マンションの専有部分（室内）は、言うまでもなく、入居者の物件選びにとって、最も重要な場所だ。したがってオーナーも、中古マンション投資にあたっては、室内の内覧が欠かせない。ここでは、マンション専有部分の内覧時にチェックしたいポイントについて考えてみよう。
五感を働かせて居心地の良い空間かどうかを見極めよう
すべての中古マンションは、オーナーにとって投資対象だ。一方、入居者にとっては、毎日の疲れを癒やして、ゆったりくつろぐための大切な住まいである。つまり、「居心地の良さ」は投資マンション選びにとって必要不可欠のポイントだ。そこでオーナーは、実際に専有部分に足を運び、「そこに住む人の立場」で物件を見ることが重要になる。部屋の明るさ、広さ、音、臭いなど五感を働かせて、住みやすい空間かどうかを見極めるのだ。
専有部分を確認するポイント
中古マンションの専有部分を確認するポイントはいろいろある。ここでは必ず押さえておきたい4つの点について説明する。
（1）日当たりの状態
室内の日当たりは暮らしに大きな影響を与えるが、入居者の手で簡単に変えられるものではない。内覧の時点で十分に確認しておこう。日当たりの良い部屋は、明るくて暖かいが、直射日光が強すぎると、夏が過ごしづらい。一方、日当たりの悪い部屋はその逆になり、洗濯物も乾きにくい。加えて、日陰は多湿になりがちで、カビも発生するかもしれない。なるべく日当たりの良い物件を選ぶのが良いだろう。
（2）設備の不具合や故障の有無
照明や水栓、トイレなど、さまざまな室内設備を動かしてみて、不具合や故障がないかを確認しておく。ドアノブ、窓、引き戸の動作確認も必須だ。スムーズに開閉できるか、傾きがないかなど、しっかりとチェックしよう。窓については、鍵の種類や補助錠など、防犯への備えも見ておきたい。
（3）窓からの眺望
中高層の中古マンションでは、窓からの眺めも部屋の印象を決める大きなポイントだ。眺望の良さは資産価値を上げるひとつの要素である。眺めが美しくない物件は、デメリットのひとつになってしまう。低層階の場合、隣の建物の壁が近すぎたり、部屋や庭がまる見えだったりする物件は、なるべく避けたい。
（4）曜日や時間帯による違い
可能であれば、オーナーは曜日や時間帯を変えて複数回、部屋を内覧しておきたい。日当たりや部屋からの眺望は、昼間と夜間で違うし、平日と休日とでは、周辺の状況（隣部屋の騒音など）も違うだろう。物件のことを熟知しておくには、こういった点にもこだわりたい。
見た目で分からない部分も確認
上記のようなポイントを踏まえ、どれだけ内覧で注意深く確認しても、見た目だけでは分からないこともある。例えば、給湯器の設置時期や水栓の交換時期などは分からないだろう。これらは購入後の修繕費用に関わるので、事前に確認しておこう。築年数の長い中古マンションでは、特に注意したい。給湯器は12～15年程度、水栓は10年程度で寿命になるという。使用年数によっては、新品への交換費用も、マンション取得費用の中に含めて検討するようにしよう。
今回は中古マンション投資における専有部分の内覧のポイントについて解説した。言うまでもないが、マンション投資は入居者があって初めて収益が生まれる。とにかく、物件選びは「快適に住める」ことにこだわるべきだ。オーナーであるあなた自身が、快適だと思わない物件は入居者も快適に思わない。
内覧では、自分がその部屋に住むつもりで行おう。内覧は予想外のコストを低く抑える意味合いもある。物件に不具合があれば、オーナーの負担になる。購入後に多額の支出で苦労しないためにも、内覧でしっかり確認しておこう。
