不動産投資市場の潮流を知る Trend of real estate investment
第14 回HOME’S 不動産投資フェア 1月28日（土）東京ビッグサイト 東２ホール
まだまだ続く日本国内の低金利政策、2 万円をうかがう株価上昇（3月20日現在）を受けて、盛りあがる日本人投資家たちの不動産投資熱に応えるかのように、日本最大クラスの不動産投資フェアが不動産・住宅情報の最大手HOME’S の主催により開催された。海外を含む様々な出展企業のブースが並ぶ中、多くの投資家が会場に集まり、特設会場で行われた竹中平蔵氏や米国の著名な投資家Philippe Ziade 氏らの講演は全て満席、立ち見もでる盛況さであった。
活況な不動産投資市場の今をレポートしたい。
「サブプライム～これからのトランプ時代までの米国不動産投資の成功法則について」をテーマに語る。会場は立ち見も出る盛況ぶり。(画像=PAVONE)
トランプ政権で変わる米国の不動産事情
本日はまず、皆さんが非常に関心を持っているトランプ政権がアメリカの不動産マーケットにどのような影響を与えるかということについてお話したいと思います。市場はトランプ政権に大きな期待を持っています。株式市場も選挙直後から上昇し、2016年の最高レベルにまで上昇を続けました。全ての重要な指標は記録的に回復し、EU離脱やトランプ選挙勝利のイベントに先だった終末期の予測を上回りました。ダウ平均は歴史上の最高値にまで上昇し、ナスダック市場、ハイテク関連株も好調です
トランプ氏はビジネス活動のコストを減らす、と明言していて、ビジネス界には好意的です。今後、EPA（環境保護庁）の規制を緩め、オバマケアの廃止で経済成長を目指した施策を行うとしています。さらに法人税減税、規制緩和をすることによって個人、中小企業がローンを使いやすくするようにしようということなのです。この規制緩和により多くの人が繁栄することになるでしょう。
トランプ氏は不動産業界の成功者であり、彼は不動産業界を押し上げるために何をすべきかを知っています。中小銀行に対する規制緩和によって、これまで建設・土地の開発に対して資金供給をしてきた約1万の地方銀行がさらにローンを供給することが出来ます。結果不動産業界の拡大につながります。保守的すぎる貸付の原因は近年の政府の金融機関に対する訴訟の多発でした。トランプはそれを排除することによって中小銀行のローン件数を増やし、不動産業界を拡大することが出来るとしています。規制の緩和は住宅にかかる余計なコストを削減します。結果として、それは住宅開発を促進することになります。
トランプ政権がアメリカの不動産に対して良い影響を与えることはご理解いただけたかと思いますが、どこの不動産にでも、どこのエリアにでも投資していいわけではありません。今日の技術においては個人が膨大な情報にアクセスできるようになりました。それによって公開された情報には誰もが平等にアクセス可能です。ただし計算できるリスクを安心できるレベルまで持っていくのは大変困難です。オンライン化によってオフィスビルやショッピングセンターの空室率が増え続けています。これらへの投資は十分な調査の上で行ったほうがいいと思います。一方「実際に人が住む場所」が必要なくなる時代はありません。アメリカは先進国の中で、人口が増え続ける数少ない国のひとつでありますが、諸外国からの富裕層、技術力ある移民が増え続けています。これは米国の不動産市場にいい影響を与えています。
日本に来て驚いたことがひとつあります。それは、日本では非常に良い状態にある建物であっても、築年数によってその価値は下がり、最後には土地の値段しかなくなってしまうことです。ところが米国では、需要があるにもかかわらず、供給が足りないエリアの物件であれば、古くなってもその価値が保持され、あるいは上昇することがほとんどであり、これは日本の不動産市場と大きく異なる部分です。
アメリカではIT、ベンチャー企業の台頭により「経営の二極化」が進んでいますが、「実際に雇用人数と流入人口が増加しているエリア」を見極めて投資することが自分の保有する不動産の借り手、買い手を確保する上で非常に重要となっています。ebay もGoogle も本社は北カリフォルニアのシリコンバレーにありますが、いずれもロサンゼルスに雇用が流出しています。重要なのは本社の場所ではなく、実際に人が通勤する雇用があることが重要です。その他、人口が増えている要素があるのかなど、人口推移を知ることは投資先を見極めるために非常に大切です。
もうひとつ、投資先を見極める上で、非常に重要なことは天災のリスクを知ること。いくら築年数が古くなってもエリアと物件を見極めれば物件価値が落ちにくいアメリカの不動産と言えども、不動産は現物であり、天災があれば物件はダメージを受け、修繕リスク、空室リスクを伴うことになります。アメリカは非常に広く、カリフォルニア州だけでも日本の１・１倍の面積があります。そのため日本では想像できないハリケーン、トルネードなどの天災リスクを伴うエリアが数多く存在します。それをふまえて、投資に適しているエリアはどこかと聞かれたら、私はロサンゼルス郡の一部とラスベガスと答えます。
カジノの街、ラスベガスに不動産投資のチャンス
派手なネオンサイン、スロットマシーン、世界中からギャンブラーが集まる街など、この街にはちょっと投資対象としてはネガティブな印象を持つ人もいるかもしれない。
しかしそのラスベガスで今、大きなパラダイムシフトが起きている。
そしてその誤解こそが投資家にとっては絶好の投資機会になっているのだ。
砂漠の中に突然現れるギャンブルとエンターテイメントの都市、ラスベガス。この郊外がアメリカ不動産投資のチャンスにあふれた場所とフィリッペ氏は語る。(画像=PAVONE)
マイナスイメージが投資機会を生む
ラスベガスの人口は順調に増加しています。2000年の140万人から、今では230万人を超える勢いです。これはこの16年間で50％以上の増加率となります。さらにラスベガスにはプロスポーツチームの誘致計画があり、正式に進出が承認されているチームのひとつはプロホッケーチーム、もうひとつはNFLプロフットボールチームのレイダースです。プロチームが誘致されればメジャーな都市として認知されるとともに、不動産価格の上昇が期待されます。
ラスベガスのあるネバダ州は州税と市税がありません。他の税率も低く設定されているため大幅な法人税、所得税の削減が出来るので世界中から富裕層の流入と法人の移転が増え続けています。例えば「グレーターラスベガス」は岩山で360度囲まれた限られた土地にもかかわらず、今や230万人を超える都市になっていて、住宅への投資には借り手、買い手の需要が堅く見込める非常に健全な不動産マーケットになっています。
ラスベガスには退職の時期を迎えたベビーブーマー層の流入が増加しており、税金が安いので年金の節税が出来ると同時に、雨の少ない気候の良さも彼らにとって魅力的な場所となっています。ラスベガスは地震を含む天災のリスクがほぼ皆無に近いところから、工場の誘致にもつながっており、工場の誘致にもつながっており、住宅市況にはいい影響を与えています。
ラスベガスの既存の不動産を活用した資産保全、資産形成はもちろん、法人・富裕層の増加に伴い、法人の役員向け、富裕層向けの住宅が大幅に不足しているためこれらの開発案件への投資も非常に魅力的なものとなるでしょう。
最悪のシナリオと出口戦略
「ただし、アメリカの不動産投資はエリアと投資対象さえ間違えなければリスクがない、と考えるのは間違いです。サブプライムローン問題やリーマンショックの時には数多くの不動産投資家や不動産業者が破産、倒産しています。大事なのは市場の動向を先読みし、戦略を素早く切り替えるスキルが必要なのです。
これらの問題が起きたときに利益を出し続けられた理由をよく聞かれますが、不動産は市場の変数をよく理解していれば利益が出ると信じています。原則はいつも同じで、市況によって変わりません。変わるのは投資の手法、アプローチ、プロセスと効率的なシステムです。
まず最悪のシナリオは何かを見極めること。それが投資をするかどうかの判断基準になります。最悪のシナリオが自分の受け入れられるものなら投資をします。将来いくら儲かるかということは投資基準ではなりません。いったん投資を始めたらすぐに利益を最大限にするためのあらゆる手法・プロセスを検討します。市場価格が下がっている時にはさらに安く物件を仕入れ、適格な修繕・増築によって付加価値を付け、市場価格で売却し、収益を得ます。市場価格が下がっている時は物件の供給が豊富にあり、取引が活発である利点があります。そのため良い値付けができればすぐに売却することが出来るのです。欠点は市場価格が下がり続けていること。良いタイミングで売却するためのシステムを開発することが必要です。
逆に市場価格が上がっている時、人は高い物件購入価格でオファーしがちです。それは投機と呼ばれるものです。それらを防ぐには将来性のある物件を入手するルートを数多く持ち、付加価値を付けて売却すること、開発案件など需要に供給が追い付いていない分野に注力すること、これによって市況に関係なく不動産投資の収益を得られるのです。不動産投資の要は常に『人』であり、長年の経験と人脈、情報を持つ人が将来性のある物件を見極めることが可能であり、物件価値を高めるのも適切な売却を決めるのです。最後に「リスクを取らないリスク」「リスクを取るリスク」のどちらが資産形成、資産保全にとってリスクがあるのか考えれば明らかでしょう。ぜひアメリカを活用した形で資産形成・資産保全をされ、自分が間接的に日本経済に貢献できればと思っています。
Ct Las Vegas, NV 89141
$4,200,000 6Beds 6Baths 9,726 Sq.Ft
洗練されたラグジュアリーデザイン新築住宅 ゴルフコース隣接のUS エネルギー省認定のエコハウス
Ct Las Vegas, NV 89141
$6,500,000 5Beds 4.75Baths 12,033 Sq.Ft
プール、スパ付きのラグジュアリーな新築住宅 ゴルフコース隣接のUS エネルギー省認定のエコハウス
St Henderson, NV 89012
$3,600,000 6Beds 6.5Baths 8,497 Sq.Ft
全米で２番目に安全な街にランクインするヘンダーソンにある改築済み豪邸
Los Angeles REAL ESTATE
トランプ政権誕生以降、にわかに注目を集める米国の不動産市場。
中でも日本人にとって最も身近なロサンゼルス周辺には、日本企業が数多く進出しており、からっとして温暖な気候もあってとても過ごしやすい。そこで数ある物件の中でも素晴らしいロケーションを誇るサンタモニカ、ロス、ビバリーヒルズの３つのハイグレード物件を紹介しよう。
いずれも非常に希少な土地に建ち、デザインも素晴らしいものばかり。
投資物件として、別荘としても価値あるこれらのレジデンスに注目したい。
活気あふれるロサンゼルスからハイセンスな物件を紹介
希少価値の高い土地にハイセンスなデザインセンス
ロスのレジデンスは魅力がいっぱい
私たちの扱う、サンタモニカ、ロサンゼルス、ビバリーヒルズという都市の名前は日本の方にも非常に親しみのある場所ではないでしょうか。さて、私たちは開発・販売業者として3つの信念を持っています。
それは
- 一番すぐれているロケーションを探して入手すること。
- 表現豊かなデザインの優れた建築家とコラボレーションすること。
- 施工業者はクラフトマンシップの精神を持って最高品質の物件を作ること。
この3つです。これは日本人にとっても、心に響くものではないかと思います。今回ご紹介する3つの物件、それぞれにこの信念は存分に反映されています。
住居、店舗、オフィス、個人住居の改築から街区サイズの多用途な複合施設の再生まで広範囲の案件を扱う。ハーバード大学卒業、修士号を取得、ハーバード・ロー・スクールにて法務博士号を取得。
※PALISADES CAPITAL PARTNERS（パリセーズ・キャピタル・パートナーズ）
ロサンジェルスを基点とし、世界レベルの建築家や著名デザイナーとのコラボレーションにより南カリフォルニアのライフスタイルを体現する高級不動産開発企業。
まず、サンタモニカの「AIRE」に関しては、この街の持っているアウトドアの生活スタイル、および自然美を活かした、街づくりとの融合性を大事にしています。サンタモニカの他の物件との大きな違いは、それぞれの物件が開放的な広がりを持つ、アウトドアの空間を持っているということです。また「e Liddel」に関しては、ロサンゼルスの中でも「Wilshire Corridor」という最も高級とされる特別な場所にあり、その地域の中でももはや最後の開発になると言われている場所にあります。10年ぶりに開発されたその場所はとても希少な場所になります。物件の特徴としては、内部の建築およびインテリアに惜しみなく手間とコストをかけています。自然な素材にこだわった表現はロサンゼルスならではのもので、国際的なデザインセンスを持った方々にも賛同いただけるでしょう。この「Wilshire Corridor」にある物件は超大型物件が多い地域なのですが、今回ご紹介する物件に関しては、ややコンパクト（といっても110平方メートルくらい）であるため、投資物件としても効率的であり、ロサンゼルスの別荘としてもとても使い勝手のいいサイズになっていると言えるでしょう。ビバリーヒルズにある「8600 Wilshire」に関しては、もう土地を手に入れることはほとんど不可能な場所ですので、世界最高クラスの建築デザイナーを投入して、この土地の価値を最大限に引き出すような仕様になっています。世界的デザイナーのMa Yansong 氏はビバリーヒルズ全体の持つ魅力あふれるエッセンスを、凝縮したようなデザインをこの物件に反映させています。内部の光あふれる居住空間は、まるでギャラリーや美術館のように美しく、外観の持つデザインイメージをさらに引き上げる効果を持っています。プライバシー、セキュリティにも優れていて、タウンハウスの物件では、個人の駐車場から直接プライベートスペースに移動できるエレベーターも備えています。 今、ロサンゼルスのエリアは世界の中でも最も活気あふれるマーケットになっていますので、品質の高い不動産物件を手に入れるチャンスが巡って来ています。ぜひこの市場に着目してはいかがでしょうか。
サンタモニカの美しいビーチからほど近い場所にあるAIRE、豪華なタウンハウスは3つの建物から構成されている。開放的なオープンテラスでカリフォルニアの温暖な環境を心ゆくまで楽しみたい。
www.airesantamonica.com
共同住宅19 戸（予定）販売価格: Starting from $900,000 ～
Single story garden flats × 9 戸: 2 bedroom, 2 bathroom, 1 terrace, 1 階建て110 m2
Two story townhouses × 9 戸: 3 bedroom, 3 bathroom, 2 terraces & 1 rooftop, 2 階建て180 m2
Three story townhouse × 1 戸: 3 bedroom, 4 bathroom, 2 terraces & 3 rooftops 3 階建て220 m2
Address: 1433 14th Street, Santa Monica, CA 90404
駐車場に着いたとたんにその独創的なデザインとセンスに圧倒されるThe Liddel。住民は希望に応じて、フレシキブルで自由なフロアプランを選ぶことが出来る。インテリアの素材やテクスチャにこだわっており、住む人に大きな安らぎを与えてくれる。
www.theliddel.com
共同住宅56 戸（予定）販売価格: Starting from $900,000 ～ $4 million
1 bedroom、2 bedroom、Penthouse 3 bedroom 95.79 ～ 251.1㎡
※ペントハウスは2 bedroom と書斎、3 ベッドルームの住居が用意される。
Address: 10777 Wilshire Blvd, Los Angeles, CA 90024
ビバリーヒルズの自然環境と一体化した独創的なデザインは、世界的な建築デザイン会社「MAD」の建築家Ma Yansong ならではのもの。そのアーティスティックなデザインはこの地の住宅デザインに新しい価値を与えている。
www.8600wilshire.com
共同住宅：18 戸（予定）販売価格: Starting from ＄3.5 million ～
Single story garden flats×8 戸：3 bedroom, 3.5 bathroom ファミリールームなど充実した設備のある平屋
Two story sky-villas×5 戸：3 bedroom, 3.5 bathroom 広大な景観の屋上庭園、高さの違うリビングを持つ二階建て「スカイヴィラ」
Three story townhouse × 3 戸：専用エレベーターを持つ三階建てタウンハウス（専用ガレージ直通）
Address: 8600 Wilshire Blvd, Beverly Hills, CA 90211
不動産売買のマッチングから不動産投資会社と投資家のマッチングへ
過去最大規模となったLIFULL HOME’S の不動産投資イベント。
近年投資家の裾野が広がり、成長著しい不動産投資市場。
海外不動産市場にも関心が高まる中、今回のイベントはどのような意味合いがあったのか。
主催会社LIFULL の数野氏にお話しを伺った。
市場を盛り上げるためのリアルなマッチングイベント
―今回のイベントは会社としてどのような位置づけになるのでしょうか？
不動産投資イベントは数えるともう14回目になりますが、今回はその中で最大規模になるものです。弊社は、LIFULL HOME’S というサービスを運営しており、不動産を借りたい、買いたい、売りたいという人に、インターネット上を中心として、マッチングを支援している会社ですが、不動産投資は、なかなかインターネット上だけでは成立しづらいため、リアルのイベントを開催して、不動産投資会社と投資家を会わせる機会を設けようと始めたものです。今回の規模になったのも、不動産投資市場への期待の高まりを示していていると考えています。今後は国内に留まらず、海外不動産投資家をターゲットとしたインバウンドや、海外不動産を取り扱うアウトバウンドの市場も活性化させていきたいですね。
―不動産投資熱というのは今なぜ盛り上がってきているのでしょうか？
低金利政策が続いているというのがやはり大きいですね。サラリーマン投資家も増えてきています。これまでは専門の投資家しかいなかった分野に、サラリーマンが気軽に参加できるような環境が整ってきています。今回イベントに参加された投資家、不動産投資会社双方から非常に高い評価を受けることが出来、十分に当初の目標は果たせました。
参加不動産会社は過去最大の30社、直接、多くの投資家と一度に話を出来ることが評価を受けられました。投資は初めてという初心者から、経験豊富な方々まで経験値も年齢層も、幅広い方々にお越しいただけたので、その点も参加企業から評価が高かったですね。
―投資家側の声としてはどうだったのでしょうか。
会場での講演を目的にご来場いただいた方の評価は特に高かったですね。 参加者の投資経験の成熟度を意識して講演のプログラムを用意しましたので、自分のレベルに合わせて聞きたい講演を選ぶことが出来、1日でいくつもの講義を聞けるというのも評価が高かったですね。招待講師の講演は全て満席で、特に日・米それぞれでおよびした投資戦略の一人者フィリップさん、竹中平蔵さんの講演は立ち見まで出るほどでした。
―トランプさんの影響はどのようにお考えですか？
株価と為替の動き次第ですが、現時点（3月末）では日本人にとっては「買い」の局面にあるように思います。
不動産投資に関する安心と安全な環境と情報を提供
アメリカの不動産も上昇していますが、タイミングによっては投資のチャンスと言ってもいいでしょう。日本でも株価や為替の影響で「買い」の局面がやってきています。その動きに注視しておきタイミングを逃さないことですね
―米国は日本とはずいぶん制度も違うようですが。
米国では州ごとに税制や規制に関する制度が違い、州によっては州税や市税がなく（ネバダ州など）日本とは大きく異なる場合があります。そのため、海外不動産投資の細かい情報や各国の事情を正しく伝え、安心して投資できるような入口を作るということが今後アウトバウンド市場を活性化させていくためには重要だと考えており、弊社でも新しいビジネスモデルとしての取り組みを始めていく予定です。
―インバウンドについてはどのように展開するのでしょうか。
今は台湾、香港、シンガポール、インドネシアなどアジアの富裕層を中心にインバウンドの事業サポートをしていますが、言語の問題から、日本の税制や法制度などクリアしなければならないので、日本の不動産会社が対応しきれない部分を我々がサポートしたいと思います。２０２０年までは日本の不動産は世界中から注目されます。来年度には海外へ向けて、英語版、中国語版なども用意していく予定です。
―今後の不動産トレンドについて
海外不動産投資は今後さらに注目されるでしょう。日本の投資家も海外の不動産投資に関する安全や安心がもっと分かりやすくなれば、投資熱も活発化します。日本の不動産市場においても「民泊」利用の規制緩和によって、投資の仕方に選択肢が増えます。
これは海外投資家にも注目されることでしょう。今回はラスベガスやヒューストンの物件をご紹介しましたが、限定的な場所で開発が入れば、上昇局面に入ることは十分に期待出来るし、米国では日本と違って建築物の価値が下がらないということも大きいですね。海外への不動産投資に関して、今は大きな転機に来ていると思います。
各国の情報を集めて、投資家が安心して行えるような環境を作り、提供していくということ、それが当社の役目であり、今後のLIFULL HOME’Sのひとつの大きな事業となっていくことになります。
前回開催より、自己資金500万未満の割合が3％程度減少し、投資を検討されている方が増えていると想定される結果になった。
年収500 万～ 1,500 万の方の来場割合が多く、不動産投資において、様々な資産規模での不動産投資を検討されている方が想定される。
物件を保有する不動産オーナーの来場割合がもっとも多くなっている一方、不動産投資経験のない方の来場割合も3割以上を占めており、幅広く情報収集をしている方が多いと感じる。
会社員の割合が6割以上ともっとも多くなっており、専業での不動産オーナーの方は約1割という結果になった。
30代～60代の方の来場割合が多く、将来的な資産形成として不動産投資に興味を持たれている方が多い。
数野 敏男（かずの・としお）
分譲マンション・不動産投資事業部
兼 新築戸建事業部部長
※ 2017年4月より株式会社ネクストは株式会社LIFULLに社名を変更いたしました。
（提供：PAVONE）
