不動産売買契約書には何が書いてある？確認すべき項目をすべて解説

不動産の売買契約書の内容は、契約後のトラブルを避けるために非常に重要です。しかし初めて不動産を取引する方にとっては、どのようなことが書かれているのかさえわからない書類だと思います。本稿では、不動産売買契約書の項目のうち、確認しておくべきものをピックアップし、詳しく解説いたします。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、土地や建物などの不動産を売買するときに交わす書類です。

不動産の金額や物件の詳細、売主や買主の情報、取引についての細かな条件などが書かれており、高額な不動産の取引を安全に行うために必要です。

契約という行為は、「口頭の合意だけでも成立する」と民法で規定されています。しかし不動産は金額が高く、取引には専門的な知識やさまざまな手続きが必要です。

そのため口頭での契約だけでは思い違いなどが起きる恐れがあり、売主や買主に大きな損害が及ぶ恐れがあります。

そうしたトラブルを防ぐために、不動産の売買契約では物件の詳細や契約の条件などを書面に記し、売主と買主双方が確認できるようにするのが望ましいのです。

仲介業者が作成する

不動産取引では仲介する不動産会社が、契約が成立してから遅滞なく不動産売買契約書を交付することが義務づけられています。

契約を結ぶ前に同じものを2部作成し、署名と捺印をしたら売主と買主が1部ずつ持ち合います。

ちなみに契約書には決まった書式がありません。必要とされる項目が書かれた契約書が販売されているのでそれを購入したり、不動産業者が独自に作成したりして使っています。

書かれている項目に不安がある方は、事前にコピーもらい目を通しておくと良いでしょう。

契約書に記載される主な項目

不動産売買契約書には、おもに次のような項目が記載されています。

1.売買物件の表示

取引の対象となる土地や建物の所在や面積、土地なら地目、建物なら住宅などの種別や構造、建築年月日などが書かれています。

2.売買代金

土地や建物の売買代金も記載されます。また建物は消費税がかかるためその額も明記されます。土地付きの家の場合は、内訳として土地と建物の金額が別々に記載されます。

3.手付金の額・支払期日・支払い方法

売買にあたって買主が支払う手付金の額と、支払期日、支払い方法などを決めます。

手付金の額は売主や不動産会社の意向によって決まります。支払い方法は契約日当日に手渡しの場合と、銀行振込の場合があります。

4.売買面積と代金清算

土地を登記簿面積で取引するときは、契約後に測量して登記簿面積との差が生じた場合、売買金額を変更して精算するかどうかを決めておきます。

5.境界の明示

売主が土地の境界についての書類を引き渡すか、境界が不明なときの対処などを記載します。境界が不明なら売主が測量して確定させるか、現状のまま引き渡すかなどです。

住宅ローンを使うと金融機関から、境界を明確にすることを求められる場合もあるのでしっかり確かめたい部分です

6.所有権の移転と引渡し

売買する不動産の所有権移転や、実際に物件が引き渡されるタイミングについて決めます。一般的には、代金全額を売主に支払った直後に移転と引き渡しを行います。

7.公租公課の精算

公租公課とは土地や建物にかかる、固定資産税や都市計画税のことです。物件の引き渡し後の税金は、買主が負担するのが一般的です。

売買のときはすでに売主に1年度分が課税されているため、引渡しから年度末までの税金を日割りで計算して売主に支払います。

8.ローン特約

ローン特約は買主が住宅ローンの審査が通らなかったときに、売主が手付金を無利息で返し契約を白紙に戻す特約です。

万一のときに買主の不利益にならないように付け加えられます。

9.契約の解除や違約金について

また売主や買主が契約内容の義務を果たさなかったり、記載内容に虚偽があったりしたときに契約を解除できることなども決めておきます。

重要事項説明書は物件の詳細情報

不動産の売買契約で、契約書とともに作られるのが重要事項説明書です。

これは宅地取引の知識や経験が少ない買主が、法令などの条件を知らずに購入してトラブルになるのを防ぐためのものです。

不動産売買契約書と同じくとても大切な書類なので、しっかり内容を確かめるようにしましょう。

重要事項説明書には物件に関わる、都市計画法や建築基準法などの法令制限、水道・電気・ガスなどの設備状況、契約解除やそれにともなう損害賠償、違約金についてなどが詳細に書かれています。

重要事項説明書は不動産会社が契約する前に買主に提示し、宅地建物取引士が説明する義務があります。

契約書とともに要事項説明書もしっかり目を通し、内容を理解してから契約へ進むようにしましょう。

不動産売買契約で用意するもの

買主は不動産売買の契約を結ぶときに次のものを用意します。

1.印鑑

不動産売買の契約書に捺印するためです。認印でも効力はありますが、住宅ローンの契約や所有権の移転登記で、契約書の照合がしやすくなるため実印で捺印するのが一般的です。

2.手付金

売買代金の一部を契約のときに払うのが手付金で、保証金と呼ぶこともあります。

売買代金の1割や、売買代金にかかわらず一律〇〇万円など、売主や不動産会社の意向で額が決まります。

契約のときに現金で手渡しする場合と、期限を決めて銀行振り込みをする場合があります。

3.印紙代

不動産売買契約書には、金銭のやり取りで収める税金として印紙を貼ります。売主買主それぞれが、自分の不動産売買契約書に貼る印紙代を負担します。

不動産会社が印紙を用意しているときは、その代金を不動産会社に支払います。あるいは買主が事前に、郵便局などで印紙を購入して用意しておくこともあります。

印紙の税率は契約書の金額によって変わり、令和4年3月31日までは本則税率から軽減措置が取られています。

不動産売買契約書の税率

（引用：国税庁 土地売買契約書）

4.仲介手数料の一部

不動産売買を仲介する不動産会社への、仲介手数料の半額や一部を契約の場で支払うこともあります。

仲介手数料は売買代金を元に、次のように法律で定められています。

（引用：国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）

5.本人確認書類

契約時の本人確認のため、運転免許証やマイナンバーカードなどの提示を求められることがあります。写真入りの公的なものを用意しておくと良いでしょう。

不動産売買契約書は安全な取引のために必要

不動産売買契約書は、高額な不動産取引を安全に行うために必要な書類です。物件の細かな情報や金額、解約についてなど、後々のトラブルを避けるための大切な内容が書かれています。

不動産売買契約書を理解することで、購入した物件を安心して利用できるようになります。

実際の取引では契約書の内容にしっかり目を通し、不明な点は売主や不動産会社に確かめてから契約するようにしましょう。

（提供：タツマガ）

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