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特別快速増発に伴うJR中央線の不動産市場の変化


今回はJR中央線沿線( 高円寺~立川) の不動産投資を考えます。今まで混雑する上、スピードが劣る中央線と言われ、積極的に投資する人は少なかったのではないでしょうか。しかし、特別快速が増えて高速化した今、見直すべき地域だと考えられます。

なお、高円寺~立川は全長20km以上に及ぶため、高円寺~三鷹、武蔵境~国分寺、西国分寺~立川の3つのゾーンに別けて詳しく検討してゆきます。


快速が通過しても問題無し:高円寺~三鷹ゾーン


高円寺~三鷹ゾーン(東京都杉並区・武蔵野市・三鷹市)は、新宿より15分以内に位置しますが、完全な都心になっておらず、昔ながらの商店街が残っています。一帯ではファミリー層向けマンション(新築)が4,000万円ぐらいから売られています。それらを賃貸物件として考える場合、最低でも月額15万ぐらいの家賃収入が得られなければ採算が合わないため、確実に入居者を見込めるマンションを購入しましょう。

2014年3月には、新しく「パレステージ三鷹」というマンションが建ちました。3LDK~4LDKの物件が4,500万円ぐらいから販売されています。まわりには高層住宅が少なく、バルコニーが広いため採光性が高く、人気が高いと見られます。

このゾーンでは特別快速増発によるメリット・デメリットをあまり気にする必要がありません。なお、将来的には快速が高円寺・阿佐ヶ谷・西荻窪を通過する可能性がありますが、各駅停車でも新宿までの所要時間が殆ど変わらない上、東京駅方面は東京メトロ丸の内線があるため、不動産市場に悪影響を与える心配は無用です。

快速が3駅を通過する場合、荻窪・吉祥寺に関しては、乗車時間が短縮され、さらに各駅停車と東西線の増発が予想されるため、むしろ不動産価格が上昇されるでしょう。


高いコストパフォーマンス:武蔵境~国分寺ゾーン


武蔵境~国分寺ゾーン(武蔵野市・小金井市・国分寺市)は、新宿より20分以内に位置することもあって、一帯はベッドタウンになっています。そのため、1つ前の「高円寺~三鷹ゾーン」と比べるとデパートやおしゃれな店は少なくなりますが、そのぶんスーパーを始め生活に必要な店が充実しています。

このゾーンはベッドタウンの割に新築マンションの数が少ないため、購入可能な物件が少ない様です。しかし、築10年ぐらいまでの準新築マンションを含めればバラエティ豊かな物件が揃っています。

この様な準新築マンションは3,000万円ぐらいから購入可能です。また、このゾーンの新築マンションの分譲相場は「西国分寺~立川ゾーン」と殆ど変わらないため、家賃相場を考えるとお得なゾーンでしょう。

中央線の特性上、特別快速が通過する武蔵境~武蔵小金井であっても、特別快速が停車する国分寺であっても、意味がある列車の本数自体は快速の本数と等しくなる様です。しかし、沿線自体のコストパフォーマンスが高いため、お勧めするゾーンです。


増え続ける新築マンション:西国分寺~立川ゾーン


西国分寺~立川ゾーン(国分寺市・国立市・立川市)は、新宿より25分以内に位置することもあって、一帯は教育環境が整っています。「武蔵境~国分寺ゾーン」と比べると分譲相場以上に賃貸相場が低下するため、ある意味、不動産市場として美味しくないゾーンなのかもしれません。しかし、築20年以上経過している中古マンションに関しては、分譲価格が大幅に低下する傾向を持ちます。

稀に1,500万円以下で購入可能な中古マンションを見ますが、耐用年数が短い「使い捨て物件」と割り切ってしまえば意外と美味しいかもしれません。このゾーンは特別快速増発によるメリットを受けました。特別快速が通過する西国分寺・国立であっても、列車の多くが国分寺で特別快速へ接続するため、利便性が向上しました。その結果、不動産価格が上昇しています。

2016年には「プラウドタワー立川」と言うタワーマンションが建つ予定です。同マンションは設備的にシティホテルに近く、建物内にゲストルーム・パーティールーム・スカイラウンジがある他、内廊下のため冬は寒くありません。予想以上の利便性の高さから値上がりする可能性があるため、将来的な値上がりを見込んで新築マンションを購入する物件としては良いかもしれません。


お客様の要望に合わせるには


中央線は細かいゾーンの特性に配慮すればそこそこの利益が得られるはずです。ただし、同じ様な不動産ばかりよりは、リスクを分散するには色々な不動産を満遍なく用意する方が無難でしょう。

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