不動産投資の物件を選ぶときには、いくつかのポイントがあります。安易に「利回りが高いから」と選ぶのではなく、きちんとした戦略を持って選ばないと、失敗する可能性が高くなります。ここでは、物件選びで失敗しないためのポイントを解説します。
物件エリア選びに関するポイント
投資物件のエリア選びは非常に重要です。不動産投資の成否は、立地で決まるといっても過言ではないでしょう。それではエリアを選定する際、どのような点に気をつければ良いのでしょうか。
1.エリアの人口動態を確認
住む人がそこにいれば、賃貸物件の需要は必ずあります。最初のポイントは、人口が多かったり、今後も人口が減りにくかったりする場所です。候補物件があるエリアの人口推移と、自治体が発表する人口の見通しや開発計画などをチェックしておきましょう。最近は、都心により近いことが重視され、過去に「ベッドタウン」と呼ばれていたようなエリアでは高齢化が進み、人口が減少する傾向にあります。
また、新しく路線が開通した駅や、延伸して乗り入れ路線が増えた駅などが近くにあれば一気に賃貸需要が高まる可能性があります。できるだけ通勤や通学に便利なターミナル駅近くの物件を選びましょう。
2.エリアの賃貸需要に合った物件を選択
いくら人口が多いエリアでも、住人の属性と物件のタイプがマッチしていないと、集客には苦労します。例えば、都心からやや離れた閑静な住宅街で、単身者向け物件を購入したり、ファミリー向け物件を、若者や単身者が多い都心で購入したりといった具合です。国勢調査のデータを見れば、自分が物件を購入しようとするエリアの世帯構成や住人の年代構成が確認できます。さまざまな情報をもとに、自分が購入しようとしている物件が、住人にとって必要とされているのかを検証しましょう。
建物選びに関するポイント
3.建物の構造による融資の付きやすさを理解する
一般的に賃貸物件の建物の構造には、大きく分けると木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・RC造の4種類があります。そして、それぞれの構造に法定耐用年数（減価償却の対象となる期間）が定められています。具体的には、木造22年、軽量鉄骨19年、重量鉄骨34年、RC造47年です。法定耐用年数は、あくまで法律上のもので、実際にこの期間しか建物を使えないというわけではありません。
しかし、金融機関はこれを融資期間の目安としています。例えば、築20年の木造アパートの購入に、融資がなかなか付かないのは、法定耐用年数の残存期間が短いからです。一方、RC造のマンションでは法定耐用年数が長いので長期の借り入れがしやすいと言えます。優良な投資物件を見つけても、金融機関から融資を受けられなければ、購入が難しくなる場合も多いため、金融機関の評価は重要です。
4.融資期間を長く設定できる物件を選ぶ
融資期間は、賃貸経営のキャッシュフローに大きく影響します。例えば、同じ1億円の融資を「返済期間30年・金利2.5％」で受けた場合と、「返済期間15年・金利2％」で受けた場合では、毎月の返済金額が大きく違います。単純計算すると、前者は39万5,118円であり、後者は64万3,505円となります。
毎月の家賃収入に対する返済割合が大きいほどリスクは高く、空室が少しでも発生すると返済遅延の可能性が高くなってしまいます。築浅のRC造物件であれば30～35年という長期の返済期間も可能な場合がありますが、中古の木造物件であれば長くても10年や15年の場合が多いでしょう。十分なキャッシュフローを確保し、リスクを抑えるためには法定耐用年数が十分に長くて、返済期間を長く設定できる物件を選びましょう。
今回は、不動産投資物件の選び方についてご説明しました。物件を購入しても入居者が決まらず、家賃でローンを返済できないようでは、効果的な資産の活用にはなりません。きちんと需要のあるエリアを見抜き、安定的にキャッシュフローが確保でき、将来的にも資産価値が維持できる賃貸経営を目指しましょう。（提供：ユニバーサルトラスト）
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