、東京23区を除く首都圏である。都心や地方主要部のモノ不足感が強まる中、相対的にリスクの高い首都圏湾岸部の大型オフィスが取引対象になったと見られる。

REITの買越しが市場を支える 外資系プレーヤーの影響力増加も

2兆円前後の規模で推移する不動産取引市場であるが、その主力プレーヤーはREITであり、2017年上期も取引金額の約4割を占めている。特にリーマンショック以降は唯一買越しを続けるプレーヤーとしてその存在感を高めている。REITは不動産を取得すると、売却を行うケースは限定される傾向にあり、REITへの物件集約が昨今の不動産取引市場での「モノ不足感」を生み出す要因となっている。

そんなREITであるが、2017年上期の取得金額は2016年下期から減少している。スポンサーからの取引量の減少や東証REIT指数の低迷により、不動産取得に歯止めが掛かりつつあるようだ。近年の価格高騰による投資利回りの低下も影響していると見られる。不動産取引市場の主力プレーヤーであるREITの今後の動向には大きな注目が集まる。

REITの取引動向に変調の兆しが見られる中、勢いを増しつつあるのが、外資系プレーヤーである。外資系プレーヤーの買越額は2007年上期に約7000億円を記録し、国内不動産取引市場における影響力の高さを示した。リーマンショック後の低迷を経て、2014年下期から2015年上期には取得金額が4000億円?6000億円と膨らんだものの、売却金額も増加しており、売り買いは拮抗した状況であった。流れが変わったのは米国でトランプ政権が誕生した2016年下期である。為替の円安トレンドへの転換もあり、外資系プレーヤーの取得金額は増加、2017年上期は僅かながらも買越しに転じている。REITの不動産取得に一服感が見られる中、今後の不動産取引市場では外資系プレーヤーの存在感が強まっていく可能性がある。

国内不動産取引市場は半期2兆円規模と高水準での安定推移を模索する動きとなっている。外資系プレーヤーの影響力の増加等、市場を支える材料が出ている事も今回の調査では明らかとなった。ただ、国内の不動産価格は上昇を続けており、投資利回りの低下も顕著に現れるようになっている。日本不動産研究所によると、2017年4月時点で、丸の内・大手町エリアのオフィスビルの期待利回りは3.6%と2000年以降で最低の水準を記録している。住宅やホテル、商業施設でも同様に期待利回りは低下しており、価格上昇期待との綱引きは今後よりシビアなものになってくる。市場の成熟化と長期均衡化の様相を呈している不動産取引市場であるが、その動向には注視を続ける必要があろう。(ZUU online編集部)

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