家賃相場【全国編】ワンルームマンションの平均家賃が高い都道府県は？
ワンルームマンションの平均家賃ランキング
・家賃ランキング1位は東京都で6万9,706円
・家賃ランキング最下位は宮崎県で3万5,179円
・ワンルームマンションの割合が最も高いのは京都府（43.65％）

目次

  1. ワンルームマンションの家賃が高い都道府県ランキングTOP10
  2. 京都府民はワンルームマンションが大好き！？
  3. 47都道府県ワンルームマンションの家賃相場ランキング一覧
  4. 不動産投資に重要な家賃設定について
    1. 物件の状況（内的要因）
    2. 周辺の状況（外的要因）
  5. 地方と都心では賃料に違いがある

本コラムでは、ワンルームマンションの平均家賃が高い都道府県を明らかにしたうえで、ワンルームマンション物件の選び方について解説する。

ワンルームマンションの家賃が高い都道府県ランキングTOP10

総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」によると、共同住宅（非木造）29㎡以下の物件で1ヵ月平均家賃が高い都道府県のランキングTOP10までは以下のようになった。

＜47都道府県別ワンルームマンションの1ヵ月平均家賃が高いランキングTOP10＞

順位 都道府県名 共同住宅（非木造）29㎡以下の1ヵ月平均家賃（家賃0円を含まない）
1位 東京都 6万9,706円
2位 神奈川県 5万8,501円
3位 埼玉県 5万1,532円
4位 千葉県 5万905円
5位 兵庫県 4万9,778円
6位 京都府 4万9,581円
7位 大阪府 4万9,382円
8位 宮城県 4万6,522円
9位 愛知県 4万5,714円
10位 長崎県 4万3,749円

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

この統計が示す「共同住宅（非木造）29㎡以下の物件」には、ワンルームマンションが多く含まれていると考えられる。そのため上位ランキングは、ワンルームマンションの家賃相場が高い都道府県のランキングと言い換えることができるだろう。内訳を見ると上位は首都圏が占め、それに関西圏が続くランキングとなっている。

9位には愛知県もランクインしており、三大都市圏の主要な都道府県が上位にランクインする結果となった。これらの都道府県は、上位ランクインの「常連」でもあるため、「家賃相場が高い」という観点だけで見るとワンルームマンションの好適地と判断できる材料となるだろう。ただしそれだけで判断するのは早計だ。このことについては後述する。

京都府民はワンルームマンションが大好き！？

同調査をもとに、各都道府県で「住宅に占める共同住宅（非木造）29㎡以下の物件の割合」を編集部で算出した。ここでも、「共同住宅（非木造）29㎡以下の物件」の多くがワンルームマンション物件であると考えられる。

以下では、全国の都道府県のうちワンルームマンション割合が高い都道府県をランキングにした。

＜47都道府県別ワンルームマンションの割合が高いランキングTOP10＞

順位 都道府県名 住宅の総数（戸） 共同住宅（非木造）の29㎡以下の総数（戸） 住宅に占める共同住宅（非木造）29㎡以下の物件の割合（％）
1位 京都府 330,800 144,400 43.65
2位 東京都 2,717,200 971,200 35.74
3位 大阪府 1,243,300 438,200 35.24
4位 兵庫県 551,900 150,500 27.27
5位 福岡県 783,500 211,600 27.01
6位 広島県 361,600 94,000 26.00
7位 滋賀県 115,600 30,000 25.95
8位 神奈川県 1,219,600 306,900 25.16
9位 愛知県 920,900 231,300 25.12
10位 岡山県 205,400 50,000 24.34

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

ワンルームマンションは、主に一人暮らしのための住宅となるため、単身世帯や地方からの移住組などが主な入居者層である。こうしたニーズを踏まえると、やはり上位には大都市圏の都道府県が並ぶことは自然な流れだろう。そのなかでも興味深いのが1位の京都府だ。

京都府では「非木造29平方メートル以下の物件」が43.65％を占めており、京都府内の全住宅のうち半数近くがワンルームマンションやそれに近い住居である。2位の東京都は35.74％、3位の大阪府は35.24％なので、ほぼ同じ割合で京都府が群を抜いていることが理解できるだろう。

なお、京都は「学生の街」といわれるほど大学が多い。文部科学省の「令和4年度学校基本調査」によると、10万人あたりの大学数は全国1位だ。京都以外の地域から進学した学生向けのワンルームマンション物件が多く供給されていることが、こうしたランキングに表れていると考えられる。

ちなみに、同ランキングで最もワンルームマンション物件の割合が低いのは、青森県で全体のうち9.33％しかない。

47都道府県ワンルームマンションの家賃相場ランキング一覧

ここでは、総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」より、ワンルームマンションの家賃相場ランキングについて、上位10位までを含む47都道府県すべてを一覧表にした。

＜47都道府県別ワンルームマンションの家賃相場ランキング＞


順位 都道府県名 1ヵ月あたりの平均家賃（家賃0円を含まない） 順位 都道府県名 1ヵ月あたりの平均家賃（家賃0円を含まない）
1位 東京都 6万9,706円 25位 和歌山県 3万9,576円
2位 神奈川県 5万8,501円 26位 秋田県 3万9,474円
3位 埼玉県 5万1,532円 27位 長野県 3万9,372円
4位 千葉県 5万905円 28位 山形県 3万9,350円
5位 兵庫県 4万9,778円 29位 石川県 3万9,313円
6位 京都府 4万9,581円 30位 北海道 3万9,249円
7位 大阪府 4万9,382円 31位 佐賀県 3万9,233円
8位 宮城県 4万6,522円 32位 奈良県 3万9,231円
9位 愛知県 4万5,714円 33位 茨城県 3万8,898円
10位 長崎県 4万3,749円 34位 香川県 3万8,766円
11位 滋賀県 4万3,657円 35位 福井県 3万8,701円
12位 静岡県 4万3,218円 36位 岐阜県 3万8,363円
13位 新潟県 4万2,295円 37位 青森県 3万8,197円
14位 岩手県 4万2,135円 38位 山口県 3万8,188円
15位 岡山県 4万1,916円 39位 熊本県 3万7,959円
16位 福岡県 4万1,378円 40位 大分県 3万7,834円
17位 群馬県 4万1,360円 41位 栃木県 3万7,616円
18位 広島県 4万987円 42位 愛媛県 3万7,356円
19位 福島県 4万781円 43位 富山県 3万7,348円
20位 島根県 4万511円 44位 高知県 3万6,879円
21位 三重県 4万505円 45位 鳥取県 3万6,736円
22位 沖縄県 4万415円 46位 徳島県 3万6,635円
23位 山梨県 4万8円 47位 宮崎県 3万5,179円
24位 鹿児島県 3万9,592円

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

1位の東京都と47位の宮崎県を比較すると、2倍近くの差があることが見て取れる。ワンルームマンション投資の物件選びにおいて、約半数の都道府県で平均家賃が4万円未満となっていることも知っておきたい。

不動産投資に重要な家賃設定について

不動産投資における家賃設定は、重要な戦略の一つだ。相場より高すぎると入居者が決まりにくくなり、逆に相場よりも安すぎると利益を出しにくくなる。こうしたミスマッチを防ぐためにも、家賃の相場観をつかんでおくことは重要だ。ここでは、家賃設定において知っておくべき重要なポイントを解説する。

物件の状況（内的要因）

物件の構造や築年数、間取り、設備といった内的要因によって家賃は変動する。最も分かりやすい指標は築年数だ。築年数が浅いほど家賃相場は高く、古いほど安くなりやすい。

＜東京都の民間借家（非木造）の平均月額家賃＞

住宅の建築の時期 １畳当たり家賃
（共益費・管理費を含む）		 ワンルーム（29㎡）の家賃
（共益費・管理費含む）※
2016～2018年9月
（約築4〜7年）		 7,409円 11万8,544円
2011～2015年
（築8〜12年）		 7,432円 11万8,912円
2006～2010年
（築13〜17年）		 8,032円 12万8,512円
2001～2005年
（築18〜22年）		 7,246円 11万5,936円
1996～2000年
（築23〜27年）		 6,007円 9万6,112円
1991～1995年
（築28〜32年）		 5,605円 8万9,680円
1981～1990年
（築33〜42年）		 5,417円 8万6,672円
1971～1980年
（築43〜52年）		 5,211円 8万3,376円
1951～1970年
（築53〜72年）		 4,983円 7万9,728円
1950年以前
（築73年以上）		 5,109円 8万1,744円

※ワンルーム（29㎡）＝16畳として換算
出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

上表を見ると、築20年以内であれば11万円ほどだった家賃が、築30年を超えてくると9万円を割り込んでいるのがわかるだろう。

間取りについては、広ければ広いほど家賃が高くなるというわけではない。物件が所在するエリアの特性に合致しているかが重要だ。

都心に近くワンルームマンションが好まれるエリアであれば、ワンルーム物件のほうが人気を集めやすい。しかしこうしたエリアの場合、ファミリータイプのマンションの入居者ニーズが低く、家賃設定において不利になる可能性がある。

周辺の状況（外的要因）

立地条件や交通アクセス、周辺環境なども家賃に深く関わる要素だ。利便性が高く周辺環境に恵まれているほど、高い家賃を設定しやすい。周辺に類似物件がある場合、類似物件が設定している家賃から相場観をつかむのもよいだろう。

ワンルームマンションであれば都心からのアクセスや利便性が重視される。しかしファミリータイプのマンションの場合、教育環境や生活に必要な施設の充実度といった周辺環境に対する価値観は物件の種類によって異なることも留意しておきたい。

地方と都心では賃料に違いがある

先ほど紹介した平均家賃のランキングを見ると、やはり東京の高さが際立っている。4位までは首都圏が占めているが、そのなかでも東京だけが平均家賃6万円を超えており、7万円台に迫る数値だ。それでは東京が最もワンルームマンション投資の好適地かというと、決してそうではない場合もある。なぜなら東京はそもそも不動産価格も高く、たとえ家賃相場が高くても利回りで評価すると決して高くならないケースがあるからだ。

そこで考慮したいのが、家賃相場と不動産価格のバランスだ。不動産価格がそれほど高くない一方で家賃相場が高いと利回りは高くなる。都道府県で投資対象を選ぶ場合、地方のなかでも比較的家賃相場が高い都道府県を狙うのも有効な戦略だろう。こうした視点で上記のランキングを見ると、兵庫県や京都府、宮城県、長崎県などが候補に挙がる。

ただしこれらの都道府県のなかにもワンルームマンションが好まれるエリアと、そうではないエリアがある。実際に物件を選ぶ際には、立地条件や物件の状況、周辺環境との親和性などを十分に考慮して選ぶことが重要だ。不動産投資では、物件選びが成否に直結するといっても過言ではないほど物件選びが重要である。

不動産投資で失敗しない物件選び方やチェックポイントなどについては、以下の記事で詳しく解説しているので、そちらも併せて読むと、物件選びについての理解が深まるだろう。

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（提供：manabu不動産投資 ）

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