住宅ローンの融資審査には年齢や年収、健康状態など色々な項目があるが、その中でも金融機関が重視する項目がある。審査落ちしてしまった人はその原因を探り、適切な対処を施さなくてはならない。
住宅ローンの融資審査でもっとも重要視されるのは債務者の健康状態
住宅ローンの融資審査の項目は数多くあるが、金融機関が特に重視するものは何か。国土交通省が国内の銀行や信用金庫など約1,300社を対象に調査した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」をみてみよう。
1位……健康状態（98.6％）
2位……借入時年齢（98.3％）
3位……完済時年齢（97.7％）
4位……担保評価（97.2％）
5位……勤続年数（95.7％）
僅差ではあるが、債務者の年齢以上に健康状態が重視されていることが分かる。
団信は「入れるか、入れないか」の二択しかない
民間の金融機関が健康状態を重視する理由は、住宅ローンの融資を受ける際は団体信用生命保険（団信）への加入が必須であるためだ。
団信は、債務者の死亡や高度障害といった不測の事態に陥った時、保険金からローンを完済できるため、債務者にとっても金融機関にとっても「最後の砦」といえるもの。現在および過去の健康状態が悪ければ加入することはできない。
さらに団信の場合、加入条件をやや緩めた「ワイド団信」はあるものの、一般の生命保険のように「割増保険料」や「保険金削減による特別条件付き契約」といった柔軟な対応ができないため「入れるか、入れないか」の二択になってしまうのだ。
住宅ローンの事前の融資審査を通過した後に気をつけたい3つのこと
住宅ローンは通常「仮審査」「本審査」の二段階の審査を経て行われる。
仮審査は、住宅ローンの融資ができるかどうかの可能性を精査するものだ。金融機関、融資申込者の両方が見通しを立て、住宅の売買契約が住宅ローン審査の否認を理由に解除されることを防ぐための機能を果たしている。
住宅ローンの仮審査において、融資申込者は、収入に関するものを中心に多数の書類を金融機関に提出し、金融機関はそれらを基に審査する。通常、仮審査を通過したら本審査で落ちる可能性はそれほど高くない。
しかし仮審査の後、次のようなことに注意しないと、すべてのケースではないものの本審査で融資の否認や減額といった事態になることもあるのでしっかり確認しておきたい。
住宅ローンの仮審査の後に追加の借入をしない
仮審査の段階では、他社からの借入額も審査の対象に入っている。仮審査の前提であった「他社借入額」を増やさないためにも、本審査の前に新たなローンを組んでの自動車の購入等は避けたい。
また銀行等のクレジットカードなども「融資可能枠」があるだけで借入とみなされてしまうため、むやみにカードを作ることも好ましくない。
住宅ローンの仮審査と本審査で申込金額を変えない
仮審査で通った融資申込金額を本審査で増やせば、当然、審査の前提が変わってきてしまう。希望額の「減額」は問題ないが「増額」は避けるべきだ。
住宅ローンの融資が決定するまで転職は避ける
転職予定の人も、できれば住宅ローン審査が完了するまで避けるほうがよい。仮に年収が上がる予定だとしても「勤続年数」も審査項目に入っているため、そこでマイナス評価を受ける危険があるからだ。
住宅ローンの融資審査に落ちてしまった時の3つの対処法
住宅ローンの審査の際、申込みを受けた金融機関は融資申込者の情報を信用情報機関で照会し、融資に問題ないかどうかを判断する。
「信用情報機関」とは、個人の借入や返済、滞納等に関する情報を管理する機関のことで日本に3団体ある。
各信用情報機関には銀行、消費者金融、信販会社などの「加盟会員」がおり、各加盟会員が顧客の情報を信用情報機関に上げ、それが登録される仕組みになっている。信用情報機関には、滞納などの金融事故だけではなく、6カ月以内に行った「融資の申込み」に関する情報も対象になる。
1つの金融機関で住宅ローンの審査に落ちたからといって、すぐ次の金融機関に申込みをすることは「他で審査落ちした」ことが推測されるため印象がよくない。これは否認の理由を問わず同じことである。
否認の理由について金融機関は教えてくれないため、申込者自身が次のような項目を見直し・検討した上で、6カ月程度は期間を空けて次の申込みを行うほうが審査に通過する可能性が高まる。
団信に入れない人はフラット35での借入を検討
健康上の理由で団信に加入できない人は、住宅金融支援機構の「フラット35」なら団信への加入が任意であるため、こちらを検討してみるのも一つの方法だ。ただし団信未加入の場合、主債務者死亡等の場合は自己責任になるため注意が必要である。
配偶者との収入合算を行った上で新たな申込みをする
夫婦のどちらか片方の収入を前提に申込んだローン審査において否認や減額された場合は、配偶者の収入を合算できないかを検討してみよう。
カードのキャッシング枠で不要なものを整理
上述したように、カードのキャッシング枠はたとえ実際に借りていなくても「他社借入」としてカウントされてしまう。この場合、不要なクレジットカードを解約したり、キャッシング枠をゼロにしたりするなど整理してみるとよい。
住宅ローンの融資はなるべく事前に不安要素を改善してから申込む
住宅ローン融資の審査に落ちる理由はさまざまだが、落ちた場合でも申込者自身が理由を推測しなければならない。あらかじめ金融機関が何を重視しているかを知り、上記の要素のうち、不安な点をできるだけ改善させた上で申込むことが、スムーズな融資審査通過のためのポイントである。
文・MONEY TIMES編集部／MONEY TIMES
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