シミュレーションで不安と疑問を解消
不動産投資を始めたいと思っても、資金はどれくらい必要なのか、まず何からどのように進めれば良いのか、何もわからないので不安があるという人も多い。そこで、自身も不動産投資で資産を増やし続ける投資家であり、不動産投資ビギナー向けの講演やセミナーでも知られる人気FPの「カーター校長」こと河田康則氏に、流れをシミュレーションして解説していただいた。《取材・構成＝西澤まどか、写真撮影＝永井浩、ILLUSTRATION＝ゆづきいづる》
「なんとなく」ではなく明確な目標を持とう
不動産投資を始めたい人は、「なぜ不動産投資をしたいのか」を最初に明確にしておきましょう。たとえば、老後資金が欲しいのか、早期リタイアがしたいのか、動機はさまざま。意外に思えるかもしれませんが、投資で成功するために大切なのはマインドの部分です。
成功曲線という考え方があります。努力をしてもまったく結果が出ない時期が長く続き、努力がある一定値を超えると、急激に成果が出るという法則です。この考えは不動産投資も同様です。勉強して物件を探しても、なかなか決まらなかったり融資が下りなかったりと、結果が出ない期間が続くことがあります。
たとえば、融資を受ける際には金融機関に対して、成功し返済できるという説得力を持って臨まなければなりません。このとき、年収や資産は一つの指標になりますが、これらを増やすことは簡単ではありません。しかし、高利回りの期待できる物件を提示したり、経営方法を示すことで、相手の態度は違ってきます。銀行は融資を受けたい人の属性も見ますが、経営手腕ややる気も見ているのです。「なんとなくやってみたい」と思っているだけでは足りず、信念や強い内発的動機が必要だということです。
そして、マインドの次に大切な要素は「人」です。投資もビジネスと同じで「誰と」行なうかが大事です。たとえば、融資をしてくれる金融機関。同じ融資の審査でも担当者によって結果は違ってきます。
同じことは不動産業者や管理会社にも言えます。しっかり情報収集をして、自分に合った方法で投資ができ、長くつきあえる会社を選ぶことが重要です。
「安く買う」ためにもマインドが重要
不動産投資で成功している人の中には、普通のサラリーマンも多くいます。その人たちはさまざまな人の話を聞いたり、いろいろな業者を見比べたりして、融資を受けることに成功し、良い物件を選んでいます。
具体的にどうすればいいのか、流れについては次ページからのシミュレーションでご紹介するとして、一番のポイントは「できるだけ安く買う」に尽きます。安く物件を買えれば、利回りも高く、売るときにも利益を出せるでしょう。
しかし、2020年の東京オリンピックへ向かう今は、地価がどんどん上がっています。今は「買い時」なのでしょうか。
短期的に見れば、まだ地価は上昇しますので「買い」です。問題は長期的に見た場合ですが、今、日本政府には一千兆円を超える借金があります。これを解消する一つの方法は、大きなインフレを起こすことです。事実、政府も日銀もインフレを起こすように舵を切っています。インフレになった場合、貨幣よりも「もの」が価値を持ちます。不動産が今よりも価値を高める可能性は大いにあるのです。
いつ買うのが一番得なのか、絶対の正解はわかりません。しかし、景気の動向は直線的ではなく、ゆるやかな波を描きながら変動します。この波を利用することはできるのではないでしょうか。その点で言うと、私は人が「買い控える」ときこそチャンスと思っています。そのためには先ほど述べたメンタルが大いに関わってきます。信念を持ち、目的意識をはっきりとさせ、不動産投資を始めましょう。
はじめての不動産投資シミュレーション
ステップ1：資金を貯める
年収が低くても可能性は十分！
不動産投資でローンを借りる場合、金融機関の審査がある。問われるのは年収、勤務先、保有資産、そして物件の収益性。理想を言えば年収700?800万円、資産1,000万円以上あると完璧だが、頭金や年収がもっと低くても不動産投資は始められる。
融資の面では、仮にメガバンクが難しくても、地銀や日本政策金融公庫、信用金庫など、前向きに融資を検討してくれる金融機関はある。金融機関を納得させられるだけの物件と投資プランを提示できるよう、まずはステップ2の勉強を。
ステップ2：本やセミナーで勉強
知識を得、仲間を見つける
まずはビギナー向けの本を複数冊読むこと。また、セミナーも数多く行なわれているので、いくつか足を運んでみることをお勧めする。業者が行なっている無料のセミナーから、個人のノウハウを教える有料のものまである。
「高額なセミナーに行く必要はありません。数千円程度の講座でも十分に得るものがあります」（河田氏）
またセミナー終了後には、懇親会が用意されていることが多い。自分と同じようにこれから投資を始める人、そして既に物件を持つ人、講師などと気軽に話せるチャンス。ここで仲間を見つけ情報交換しよう。
One Point Advice：自分の属性に近いメンターを探そう
不動産投資をスタートする環境は、人それぞれ。自分と属性や考え方が近い人に倣うのも、成功の近道です。属性が似ている成功者をメンターに選びましょう。
ステップ3：業者探し
複数社を見て、自分に合うところを
不動産の仲介や売買を行なってくれる業者とは長くつきあうことになる。会社によって扱う物件が変わるので、セミナー同様にいくつかの業者を見てみると良い。
「業者選びのポイントは、本当に投資家のために動いてくれる人のいる業者かどうか、というところ。良い担当者かどうか見極めるためにも最低半年は勉強して業者を訪れるべきです。ちなみに私なら、融資に詳しい業者を選びます。不動産業者の中には、融資に詳しく銀行と同等の知識で渡り合える人もいるからです」（河田氏）
複数の業者を見比べて、自分に合うところを探そう。
One Point Advice：業者探しはサイトからが便利
不動産売買サイトは、そのエリアに強い不動産会社を探すのに便利です。代表的なサイトは、「健美家」「HOME’S」「楽待」など。参考に見てみてください。
ステップ4：物件探し
まずはエリアの状況を見極める
まずはどの地域の物件を探すかから考えよう。実情をつかむには、その土地の不動産管理会社を訪問してみると良いと河田氏は言う。
「目星をつけているエリアの賃貸相場や入居状況を確認しておきましょう。2～3社訪問すると、現地ならではの情報が入ってきます」（河田氏）
ただ、管理会社には守秘義務があることから個別の物件について具体的には尋ねられないので注意。
「また、エリア、構造、駅からの距離、利回りなどの譲れない条件を決めておきましょう。具体的に購入を検討するようになると、他の投資家との競争になることもあり、決断のための決め手が必要です」（河田氏）
たとえば、「利回りは絶対に8.5％以上」「都心の駅徒歩10分以内」などと決めておけば、物件情報の見極めに役立つ。
One Point Advice：エリアの特性と時期にも注意
近年、大学が都市部に相次いで移転しています。学生が多いエリアのワンルームタイプの賃貸の場合、春先に入居者が見つからないと1年間空室のリスクも。ターゲットを見定めて動きましょう。
ステップ5：融資
自分なりのプランを示そう
融資の審査には、銀行が納得する条件の物件やプランを提示すれば良い、と河田氏。
「ひと言で言えば、キャッシュフローが良い物件、儲かる物件です。ただ儲かると言っても、銀行がその物件をどのように評価するかにもよります。評価の基準の一つに、『積算価格評価』という方法があり、これは土地の価格と建物の価格の合計で表わされます。自ら試算したものを銀行の担当者にプレゼンすれば、『わかっている人』と思ってもらえるかもしれません」（河田氏）
他にも融資では、その物件の「経営方針」も問われる。今後この物件をどのように管理し入居者をつけていくのか。ステップ1で述べた資産や属性の他に、「オーナーとして経営能力がある」ことを示せるかどうかが大きいのだ。
ステップ6：売買契約を交わす
契約時の重要事項は要チェック
購入したい物件が見つかったら「買い付け」（「買い付け証明書」とも言う）を入れる。これには法的拘束力はなく、取りやめることもできるが、むやみに取りやめると不動産会社から相手をされなくなるので注意しよう。
そして、金融機関の融資の審査が通ったら、本契約へと進む。本契約に進む場合、重要事項の説明を聞き逃さず、確認を。たとえば、危険負担（売買契約締結から物件の引渡しを受けるまでのあいだに、天災などによって建物が焼失・倒壊した場合の責任を、売主、買主のどちらが負担するのか）や瑕疵担保責任（不動産に瑕疵つまり欠陥が見つかった場合、その責任を誰が負うのか）などの取り決めも明確にしておかないと、のちにトラブルになることも。
ステップ7：管理
修繕の際は自分でも確認を
物件管理は、入居者の入退去の手続き、リフォームの手配、共有部分のメンテナンス、家賃の集金、入居者のトラブル処理など、雑多で多岐にわたる。これらすべてを会社員と両立させるのは至難の業で、多くの大家は管理会社に業務を委託する。
「良い管理会社とは、客付けが強く、大家の要望を聞いてくれるところです。管理と言っても、大きく2種類あります。『管理契約』と『サブリース』です。サブリースとは空室が出たり、家賃が滞納されても、家賃を保証してくれる契約です（家賃の90％程度が多い）。まず物件に入居者が入らなければ収入が入りません。どのように空室を回避するのか、管理会社のサービス内容や手数料などを見比べて選びましょう」（河田氏）
One Point Advice：修繕のひと工夫で収益アップ！
中古物件に修繕はつきもの。管理会社に任せっきりではなく、外部業者に頼むと安く仕上がることも。事前に外部に依頼できるか確認しましょう。
河田康則（かわた・やすのり）カーター不動産〔株〕代表取締役
1956年、岡山県生まれ。外資系保険会社の元支社長でファイナンシャルプランナー（FP）の投資家。教え好きで、姓の「かわた」から「カーター校長」の愛称で慕われている。1986年より株式投資、93年より不動産投資を開始。「スーパープラス思考」を根底に資産を増やし続け、セミナー、講演多数。FPの関係から不動産鑑定士、税理士、公認会計士、司法書士、ファンドマネージャー、銀行員等の人脈が広い。とくにメガバンクの融資と交渉に精通し、金利1％前後の融資を多数成功させている。著書に、『金利1％代で融資4億円を引き出す不動産投資』『「不動産投資」知識ゼロから儲ける1年生の教科書』（以上、ぱる出版）がある。(『
The 21 online
』2017年9月号より)
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