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西武鉄道は赤字鉄道?


2012年10月、西武鉄道の大株主「サーベラス・キャピタル・マネジメント」が多くの路線の廃止を提案したこともあって、西武線沿線は過疎化が進んでいる地域と誤解されているフシがあります。

しかし、国分寺線・多摩湖線・多摩川線は約2万人、秩父線は1万人以上の輸送密度を持っていて、他の鉄道会社を見る限り、5000人ぐらいでも採算ラインに載せている割合が高い点を考えると、赤字路線でないのは勿論、決して郊外のローカル線でもありません。これらの路線が廃線化する危険性、一帯が過疎化する危険性は殆どないため、安心して不動産投資に力を入れられます。

①高齢者が住みやすい西武新宿線
西武新宿線沿線の不動産市場のメリットは何でしょうか?。まず、分譲物件の数が大変多いため、色々な物件の中から本当に稼げる物件を選べる点があります。また、賃貸物件としてのコストパフォーマンスが高く、平均して分譲価格の6%/年以上の家賃が得られる様です。そして、分譲相場が割と変化しやすく、マンション転がしに向きます。この様に西武新宿線沿線には実に様々なメリットがあります。

これらの分譲物件を最寄り駅ごとに見た場合、下井草ぐらいまでは都心部と分譲価格があまり変わらず、それより郊外の物件の方がお得感があります。それでも東村山ぐらいから人気が落ちますから、近すぎず、遠すぎず、本当に稼げる物件を選ぶには一定のバランス感覚が必要になってくるかもしれません。

沿線の東京都杉並区・東京都中野区・西東京市・東村山市・所沢市はお年寄りに住みやすい町と言われます。お年寄りが新しく分譲マンションを購入する可能性は低くても、賃貸マンションとして借りる可能性が考えられますから、2LDKぐらいの需要が高くなっています。

お年寄りが住むことを前提とする場合、和室を選びがちですが、足腰が弱っている人は洋室の方が人気があります。以上の点を考慮すると、全体のバランスが取れている区間は武蔵丸関~田無ぐらいでしょうか。東村山市も住みやすいには住みやすい町ですが、不動産投資と考えると収益面に難があります。

とにかく西武新宿線沿線は分譲マンションの数が多いため、色々選べる点がメリットです。少なくても南にあるJR中央線と比べると稼げる沿線だと思います。


②利便性が高く発展が望める西武池袋線
一方、西武池袋線沿線の不動産市場のメリットは路線自体のスピードが速く、郊外の地価上昇が望める点です。新宿⇔所沢(西武新宿線)は各駅停車で37分必要ですが、池袋⇔所沢(西武池袋線)は22分で到着します。池袋⇔新宿は15分以下のため、新宿へ向かうにも池袋線は便利です。

その上、池袋線の方がJRや他の私鉄や地下鉄との乗り換え時間が短く、また、一部の列車は副都心線に直行するため、両者の実質的な所要時間差は30分ぐらいあると考えた方が良いでしょう。今はどちらも同じぐらいの不動産価格ですが、将来的には池袋線の方が伸びると思います。

これらの分譲物件を最寄り駅ごとに見た場合、家賃収入を最優先する場合、桜台~保谷ぐらいが最も効率が高い様です。それより遠方に行くと賃貸相場が下がる傾向にありますが、マンション転がしを夢見るならば郊外の方が不動産価格が伸びる余裕が残っています。

2015年3月下旬、新築マンション「ひばりが丘フィールズ1番街」がオープンします。総合ショッピングセンター「イオンモール東久留米」340mの位置にあるため、買い物に困る心配が全くなく、一帯には「西東京いこいの森公園」「竹林公園」と言った緑地があるため、居住面の環境は最適です。3000万ぐらいから販売される予定ですが、将来的な伸びを含めれば最初は10万/月ぐらいの家賃でも採算が合うはずです。そろそろ売り出し始める予感ですが、大人気になると予想されますから、早めにキープしておいた方が無難です。

③郊外のマンションがお得
前述した様に西武線は郊外でも1万人の乗客を運ぶだけの沿線人口を有します。思った以上に郊外が繁栄しているため、郊外のマンションを買い漁るのも良いでしょう。

特に所沢市はお勧めです。以前は3LDKが5万ぐらいの家賃相場で有名な所沢市でしたが、今は7万ぐらいに上昇しています。東京23区への通勤に便利な上、所沢市自体が皆様の予想以上に繁栄しています。特に商業の繁栄ぶりには目を見張ります。前述の様に池袋まで22分ですから確実に入居者が入ります。