他に借金がある、年収が極端に少ないなどよほどのマイナス要因がない限り、ほとんどの住宅ローンは購入価格全額の融資が可能。以前は取得価格の8割までに限定、残りは頭金を用意しなければ買えないことが多かったのだが、最近では頭金ゼロでも、全額融資を受けて買うこともが可能なっているのだ。
2割程度の頭金を用意している人が多い
しかし、実際にはほとんどの人が一定の頭金を用意して取得している。国土交通省が毎年実施している『住宅市場動向調査』の2017年度版によると、分譲マンションを買った人の平均価格は4423万円で、うち1729万円の頭金を用意している。住宅ローンは残りの2694万円ということで、約4割が頭金で、約6割が住宅ローンになっている。分譲戸建、いわゆる建売住宅だとやや住宅ローンの比重が高くなる。取得価格は平均3810万円で、うち1027万円が頭金、残り2783万円の住宅ローンを利用している。頭金割合は約27.0％になる。
このデータは、初めて取得する人だけではなく、買い替えの人も含まれているので、初めて取得する人だけに限定すると、頭金割合はもう少し低くなるだろう。それでも、おおむね2割からそれ以上の頭金を用意しているケースが多いのではないだろうか。
頭金が多ければ住宅ローン金利が低くなる
これだけの頭金を用意すれば、その分借入額が減って余裕をもって返済できるようになる可能性が高まる。と同時に、注目しておきたいのは頭金が多いとその分、住宅ローンの利用にも有利になるというメリットがあるということだ。どういうことなのか――。
確率論からすれば、頭金が多く、借入額割合が低いほどローン延滞、その先のローン破たんなどの事故率が低くなる。金融機関からすれば優良顧客になるわけだから、優遇措置を講じてでも顧客になってほしいところだけに、頭金をたくさん持っている人の金利は低くするという優遇策が実施されている。
メガバンクなどのホームページをみると、たとえば、固定期間選択型の固定10年の金利について「0.80％～1.15％」などと幅を持たせて記載されているのがふつう。このうち、頭金割合が高く、信用力のある人については最優遇金利の0.80％が適用され、頭金が少なく、信用力の低い人は1.15％になってしまう。頭金割合によって、ハッキリと差を付けられるわけだ。
適用金利が「0.2％～0.3％」異なることもある
民間金融機関ではそうした適用金利に関する規定は公表していないが、頭金が2割以上あれば最優遇金利が適用され、2割未満だとそこから0.2％～0.3％高い金利というケースが多いといわれている。
住宅ローンの借入れを希望する人のなかには、ホームページの表示のなかでも一番低い金利、最優遇金利が適用されると勝手に思い込んでいる人が多く、審査の結果、最優遇金利よりかなり高い金利を提示されてガッカリすることがある。
その判断の重要な基準になっているのが頭金の割合なのだ。富裕層、お金持ち優遇といった印象もあるが、銀行もビジネスなのだから、ローン事故の確率が低そうな給料や年収が低い人より、高額所得層、お金持ち、富裕層を優遇するのは資本の論理からして当然のことだろう。
賢い消費者であれば、実際にはさほどの富裕層といえないまでも、それなりの頭金を用意して、最優遇金利を利用できるようにしておきたいところだ。
頭金の多寡が約275万円の差につながる
この適用金利の差、けっこう影響が大きい。完済までに数百万円の負担差が発生することもあるのだ。たとえば、同じ3000万円の借入額でも、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合、固定期間選択型の固定10年の最優遇金利の0.80％の金利だと毎月返済額は8万1918円だが、頭金なしで0.2％高い1.00％になると8万4685円に増える。毎月2767円、年間で約3.3万円、10年間だと約33万円の差になる。仮に、このまま35年間同じ金利が続いたとすれば、約16万円もの差になる。
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実施されているフラット35という住宅ローンがある。完済時まで契約時の金利が変わらない全期間固定金利型だから、借入後に返済額が増えるリスクのない、比較的安心して利用できるローンで、賢い消費者の多くが利用している。その金利にも頭金割合による違いがある。
返済期間35年の場合、頭金が1割以上あれば2018年2月の金利は1.40％だが、1割未満だと1.84％に上がってしまう。同じように3000万円の借入額だと、1.40％なら9万0392円だが、1.84％だと9万6933円に増える。毎月6541円、年間で8万円近く、35年間の合計では約275万円もの差になる。これだけの差があると分かれば、シッカリと頭金を用意して買ったほうが得策という気持ちになるのではないだろうか
頭金3割なら35年間で331万円もトクできる
この金利差だけではなく、頭金割合によって、返済負担には大きな差が出てくる。当たり前のことだが、たくさんの頭金を用意したほうが、マイホーム取得後の返済負担は軽くなる。
たとえば4000万円の住まいを全額ローン、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで取得すると、毎月の返済額は11万2914円。これが35年間続くとすれば、総返済額は約4742万円に達する。しかし、2割の頭金を用意して借入額を3200万円に減らすと、金利は0.2％低くなって0.8％に下がり、毎月返済額は8万7379円に減る。35年間の総返済額は約3667万円。全額ローンに比べて総返済額は1075万円も少なくなる。
頭金2割だと契約時に800万円出しているので、それを差し引いても275万円トクする計算になる。さらに頭金を3割に増やすと借入額は2800万円に減って、毎月の返済額は7万6457円で、35年間の総返済額は約3211万円。4000万円のローンの約4742万円に比べる1531万円も負担が軽くなる。契約時の頭金1200万円を引いても331万円トクできる計算だ。
頭金以外に諸費用の準備も忘れずに
この頭金、イコール住宅取得に必要な自己資金ではない点に注意していただきたい。頭金以上に多くの自己資金を用意しないと買えないので注意していただきたい。
というのも、頭金以外にも、さまざまな諸費用の負担が出てくるからだ。最近はこの諸費用分まで合わせて融資してくれるローンもあるが、それはいたずらにローン返済額を増やすことになるだけであり、あまりお勧めできない。自力で用意するのが安心だ。
ひとくちに諸費用といっても、大きくは次のようになる。
1. 税金関係
契約時の印紙税、登記に必要な登録免許税、取得時にかかる不動産取得税、取得後にかかる固定資産税など
2. 各種保険料・保証料
住宅ローン利用に必要な保証料（保証料無料のローンもある）、火災保険料や地震保険料（地震保険は任意）、団体信用生命保険料（多くは金利に含まれて別途負担はないが、一部必要なローンもある）
3. 各種手数料や引っ越し関係費用
住宅ローンの事務手数料、仲介物件の場合には仲介手数料、登記を司法書士に依頼する場合の報酬、引っ越し業者への引っ越し代金、その他あいさつ関係など
新築で仲介手数料がかかることも！
なかでも大きいのが仲介手数料。取得価格の「3％＋6万円＋消費税」がかかる。3000万円の中古住宅だと約104万円にもなるので影響は大きい。
この仲介手数料が必要なのは、中古物件だけと思い込んでいる人がいるかもしれないが、新築の建売住宅のなかにも仲介物件がある。特に価格の安さが売り物とするビルダーが建てた建売住宅は仲介会社を通して販売していることが多い。その場合には、新築でも仲介手数料がかかる。逆に、中古物件でもリノベーション物件のように不動産会社などが所有している物件は仲介物件でないので、仲介手数料がかからない。物件の形態などに応じて、手数料の有無を確認しておきたい。
また、注意が必要なのが住宅ローンの手数料と保証料。最近は、保証料無料をうたったローンが増えているが、その場合には当初の事務手数料が高いことが多い。一般に3000万円のローンを35年間返済で利用すると60万円ほどの保証料がかかる。それがゼロになる保証料なしのメリットは大きいが、その分住宅ローンの事務手数料が、借入額の1％、2％などと高くなっていることが多いのだ。2％だと、保証料とほとんど変わらないことになり、保証無料のメリットが相殺されかねない。保証料ゼロだけに目を奪われずに、住宅ローンの手数料もチェックしておきたい。
取得価格の3％から10％をみておけば安心
これらの諸費用がどれくらいかかるのかは、物件の条件によって違いが大きいが、ざっくりとしたところでいえば、仲介手数料のかからない新築で取得価格の3％から5％程度と考えておけばいいだろう。仲介手数料のかかる中古住宅だと、それに3％プラスαのリフォーム費用をみておく必要がある。大雑把にいえば、新築で3％から5％程度、仲介手数料のかかる中古住宅で5％から10％程度みておけば安心だろう。
ただ、現実には新生活のスタートだからとテーブルやソファがほしい、あるいは家電製品や照明も取り替えたい、カーテンももちろん新しくしたい――など欲をいえばキリがなくなってくる。
それだけに、契約の前にはこうした諸費用分まで含めて資金計画を明確にして、購入後の生活に影響が出てこないようにしておきたい。たとえば、家具やインテリア、家電製品などに関しては、あらかじめ量販店を回って概算でもいいので必要額をはじき出しておくのがいいだろう。
山下和之
1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』（日本実業出版社）、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』（学研プラス）などがある。山下和之のブログ： http://yoiie1.sblo.jp/
