不動産投資を検討する場合、全額現金で購入ができる方でも金融機関から借り入れをした方が資金効率は高まります。借り入れをするとローンの返済が発生しますが、ローン返済の方法はさまざまです。まず、金利の種類は変動金利と固定金利に分類でき、ローン返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。
どちらを選択するかによって、月々のローン返済額は変化するのが特徴です。金利は、低ければ低い方が総支払額は低くなりますが、金利のタイプや返済方法は投資家の方の考え方や余剰資金の状況などによってベストな選択は異なります。そこで、今回はローン金利の種類と返済方法の種類について概要やメリット・デメリットについて解説します。
ローン金利の種類
ローン金利の種類については、変動金利と固定金利の2種類があります。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利は、市場の金利情勢によって金利が変動していくという意味で変動という言葉がついています。具体的には、半年に1回金利が見直され、5年に1回返済額の見直しがされるのが変動金利です。5年に1回の見直しの際には、従来の返済額の125％を超えないことというルールがありますが、金利が上昇し続けるとローン返済額も増額していきます。ただし、金利の見直しタイミングや125％ルールが適用されるかはローンの内容によって異なるので確認をしましょう。
変動金利のメリットは、固定金利に比べ金利が低い場合が多い点です。低金利の情勢が長期的に続くと考えている方は、変動金利を選択した方が良いといえるでしょう。デメリットは、金利変動リスクを負うという点です。金利変動リスクは、借入残高が大きければ大きいほど高くなります。例えば、借入残高が1,000万円、残存融資期間が30年で金利が1％から2％に上昇した場合は、月々のローン返済額が5,000円程度の増額で済みます。
しかし、借入残高が1億円、残存融資期間が30年で金利が1％から2％に上昇した場合は、月々のローン返済額は5万円程度増加することになります。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利は、一定期間の間、金利を固定するというタイプの金利です。変動金利と比べ、その一定期間の金利変動リスクを負わなくて良い分、金利自体は高いケースが多いといえます。したがって、メリットは金利が一定期間固定になるので資金計画が立てやすいこと、デメリットは変動金利と比べると金利が高い場合が多い点です。
その他に、固定金利は途中解約に対する違約金が発生することもあるので、固定金利期間中に物件の売却を検討しているのであれば、その違約条項を確認しておくことをおすすめします。変動金利と固定金利のそれぞれのメリット、デメリットを考慮し、自分が納得できる金利タイプを選択できるようにしましょう。
ローン返済方法の種類
次にローンの返済方法についてですが、大きく分けて、元利均等返済と元金均等返済があります。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月のローン返済額が一定になるローン返済の方法です。毎月のローンの返済額が一定になるため、返済計画が立てやすくなることはメリットといえます。一方、元金均等返済と比べてローンの元本が減っていくスピードが遅いので、結果的に総支払利息が多くなり総支払額は元金均等返済よりも大きくなることがデメリットです。
元金均等返済
元金均等返済は、毎月支払う元金返済分が均等になるようにローン返済をしていく方法です。この返済方法は、「毎月のローン返済額が変動する」「初期のローン返済額が大きくなる」といった点がデメリットになります。そのため、金利変動リスクに耐えうる余剰資金が必要だということです。ただし、元金均等返済は毎月元金が均等に返済されていくため、元利均等返済と比べてローン元本の減少スピードが早くなります。
そのため、時間の経過に応じてローンの返済額は減っていきますし、元金の減りが早い分、元利均等返済と比べると、総支払利息は少なくなることがメリットです。余剰資金がある方で、長期的に物件保有を考えている方は元金均等返済の方が良いかもしれません。しかし、購入当初の資金状況にあまり余裕がない場合は、元利均等返済を選択する方も多い傾向です。
ローンの返済方法についても、今の資金状況や物件の保有期間を考えてベストな選択をしていきましょう。（提供：ユニバーサルトラスト）
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