不動産投資には、毎月の家賃収入から得る「インカムゲイン」と不動産の売却益から得る「キャピタルゲイン」という2つの投資手法があります。インカムゲインを得るには、賃貸ニーズが高く安定した家賃収入を得られる物件を選ぶことが重要です。一方でキャピタルゲインを得るには、高収益を得られるリセールバリューが高い物件を選ぶことが大切です。
本記事では、不動産投資におけるリセールバリューの重要性やリセールバリューを高めるポイントについて詳しく解説し、併せてリセールバリューが高い注目エリアを紹介します。
目次
リセールバリューの意味
リセール（Resale）を直訳すると「転売」「再販売」といった意味になります。不動産用語では「中古物件の資産価値の高さ」をリセールバリューといいます。リセールバリューは、東京カンテイと呼ばれる不動産専門データを取り扱う会社の独自指標です。リセールバリューが高いほど物件の資産価値は高い傾向にあり、リセールバリューが高い物件を購入すると売却するときに利益の期待が大きくなります。
不動産投資においてリセールバリューは重要
不動産投資は、長期にわたって資産形成していく投資商品です。しかし物件の売却や買い替えなどの出口戦略も考えておく必要があります。つまり物件を購入する際に5年後、10年後に売却するときもリセールバリューが高い物件を選ばないといけません。一般的に不動産は、築年数が古くなるにつれて資産価値が下落していきます。
しかしなかには「立地がいい」「管理状態がいい」などの理由から、築年数が古くなってもリセールバリューが高く価格が上昇する物件もあるのです。そのためリセールバリューをきちんと意識して物件を選ぶことが重要となります。特に不動産投資の場合は、売却益を得られるかどうかで収益率が変わるため、押さえておきたい重要なポイントの一つです。
リセールバリューをどうやって確かめるのか？
マンションを購入する際にリセールバリューがわかれば投資の重要な判断材料になります。マンションのリセールバリューは次の4つの方法で確かめることができます。
インターネットで検索して調べる
エリアのリセールバリューを知りたい場合、一番簡単なのはインターネットで検索して調べることです。例えば、「大宮＋リセールバリュー」で検索すると、埼玉県のリセールバリューをランキングしたサイトが表示されるので、アクセスして大宮の順位やリセールバリューを確認することができます。
不動産会社に聞く
インターネットでは検索できないエリアがあるかもしれません。そのようなときは不動産会社に直接聞くのもよいでしょう。不動産会社であれば当該エリアの新築物件と中古物件の相場を把握しているので、希望エリアが決まっている場合に適している方法です。
リセールバリューが高くなる条件をチェックする
購入を考えているマンションが次の条件に当てはまるかチェックしてみるのも判断材料になります。
1. 好立地として評価が高いエリア。東京都港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区など都心5区を中心に評価が高いエリアはリセールバリューが高い。
2. 希少性が高いエリア。今後開発される余地が少ないエリアは供給量が減るため、リセールバリューが高くなる。
3. 再開発で利便性が高いエリア。駅前の再開発が行われると、買い物や飲食など利便性が高くなるので、リセールバリューが高くなることが期待できる。
4. 人気の大型商業施設があるエリア。街のランドマーク的な人気の大型商業施設があるエリアは知名度が上がるため、リセールバリューにもプラス効果がある。
5. 学園都市・文教都市といわれるエリア。学校が多くあると学生の需要が見込める上、街のイメージも良くなるので、リセールバリューが高い。
これらの条件に一つでも当てはまればリセールバリューの高いエリアとして購入の選択肢に入れてもよいでしょう。
自分でリセールバリューを計算する
インターネットではおおまかなエリアの傾向しかわからないので、個別の物件についてはリセールバリューを自分で計算する必要があります。リセールバリューは、次の計算式で算出します。
リセールバリュー（％）＝中古販売時の価格÷新築販売時の価格×100
具体例を挙げて計算してみましょう。
【シミュレーション①】
新築販売時の価格2,500万円、中古販売時の価格3,800万円の場合
3,800万円÷2,500万円×100＝152％
この物件は新築時より52％販売価格が高くなっていますので、リセールバリューが高い物件であることがわかります。152％という数字は「リセールバリューランキング」でベスト20に入るくらいのレベルです。
【シミュレーション②】
新築販売時の価格3,500万円、中古販売時の価格2,800万円の場合
2,800万円÷3,500万円×100＝80％
この物件は新築時より20％販売価格が下がっていますので、リセールバリューが低い物件であることがわかります。
新築時の販売価格については、不動産会社に相談すれば調べてくれるはずなので気軽に聞いてみるとよいでしょう。
中古マンションのリセールバリューを決定する要因
中古マンションのリセールバリューはどのような要因で決まるのでしょうか。要因別にリセールバリューが形成されるポイントを見てみましょう。
最寄り駅からの所要時間によるリセールバリュー
リセールバリューを決める要因の一つめは、最寄り駅からの所要時間です。マンションは立地がすべてといわれるくらい駅からの所要時間がリセールバリューへストレートに反映されます。グラフを見ても、駅から遠くなるに従ってリセールバリューが下がっていることがわかります。高いリセールバリューを維持するには駅歩10分以内の物件に絞ったほうがよさそうです。
マンションの専有面積によるリセールバリュー
リセールバリューを決める二つめの要因は専有面積です。意外にも最も一般的なファミリータイプの70㎡の物件のリセールバリューが低くなっています。絶対数が多いことが影響しているかもしれません。単身者や夫婦世帯向けの40～50㎡が高い数値となり、高価格帯の100㎡も希少性が高いことからリセールバリューが落ちにくくなっています。
マンションの戸数規模によるリセールバリュー
そしてもう一つの要因が戸数規模です。マンションは規模が大きいほうが近隣にスーパーや学校、医療機関、金融機関などがあるケースが多く、共用施設も充実していることから高い人気を維持できる傾向があります。特に、200戸以上の規模になると新築販売時よりも販売価格が高くなっている場合もあります。
リセールバリューは戸数規模に比例して高くなるので、区分マンション投資なら戸数の多い物件を狙うのも一つの方法といえます。
首都圏の駅別リセールバリューはどのエリアが高いのか
東京カンテイでは毎年「中古マンションのリセールバリュー」を発表しています。2021年の「首都圏駅別築10年中古マンションのリセールバリューランキング」は以下のとおりです。リセールバリューから見た注目エリアを確認しておきましょう。
▽2021年首都圏駅別築10年中古マンションリセールバリューランキング
| 沿線名 | 駅名 | リセールバリュー | |
|---|---|---|---|
| 1 | 東京メトロ南北線 | 六本木一丁目 | 211.1％ |
| 2 | 都営地下鉄大江戸線 | 赤羽橋 | 181.6％ |
| 3 | 都営地下鉄三田線 | 御成門 | 169.3％ |
| 4 | 小田急江ノ島線 | 片瀬江ノ島 | 168.9％ |
| 5 | JR総武線 | 浅草橋 | 166.8％ |
| 6 | JR山手線 | 大崎 | 166.3％ |
| 7 | 都営地下鉄三田線 | 芝公園 | 165.6％ |
| 8 | 東京メトロ南北線 | 麻布十番 | 162.2％ |
| 9 | JR山手線 | 新橋 | 161.9％ |
| 10 | JR総武線 | 飯田橋 | 158.4％ |
| 11 | 東京メトロ千代田線 | 赤坂 | 158.4％ |
| 12 | 小田急小田原線 | 代々木上原 | 157.6％ |
| 13 | 東京メトロ有楽町線 | 東池袋 | 157.5％ |
| 14 | 東急東横線 | 代官山 | 155.6％ |
| 15 | 東京メトロ千代田線 | 根津 | 155.4％ |
| 16 | 都営地下鉄大江戸線 | 牛込神楽坂 | 153.9％ |
| 17 | 京成本線 | 千住大橋 | 153.2％ |
| 18 | JR総武線 | 市ヶ谷 | 151.8％ |
| 19 | 東京メトロ銀座線 | 外苑前 | 151.8％ |
| 20 | 都営地下鉄浅草線 | 蔵前 | 151.5％ |
| 21 | 東京メトロ丸ノ内線 | 西新宿 | 151.1％ |
| 22 | JR総武本線 | 馬喰町 | 150.6％ |
| 23 | 東急田園都市線 | 池尻大橋 | 150.1％ |
| 24 | 東京メトロ東西線 | 神楽坂 | 150.1％ |
| 25 | 東急東横線 | 中目黒 | 149.9％ |
| 26 | JR根岸線 | 桜木町 | 149.9％ |
| 27 | JR山手線 | 代々木 | 149.6％ |
| 28 | JR山手線 | 渋谷 | 149.0％ |
| 29 | 都営地下鉄三田線 | 白金高輪 | 148.7％ |
| 30 | 京急本線 | 新馬場 | 147.8％ |
やはり9駅がランキング入りした東京都港区のリセールバリューが高い印象ですが、年によって順位の変動が大きく、2020年に1位（164.3％）だった代官山が2021年は14位に下がっています。港区に次いでリセールバリューが高いのは渋谷区で4駅がランキング入りしています。
東京都が28駅と全体の93.3％を占め、不動産投資は東京23区内の物件が有利という定説が数字的にも証明された形です。東京都以外でランキング入りしたのは片瀬江ノ島と桜木町の2駅のみです。
家賃収入を目的とするインカムゲイン狙いなら東京23区以外でも需要が見込めるエリアはありますが、出口戦略で売却を考えるなら、リセールバリューの高い東京23区を選んだほうが有利であることは確かなようです。
リセールバリューを高める4つのポイント
不動産のリセールバリューは、どのように高めることができるのでしょうか。以下で4つのポイントを紹介します。
首都圏エリアを選ぶ
地価が高く人口も多く集まる首都圏エリアの不動産は、リセールバリューが高い傾向です。先に紹介した東京カンテイの「駅別築10年中古マンションのリセールバリューランキング」を見てもその傾向は明らかです。
首都圏の1位から30位までのリセールバリューが211.1～147.8％であるのに対し、近畿圏は152.5～126.5％、中部圏は233.6～105.4％と相対的に低い数値となります。中部圏は1位の中村区役所のみが突出して高いだけで2位は130.1％と一気に低くなります。
出口戦略でローン完済後に売却を予定している場合は、首都圏の人気エリアを選んだほうが少しでも高く売れることが期待できるでしょう。
リセールバリューだけでなく収益力が高い駅を選ぶ
人気なエリアでも最寄り駅でリセールバリューが異なるため、物件を購入する前にリセールバリューが高い駅を押さえておきましょう。また不動産投資の場合は、リセールバリューだけではなく収益力も高い駅を選ぶことが重要です。
東京カンテイが公表している「分譲マンションの収益ランキング2021（首都圏）」によると、築10年で合計収益が最も高かったのは、東京メトロ南北線の「六本木一丁目駅」で運用益と売却益の合計で坪当たり826.2万円の収益を上げています。年利回りも17.08％でトップになっており、収益力と利回りの両面で断トツの数字を示しています。
収益力が高い駅はリセールバリューも高くなる傾向があり、上位30駅のうち20駅が重複してランキング入りしています。両方のランキングを比較してエリアを選択するのも有効な戦略といえるでしょう。
▽2021年首都圏過去10年間の比較による分譲マンション収益力ランキング
（色付きはリセールバリューと両部門でランキング入りした駅。運用益＋売却益は坪当たりの金額）
| 沿線名 | 駅名 | 運用益＋売却益 | 年利回り | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 東京メトロ南北線 | 六本木一丁目 | 826.2万円 | 17.08％ |
| 2 | 東京メトロ南北線 | 麻布十番 | 491.9万円 | 10.72％ |
| 3 | 都営地下鉄大江戸線 | 赤羽橋 | 472.6万円 | 13.52％ |
| 4 | 東急東横線 | 代官山 | 437.3万円 | 10.36％ |
| 5 | 都営地下鉄三田線 | 芝公園 | 409.6万円 | 11.31％ |
| 6 | 東京メトロ千代田線 | 赤坂 | 400.2万円 | 11.14％ |
| 7 | 東京メトロ銀座線 | 外苑前 | 394.4万円 | 10.58％ |
| 8 | 東京メトロ有楽町線 | 麹町 | 391.1万円 | 9.25％ |
| 9 | 東京メトロ日比谷線 | 六本木 | 387.4万円 | 7.86％ |
| 10 | 都営地下鉄三田線 | 御成門 | 385.3万円 | 12.77％ |
| 11 | JR山手線 | 大崎 | 385.1万円 | 11.84％ |
| 12 | JR山手線 | 渋谷 | 378.1万円 | 10.03％ |
| 13 | JR山手線 | 恵比寿 | 364.1万円 | 9.15％ |
| 14 | JR山手線 | 新橋 | 363.6万円 | 12.12％ |
| 15 | 東急田園都市線 | 池尻大橋 | 363.4万円 | 10.45％ |
| 16 | 東京メトロ日比谷線 | 神谷町 | 361.6万円 | 8.46％ |
| 17 | JR総武線 | 市ヶ谷 | 350.4万円 | 10.27％ |
| 18 | 東急東横線 | 中目黒 | 349.7万円 | 10.59％ |
| 19 | JR総武線 | 飯田橋 | 345.5万円 | 11.70％ |
| 20 | JR山手線 | 代々木 | 339.9万円 | 10.59％ |
| 21 | 東京メトロ東西線 | 神楽坂 | 335.0万円 | 10.04％ |
| 22 | 都営地下鉄三田線 | 白金高輪 | 334.3万円 | 10.05％ |
| 23 | 都営地下鉄浅草線 | 高輪台 | 332.6万円 | 10.05％ |
| 24 | 都営地下鉄大江戸線 | 牛込神楽坂 | 330.6万円 | 10.58％ |
| 25 | 東京メトロ有楽町線 | 東池袋 | 320.1万円 | 10.87％ |
| 26 | 東京メトロ丸ノ内線 | 本郷三丁目 | 316.0万円 | 9.61％ |
| 27 | JR中央線 | 御茶ノ水 | 311.3万円 | 9.07％ |
| 28 | 東京メトロ丸ノ内線 | 西新宿 | 305.4万円 | 10.96％ |
| 29 | 都営地下鉄新宿線 | 曙橋 | 299.9万円 | 10.12％ |
| 30 | 東京メトロ丸ノ内線 | 四谷三丁目 | 295.4万円 | 8.14％ |
最寄り駅から徒歩3分以内の物件を選ぶ
前述したように、「最寄り駅から徒歩3分以内の物件は最もリセールバリューが高い」というデータが出ています。一般的には最寄り駅から10分以内の物件を選ぶと良いといわれていますが、新築物件の場合は、駅チカの物件だけでなく最寄り駅から徒歩15分の物件でも高い価格で取引されている傾向です。しかし中古の場合は、最寄り駅から近く便利な場所にある物件のリセールバリューが高いことがわかります。
中古は新築物件よりも設備面や美観などでは劣るため、立地で勝負する必要があります。どんなに築年数が経過しても駅からの距離が変わることはありません。特に単身会社員、学生、夫婦世帯などがターゲットになる40～50㎡の物件は駅歩3分以内なら通勤・通学の利便性から競争力は高いと考えられます。
ただし、子どもがいるファミリー世帯は住環境を重視する傾向があるため、学校、公園、スーパー、医療機関などが近くにあれば駅から離れていても需要が見込めます。ターゲットにするユーザーによっても好立地の意味が変わるので注意が必要です。
売却タイミングを見極める
不動産を高く売却するには、売却タイミングを見極めることも大切です。以下で不動産が高く売却できるといわれているタイミングを紹介します。
・築20年以内
不動産は、築年数が経つほど資産価値は下がる傾向です。しかし築年数によって下落する幅が異なります。例えば築5～10年と比較すると築20年以後は、ほぼ横ばいになる傾向です。また中古物件を購入してリノベーションすることで付加価値を高くする投資家もいますが、あまり築年数が古いとリノベーションなどの工事費が高くなります。
そのため築20年以内の物件は、費用を抑えることができ非常に人気が高い傾向です。これらを踏まえると築20年以内は高く売却できる一つのタイミングといえます。
・路線価が上昇したとき
不動産投資における路線価とは、土地につけられる公的な価格です。つまり路線価が上昇するときは、高い売却価格をつけることができるため、売却に適しているタイミングの一つといえます。国税庁のホームページから都道府県や市町村を選択して路線価を調べることができるため、ぜひチェックしてみましょう。
・「オーナーチェンジ物件」として売却できるとき
すでに入居者がいる状態で物件を売却することをオーナーチェンジ物件といいます。入居者がいるため、購入後すぐ家賃収入を得ることができる点がメリットです。そのため空室の状態よりもオーナーチェンジ物件のほうがいいタイミングで売却できるといえるでしょう。
・引っ越しシーズンなどの繁忙期
引っ越しの繁忙期は、2～3月といわれています。同時期は、入社や転勤、入学などのニーズが高く不動産が最も動く時期です。そのため繁忙期に合わせて売却することも良いタイミングといえます。なお8月は、外資系企業が転勤するシーズンです。2～3月の売却がうまくいかなかった場合は、その時期に合わせて売却するのもよいでしょう。
・大規模修繕が来る前
一般的にマンションの資産価値を保つために13～16年前後で大規模修繕を行っています。毎月修繕積立金を支払っていても実施する際に想定以上の劣化で今までの積立金で賄えないケースもあるため、注意が必要です。その場合は、一時金として請求されることがあります。そのため大規模修繕が来る前に物件を売却するのは、一つのタイミングです。
・余裕を持って売却計画を立てる
不動産の売却は、おおむね3ヵ月前後はかかる傾向です。なかには、立地がよくないなどの理由から6ヵ月～1年かかる物件もあります。売却期間が短いと購入者と交渉する余裕がなくなり、なかなか思う通りの金額で売れないケースも少なくありません。そのため売却したい時期に合わせてゆとりを持って売却計画を立てるようにしましょう。
例えば3月の繁忙期に合わせて売却したい場合は、前年度の11月ごろから査定に出したり売却価格を決めたりして12月ごろに売却できるようにするのがおすすめです。
出口戦略のためにリセールバリューが高い物件を見極めよう
今回は、不動産投資におけるリセールバリューの意味やリセールバリューを高めるポイントについて解説してきました。不動産投資では、安定した家賃収入と売却時の収益を得ることができます。ローン完済後に売却する出口戦略を立てるなら、購入する前に賃貸ニーズだけではなくリセールバリューが高い物件なのかどうかを見極めることが大切です。
また、収益力や利回りが高い物件はリセールバリューも高い傾向があるので、3つの要素を総合的に判断して物件を選ぶことが有効といえます。
インターネットでは不動産に関連するさまざまなデータが公表されています。リセールバリュー、収益力、利回りなど本記事で紹介したポイントを参考に不動産を購入する前に効率よく情報収集を行いましょう。
リセールに関するよくある質問
Q.リセールとは？
直訳すると「転売」「再販売」という意味です。不動産用語では「中古物件の資産価値の高さ」のことをリセールバリューといいます。
Q. リセールバリューを高めるためには？
人口が多い首都圏エリアや利回りが高い最寄り駅周辺の不動産を選んだり、路線価の上昇や大規模修繕が来る前に売却したりしてリセールバリューを高めることが大切です。リセールバリューを高める方法のポイントは以下のとおりです。
・首都圏エリアを選ぶ
・リセールバリューだけでなく収益力が高い駅を選ぶ
・最寄り駅から徒歩3分以内の物件を選ぶ
・売却タイミングを見極める
Q.リセールバリューを確かめる方法は？
マンションのリセールバリューは次の4つの方法で確かめることができます。
・インターネットで検索して調べる
・不動産会社に聞く
・リセールバリューが高くなる条件をチェックする
・自分でリセールバリューを計算する
リセールバリューの計算式は「リセールバリュー（％）＝中古販売時の価格÷新築販売時の価格×100」です。
（提供：YANUSY）
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