マンション投資とは
マンション投資と一口にいっても投資対象はさまざまです。マンション1棟をまるごと所有することもあれば、一部屋あるいは数部屋だけ所有する区分所有という方法もあります。また、1棟所有でも区分所有でも、新築マンションを対象にしているものと、中古マンションを対象にしているものとがあります。
当然のことながら、新築マンションを1棟所有するためには莫大な費用が必要なため、初心者が最初に取り組むにはハードルが高いかもしれません。そのため、この記事では比較的少額から始められる区分所有について、新築マンションと中古マンションの違いについて紹介します。また、新築マンション投資のメリット・デメリットについても解説します。
新築マンション区分所有のメリット
新築マンションのメリットは、まず、建物の品質が保証されているということです。中古では同じ築年数でも1棟1棟コンディションが違うため、素人が建物の品質を見極めるのは非常に困難です。特に、配管部分や躯体コンクリートなどの状態はパッと見ただけでは分かりません。そのため、中古マンションの場合は、購入した後に不具合が見つかり大掛かりな工事が必要になることもありえます。
しかし、新築マンションの場合は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）第94条に基づき、主要構造部分の不具合が見つかった場合に10年間の瑕疵担保責任を追及することができます。また、新築マンションは入居者のニーズに合った最新の設備が設置されていることはメリットです。例えば、カメラ付きインターホンや防犯カメラ、オートロックなどのセキュリティ設備は女性の入居者から特に求められる設備です。
中古マンションの区分所有の場合は、不動産投資にまったく関心のない方が相続によって所有者になっている場合もあるでしょう。そのため、共有部分に最新の設備を設置したいと思っても足並みがそろわないこともあります。さらに、新築マンションはローンの審査に通りやすいという点がメリットです。マンション投資を始める場合、たいてい金融機関の不動産投資ローンを活用します。不動産投資ローンは、住宅ローンとは異なり、投資物件の家賃収入を返済にあてる仕組みです。
そのため、借りる人の勤務先や年収だけでなく、投資物件の採算性なども審査に含まれます。新築物件なら、金融機関によってはフルローンを組むことも可能なため、自己資金が少なくてもマンション投資を始めることが可能です。
新築マンション投資のデメリット
新築マンションのデメリットとして、まず価格が高いということが挙げられます。立地条件が同じなら、中古マンションより新築マンションの方が価格は高くなりますが、新築だからといって家賃を大幅に高く設定できるわけではありません。また、新築マンションは中古マンションに比べて表面利回りが低くなる傾向があります。
表面利回りは、「家賃収入÷購入価格×100」で計算するため、購入価格が高いほど利回りは低くなるわけです。しかし、表面利回りはあくまでも目安であり、収支計画を立てる際は、諸費用も含めた実質利回りで計算する必要があります。中古マンションの場合は、購入後に多額の修繕費やリフォーム費がかかる場合もあり、期待した利回りでの運用ができないかもしれません。
さらに、新築マンションの場合、購入時点ではどのような管理がなされるかを実際に見ることができないという点もデメリットです。中古の場合は、「清掃が行き届いているか」「不具合の修繕がすぐになされるか」などを実際に見て確かめることができます。管理状況によって、建物の資産価値が下がったり、入居率が下がったりすることもあるでしょう。そのため、新築の場合は、管理体制がどうなっているかを事前にしっかりと確認しておくことが必要です。
まとめ
区分所有の新築マンションと中古マンションの違いについて見てきました。それぞれにメリットとデメリットがありますので、よく比較して決定することが大切です。中古マンションは比較的安く購入することができる物件もありますが、1棟1棟コンディションも違うため物件を見極める目が求められます。一方、新築の場合、価格は高いですが、価格に安心料が含まれていると考えることもできるでしょう。また入居率の面でも有利なケースが多いでしょう。不動産投資には、多額の費用がかかるので、失敗しないように実績のある業者など専門家と相談しながら進めていくとよいでしょう。（提供：不動産投資セミナー）
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