納める税金の額を抑えたいと思う人は多いはずです。節税の提案として不動産投資が勧められることも多いのではないでしょうか。節税とセットで語られることが多い不動産投資ですが、一体どのような仕組みで不動産投資が節税につながるのでしょうか。
計画的に損失を生み出す資産 不動産
そもそも不動産投資とは、不動産という資産を持つことを指します。なぜ不動産投資が節税につながるのか。それは不動産という資産を保有することで計画的に損失を生み出すことができるからです。
少し極端な言い方ですし、もちろん、損をする為に不動産投資を行うべきだというのではありません。不動産投資はその性質上、初期投資に多くの資金が必要な一方、複数年を掛けて、投資資金を回収していくという仕組みが一般的です。その不動産投資の性質を活用し、節税につなげるのです。
不動産投資に掛かる経費で損失を生み出す
具体的に説明をしていきましょう。不動産投資では多くの経費が必要となります。この経費が節税のポイントとなります。
不動産投資の際の登記費用や固定資産税、借り入れを行って投資をする場合の金利、火災保険料に管理費や修繕費などが経費として計上できます。
また、不動産には減価償却が適用される為、法定耐用年数内の物件であれば、減価償却費も毎年経費として計上していくこととなります。
賃料などの収入からこれらの経費を差し引いた金額が不動産所得です。不動産投資では、初期に多くの資金や経費が掛かり、単年で見た場合、損失となることも多くあります。不動産所得の損失を他の所得と損益通算を行うことで、支払うべき所得税や住民税の金額抑え、節税効果が得られることとなるのです。
最終的には投資回収ができなければ投資の意味が無い
損失を計上することで、節税効果を得ることのできる不動産投資ですが、複数年で見て、賃料収入が上がらず、利益が出なければ、そもそも投資を行う意味が無くなります。節税以前の問題で投資回収ができなければなりません。
投資回収の段階では不動産所得はプラスに転じることとなる為、不動産投資で得られる節税効果には限界があるという見方もできます。
賃料などのインカムゲインや売却によるキャピタルゲインを得る為に行うのが不動産投資の本来のあり方といえます。不動産投資における節税とは、あくまでも副次的な意味合いですので、この点は踏まえておきましょう。
不動産投資による節税のポイントは、初期投資によって一時的な損失を作り出すこと。本業での所得が大きくなることが見込まれる年など、タイミングを計って活用すべきでしょう。
不動産投資で節税を行う際の注意点
節税を目的として不動産投資を行う場合、次の点には注意が必要です。
まずは、資産価値の下落による損失です。不動産投資を行う場合、資産価値の変動リスクを避けて通ることはできません。当たり前の話ですが、収益性が見込める物件を選び、不動産投資単体で見た場合の採算を意識する必要があるでしょう。
また、節税目的での損失を計上し過ぎることにより、金融機関からの印象悪化にも注意が必要です。節税を意識して損失計上を行うあまり、金融機関からの審査に影響し、本当に必要な事業資金などが借り入れできないという状況に陥らないように注意してください。
メリットとデメリットを踏まえて、適切な判断を
このように、節税を目的とした不動産投資には、節税メリットの一方でデメリットが存在します。また、不動産投資を行うタイミングや購入する物件などにより、節税効果は大きく異なってきます。
不動産投資による節税は税制のルールに則ったものであり、堂々と申告を行える節税手段となります。まずは不動産投資が節税となる仕組みを把握し、自身の状況を考えた上で、リスクに見合ったメリットが生まれるのかどうかを検討するようにしましょう。
（d.folio編集部 / d.folio）
