原状回復とは、賃借人が借りていた物件を退去する際に、その部屋を復旧することです。不動産を賃貸する場面では、当たり前のように使われている言葉ですが、その意味合いは一般の住居とオフィスビル・商業施設では少々異なります。この2つにいったいどんな違いがあるのかご存じでしょうか？そこで、今回は一般住宅とオフィスビルにおける原状回復の意味などについて解説します。
住居はオーナー負担が基本
賃貸物件の原状回復については、借り主と貸し主の間でたびたびトラブルが発生してきました。具体的には、「退去時に法外な原状回復費用を請求された」「経年劣化による汚れなのにクロス交換を要求された」など事案はさまざまです。こうしたトラブルを防ぐために、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。
原状回復ガイドラインでは、原状回復を、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義。そして、経年変化や通常の使用による損耗などは、原状回復の範囲に含まれないとしています。
したがって、通常の使用を超えるような損耗・毀損をした部分に関しては借り主の負担、それ以外の経年劣化による汚れなどはオーナーの負担で修繕することが求められているのです。また、ガイドラインのなかでは「通常の使用」についてもかなり細かく規定されています。これらのルールは、賃借人を保護する意味合いが強く、賃貸経営者であるオーナーにとってはやや厳しい内容といえるでしょう。
しかし、これはあくまでも一般の賃貸住宅を想定したガイドラインであり、店舗やオフィスビルといった事業用物件については想定していません。
事業用物件はテナント負担が多い
事業用の賃貸物件において、原状回復はどのように考えられているのでしょうか。簡単に言ってしまえば、「契約の内容によって異なる」です。一般的には、退去するテナントは自ら造作した設備などを撤去するのはもちろん、｢元からあったものも全て新しくする｣といった特約が契約書に定められていることが多いでしょう。
あるいは、居抜きで借りたものであっても、必ずスケルトンで返さなければならないケースもあります。そして、原状回復にかかる費用は基本的にテナントの負担となっている契約が多い傾向です。場合によっては、居住用物件ではオーナーの負担となる、クリーニング費用やクロスの経年劣化などの通常損耗についても、テナントの負担とされる特約を記載しているケースもあり、それを有効とする判例も出ています。
さらに、原状回復にかかる期間もテナントの負担となっています。つまり、テナントは契約終了日までに原状回復をし、明け渡す必要があるということです。実際には、原状回復期間を差し引いて「契約終了日の10日前までに明け渡すこと」などと決めることになります。
トラブルを避けるために契約書に細かい内容を盛り込む
個人に居住用物件を貸すのと、法人・個人事業主に事業用物件を貸すのとでは、原状回復にも大きな違いがあるということです。事業目的での物件を賃貸にする際には、オーナーとテナントが合意したうえで取り決めた契約書が基本となります。しかし、事業目的で利用した経験があまりないテナントが入居した場合などは、契約の内容がよく理解されていなかったばかりに、退去時にトラブルになることも少なくありません。
そのため、契約時にはしっかりと説明して理解してもらうように仲介会社に依頼しておくことが必要です。また、事業用物件の原状回復はテナントの責任で行われることが一般的ではありますが、あまりにも厳しい条件の契約にすれば、｢そもそもテナントが決まらない｣という事態にもなりかねません。テナント募集を依頼している仲介会社と相談のうえ、テナントの要望にも柔軟に対応する姿勢を見せたいものです。（提供：ビルオーナーズアイ）
