「富裕層や高所得者（高所得法人含む）の資産管理における減価償却」と聞くと、真っ先に思い浮かべるのが「不動産投資における減価償却」だろう。実際、現金購入すれば「支払利息」という経費は発生せず、自主管理をすれば「管理費」という経費も発生しないが、不動産投資（不動産賃貸業）を行ううえでは、「減価償却費」という経費はほぼ確実に発生する。
そして、減価償却の扱い方の巧拙で不動産投資から得られる利益は大きく変わる。そこで、［特集］「減価償却ハック」第2回と第3回では、7棟を保有する現役不動産投資家であり、『「減価償却」節税バイブル』の著者でもある不動産専門税理士の萱谷有香氏（叶税理士法人副代表、東京事務所代表）に「不動産投資における減価償却のコツ」を聞く。
法人の不動産投資で減価償却して節税するには？
上記書籍は「法人名義で不動産投資をすること」が前提に書かれている。不動産を専門に扱っている叶税理士法人の顧客の約9割が法人名義での運用だそうだ。個人の所得税は累進課税であり、住民税を含めた合算の最高税率は55%におよぶ。一方、法人の実行税率は高くてもおよそ33%であり、不動産投資の規模（物件の保有件数や保有総額など）が大きくなればなるほど、不動産の所有方法は実質的に法人一択となってくる。なお、法人形態としては「株式会社の場合もあるが、多くの人は合同会社を設立して不動産を取得している。株式会社、合同会社いずれでも税務対応に変わりはない」（萱谷氏）という。
法人の実行税率は本特集の企画の根幹に関わってくるので、最初に解説していこう。法人の利益（所得）の金額によって、実行税率はおおよそ以下のような数字になる。
| 法人の利益額（所得額） | 実効税率 |
| 400万円以下 | 21% |
| 400万円超〜800万円以下 | 23% |
| 800万円超 | 33% |
中小企業税制によって、資本金１億円以下などの要件を満たす中小企業は、800万円までの利益に対しては法人税率が15%に軽減される。しかし、400万円までの区切りがあることを知らない人はいるかもしれない。これは法人事業税が関係している。法人事業税は400万円と800万円に区切りがあり、当然、利益が大きいほど税率が上がっていくのだ。
この表で注意したいことは、800万円を境にして実効税率が約10%も上昇することだ。利益の絶対値が大きくなれば、当然税金の絶対値も大きくなるため、この10%の差はかなり大きい。反対に言えば、減価償却をうまくコントロールすることで、この税率差を逆手に取り、節税を行うことができる。
「なかには低い税率で適用されるように10社以上の法人を設立して、利益を分散させて節税している人もいる。『次に買う物件は既存法人で買ったほうが良いか、新規法人で買うべきか』もよくある質問だ。『物件によりけり』としか言いようがないが、購入する物件の土地比率が大きい場合は、減価償却費があまり取れず、利益が大きくなりそうなので、（400万円や800万円までの余白を丸々使える）新規法人が良いのではないかと思う」（萱谷氏）という。
さらに、「節税は『分散』が重要になる。たとえば、10社以上の法人を設立して、利益を分散させるのも1つの手だ。一物件一法人で取得していくと、最近は不動産M&Aが広がっていることもあり、出口戦略を描きやすい。1つの法人でたくさんの物件を取得すると、『こっちは売りたいが、あっちは売りたくない』ということが起こる。また、一物件一法人のほうが、売却益のコントロールがしやすいとも言える」（萱谷氏）と解説する。
「任意償却」というキーワード
「法人での不動産投資の減価償却」を考えていくうえで、実効税率に加えて知っておきたいキーワードが「任意償却」だ。減価償却における個人と法人の大きな違いは償却が強制か、任意かということだ。詳しく説明しよう。
＜減価償却における個人と法人の大きな違い＞
個人 → 強制償却
法人 → 任意償却
あまり知られていないことだが、法人の減価償却は、定められた範囲内（定額法や定率法を用いて算出された金額）であれば、「いくら計上するか」を申告者が自由に決めることができる。「この事実を知らない人が非常に多い。減価償却は毎年決まった額を計上しないといけない、あるいは耐用年数のうちに全額を償却しないといけない、などと勘違いをしている。たとえば、新築RCマンション（耐用年数は47年）を購入したとしても、47年間ずっと減価償却費を計上せずに（＝1円も計上せずに）48年目に突入しても税務上は問題ない」（萱谷氏）という。
個人の場合は、定額法や定率法を用いて算出された金額をすべて計上しないといけない。ただし、「不動産鑑定を入れて、見積もり耐用年数を算出してもらえば、その耐用年数で償却できることもある。たとえば、築25年の木造アパートは本来4年で償却する必要があるが、不動産鑑定次第ではそれが10年になることもある」（萱谷氏）とのことだ。
一方、法人は定められた範囲内であれば、計上金額を自由に決めることができるため、自身の状況や今後の拡大方針に沿って、ある程度コントロールができるというわけだ。所得税・住民税と法人実効税率の「アービトラージ」ができることに加えて、減価償却がある程度「コントローラブル」であることも、不動産投資を法人で行う大きなメリットだ。
むしろ、減価償却をうまくコントロールすることによって利益額を合法的に調整し、できるだけ有利な法人実効税率を適用させることが法人による不動産投資の肝と言えるだろう。なお、「法人で減価償却をコントロールする方法」の具体的な方法については第3回で解説する。
主な減価償却資産とその期間
減価償却期間は、資産の種類によって異なるため、資産ごとに適切な期間を理解することが重要である。この期間は、資産が経済的に利用可能であると見積もられる耐用年数に基づいて設定される。
税法では、各種類の資産に対して具体的な償却期間が定められており、これに従って企業は財務報告を行う。適切な償却期間の適用により、企業は税務上の利益を正確に計算し、税負担を適正に管理することができる。
以下の表は主な減価償却資産とその期間についてである。
| 木造建築物 | 鉄筋コンクリート 建築物 |
電気設備 | 一般車両 | 食品製造設備 |
|---|---|---|---|---|
| 12年〜24年 | 31年〜50年 | 6年〜15年 | 4年〜6年 | 10年 |
引用：国税庁
これらの期間はあくまで目安であり、それぞれの使用用途などによって減価償却期間は異なることを理解しておく必要がある。
減価償却を計上する前にやるべきいくつかの節税策とその優先順位
減価償却は結局のところ利益の繰延に過ぎず、「減価償却のコントロール云々の前に、まずはやるべき税金対策をしっかりと実行することが重要」だと萱谷氏は言う。減価償却を計上する前にやるべきいくつかの節税策と優先順位を解説してもらった。
4つに分類される節税案の優先順位
節税策を実行する際、最優先すべきは「お金を出さないで法人税を減少させる対策」である。
次いで「お金を出さないで法人税を繰り延べる対策」と「お金を出して法人税を減少させる対策」が等価で重要。
最後に「お金を出して法人税を繰り延べる対策」が位置づけられる。
具体的な節税対策案
最優先の「お金を出さないで法人税を減少させる対策」には役員報酬や旅費交通費などが挙げられる。どちらも実際は法人からお金が出ていくが、支払い先は自分や家族であることが大半なので、ファミリー全体からは（所得税・住民税以外は）流出していないという考え方だ。旅費交通費は非課税なので、非常に節税効果が高い。
次の「お金を出さないで法人税を繰り延べる対策」の代表例は減価償却だ。
「お金を出して法人税を減少させる対策」は掛け捨ての生命保険への加入や修繕費などが挙げられる。
最後の「お金を出して法人税を繰り延べる対策」は返戻金があるタイプの生命保険や経営セーフティ共済などである。
また、法人を設立するときの役員構成にも気を配りたい。最初から親族を役員に入れておけば、今は役員報酬を支払えなくても、将来、支払えるようになったときの選択肢を確保できる（後から追加することもできるが登記料がかかってしまう）。また、物件の売却時に大きな利益が出てしまった場合は、役員を退職させることで退職金を損金計上する選択肢を確保できる。
「退職所得控除は勤続年数に応じて大きくなる。その意味でも、できれば設立のタイミングで役員に入れておくと良いだろう。節税は物件を買ってから始まるわけではない。法人を設立するときから始まっている」（萱谷氏）。
第3回では、引き続き萱谷氏に「法人で減価償却をコントロールする5つの方法」を解説してもらう。
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