「不動産投資をすればいろんな経費が計上できますよ」こんな不動産会社の営業トークもあるようだ。しかし、実際にどのような経費がどこまで認められるのか、具体的には把握できていないという人もいるだろう。ここでは項目別にポイントを紹介していきたい。
不動産投資の経費は「合理的に説明できるか」がポイント
経費を考える上で大切なことは、国税庁の公式サイトなどで「この項目の経費は承認される」と明記されているわけではない点だ。その経費が承認・否認されたかは結果論でしかない。
似たような項目を経費として計上をしていても、承認されることもあれば、否認されることもある。明らかな脱税はともかく、一般的な税務調査では管轄の税務署（担当者）の考え方、顧問税理士や本人の説明能力など、さまざまな要素によって否認・承認が決まってくるのが実際だ。
最終的には、その経費が必要なことを合理的に説明できるかがポイントになってくるだろう。「経費計上が認められるかはケースバイケース」ということを前提に、経費計上の一般的な考え方を見ていこう。
セミナーやイベント参加費――不動産に関する勉強や情報収集目的ならば認められやすい
不動産投資の勉強や情報収集をするための経費は税務調査で承認される可能性が高い。それらが不動産投資をしていくために欠かせない経費だからだ。具体的には、不動産関連のセミナーやイベントの参加費（交通費・宿泊費含む）、不動産分野の書籍や業界誌（紙）の代金などが挙げられる。
線引きが微妙になってくるのは、一般的なセミナーや書籍の費用。こちらも不動産投資との関連性を説明できれば承認される傾向がある。たとえば、投資物件の収益管理をするのにExcelの知識がいる。だから、Excel関連の本を購入したといった具合である。
「車」関連の費用：所有戸数が相当数ある、自主管理をしているなどが前提
不動産投資をしていく上で車が必要であれば、営業車なら経費を100％計上、自家用車であれば仕事で使った割合のみ（これを家事按分という）経費を計上できる。
ただ、車関連の経費が承認されるか否かは、経営規模や業務内容によっても変わってくる。たとえば、所有物件がわずか（例：１〜3室など）にも関わらず、高級外車を購入してガソリン代を頻繁に計上していたら、不自然さを疑われるだろう。「そもそも車が必要なのか」と怪しまれ全面否認もありうるだろう。
一例では、所有戸数が相当数ある、自主管理をしている、遠方に物件があるなど、車が必須な理由が合理的に説明できれば経費が承認される可能性が出てくる。合わせて、車を使った日時や行き先を日報のような形で記録しておくと、税務調査の時に説明がスムーズだろう。
交通費（タクシー代・電車代）・宿泊費・飲食代：後々説明できるよう記録しておくのが無難
交通費・宿泊費・飲食代などは、領収書を保管しておくのはもちろんのこと、行き先・同行したメンバー・目的・出先で打合せをした人などを記録・保管しておくのが無難だ。税務調査のときに、明確に説明できなければ否認される可能性が出てくる。
ただいくら証拠が揃っていても、経営規模に見合わない経費計上は不自然さを疑われかねないので注意が必要だ。
パソコン代やインターネット契約料：必要があれば家事按分で計上
パソコンの購入代金やインターネットの契約料なども、不動産投資に使った分のみ経費計上できる。もし、不動産投資とプライベートで兼用している場合は、自家用車と同じように家事按分をするべきだろう。
経営規模が小さければ税務調査は入らないという考え方はNG
一部の不動産投資家では、経費計上の線引きを安易に考えている人もいる。たとえば、会社員の副業で不動産投資をしている程度の規模なら税務調査が入らない。だから、不動産投資に直接関係ない飲食代や買い物代、交通費・宿泊費などを計上してもいいといった考え方だ。
国税庁の公式サイトなどに「経営規模が小さければ絶対に税務調査は入らない」と明記されているわけではない。そうである以上、いつ税務調査が入ってもよいよう合理的な説明ができる範囲で経費計上すべきだろう。
文・本間貴志（不動産・税務ライター）／MONEY TIMES
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